最高人民法院關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛具體應(yīng)用法律問題的解釋。為正確審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛，保護當(dāng)事人的合法權(quán)益，根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》等法律，結(jié)合民事審判實踐，制定本解釋。第一條依法登記或者依照物權(quán)法第二章第三節(jié)的規(guī)定取得建筑物專有部分所有權(quán)的，承認(rèn)為物權(quán)法第六章所稱的所有人。

根據(jù)與建設(shè)單位銷售商品房的民事法律行為，依法占有房屋專有部分，但尚未依法辦理權(quán)屬登記的，可以在《物權(quán)法》第六章認(rèn)定為房屋所有人。第二條建筑面積內(nèi)的房屋、車位、攤位和其他特定空間，應(yīng)當(dāng)作為物權(quán)法第六章的專有部分：

（一）具有結(jié)構(gòu)上的獨立性，可以明確區(qū)分；

（二）具有使用上的獨立性，（3）可以登記為特定所有人的所有權(quán)客體。

在規(guī)劃中屬于特定房屋的陽臺，建設(shè)單位按規(guī)劃銷售時已列入特定房屋買賣合同的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為《物權(quán)法》第六章專有部分的一部分。

本文第一段提到的房子包括整棟樓。第3條除法律、行政法規(guī)規(guī)定的共同部分外，建筑物區(qū)分的下列部分也應(yīng)認(rèn)定為《物權(quán)法》第6章所述的共同部分：

對于建筑區(qū)劃內(nèi)的土地，業(yè)主依法共同享有建設(shè)用地使用權(quán)，但不包括業(yè)主獨占的整棟建筑的規(guī)劃用地或城市公共道路、綠地的占用。第四條業(yè)主基于對住宅、營業(yè)用房等專有部分具體使用功能的合理需要，無償使用專有部分對應(yīng)的屋頂、外墻等共用部分的，不視為侵權(quán)。但違反法律、法規(guī)和管理規(guī)定，損害他人合法權(quán)益的除外。第五條建設(shè)單位按照配置比例以出售、附著、租賃等方式向業(yè)主處置車位、車庫的，視為其行為符合《物權(quán)法》第七十四條第一款“先滿足業(yè)主需要”的規(guī)定。前款所稱配建比例，是指在規(guī)劃確定的建筑面積內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫和住房的比例。第六條業(yè)主共有道路或者其他用地占用的停車位，除建筑區(qū)劃內(nèi)規(guī)劃用于停放車輛的停車位外，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為《物權(quán)法》第七十四條第三款規(guī)定的停車位。第七條改變共用部分的用途，使用共用部分從事經(jīng)營活動，處分共用部分，業(yè)主大會決定或者管理條例依法規(guī)定應(yīng)當(dāng)由業(yè)主共同決定的事項，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為《物權(quán)法》第七十六條第一款第（七）項規(guī)定的與共有權(quán)、共管權(quán)有關(guān)的“其他重大事項”。第八條物權(quán)法第七十六條第二款、第八十條規(guī)定的專有部分的面積和建筑物總面積，可以按照下列方法確定：

（一）專有部分的面積，按照不動產(chǎn)登記簿記載的面積計算未辦理產(chǎn)權(quán)登記的，暫按測繪機構(gòu)實測面積計算；（二）建筑物總面積按前款統(tǒng)計之和計算。第九條物權(quán)法第七十六條第二款規(guī)定的業(yè)主人數(shù)和業(yè)主總數(shù)，可以按照下列方法確定：

（一）業(yè)主人數(shù)按照專有部分的數(shù)量計算，按一人計算一個除外部分。但是，建設(shè)單位尚未出售或者出售但尚未交付的，同一買受人有一個以上專有部分的，按一人計算；

（二）總?cè)藬?shù)按前款統(tǒng)計數(shù)之和計算。第十條房屋所有人依照物權(quán)法第七十七條的規(guī)定，未經(jīng)利害關(guān)系人同意，擅自將房屋改為商品房，利害關(guān)系人要求消除妨害、消除危險、恢復(fù)原狀或者賠償損失的，人民法院應(yīng)當(dāng)予以支持。

多數(shù)利害關(guān)系人同意業(yè)主將住宅改為營業(yè)用房的行為的，人民法院不予支持。第十一條業(yè)主將住宅建筑物變更為商品房的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定該建筑物內(nèi)的其他業(yè)主為《物權(quán)法》第七十七條所稱的利害關(guān)系人。在建筑面積劃分范圍內(nèi)，建筑物外的業(yè)主聲稱對自己有利害關(guān)系的，應(yīng)當(dāng)證明其房屋價值和生活質(zhì)量已經(jīng)或者可能受到不利影響。第十二條業(yè)主根據(jù)《物權(quán)法》第七十八條第二款的規(guī)定，以業(yè)主大會或者業(yè)主委員會的決定侵犯業(yè)主的合法權(quán)益或者其他利益為由，請求人民法院撤銷業(yè)主大會或者業(yè)主委員會的決定的違反法律規(guī)定的程序的，應(yīng)當(dāng)自知道或者應(yīng)當(dāng)知道業(yè)主大會或者業(yè)主委員會作出決定之日起一年內(nèi)行使。第十三條業(yè)主要求公布、查閱下列應(yīng)當(dāng)向業(yè)主披露的信息和資料的，人民法院應(yīng)當(dāng)予以支持：（一）建筑物及其附屬設(shè)施維修資金的籌集和使用；（二）管理條例、議事規(guī)則業(yè)主會議、業(yè)主會議或者業(yè)主委員會的決定和會議記錄；

（3）物業(yè)服務(wù)合同和共用部分的使用和收益；

（4）建筑區(qū)域內(nèi)規(guī)劃停車位、車庫的處置情況；（五）其他應(yīng)當(dāng)向所有者披露的信息和資料。第十四條建設(shè)單位或者其他行為人占用、處分建設(shè)單位的公共部分，擅自改變其使用功能或者進行經(jīng)營活動，權(quán)利人要求解除障礙，恢復(fù)原狀的，確認(rèn)處分無效或者賠償損失的，人民法院應(yīng)當(dāng)予以支持。前款所稱擅自從事經(jīng)營活動的，債權(quán)人要求行為人將扣除合理費用后的收入用于補充專項維修基金或者由權(quán)利人共同決定的其他用途的，人民法院應(yīng)當(dāng)予以支持。行為人應(yīng)當(dāng)對成本及其合理性承擔(dān)舉證責(zé)任。第十五條業(yè)主或者其他行為人違反法律、法規(guī)、國家有關(guān)強制性標(biāo)準(zhǔn)和管理規(guī)定的，或者違反業(yè)主大會、業(yè)主委員會依法作出的決定，有下列行為的，可以認(rèn)定為物權(quán)法第八十三條第二款所稱的其他“損害他人合法權(quán)益的行為”：（一）破壞房屋承重結(jié)構(gòu)的（二）破壞或者非法使用電力、燃氣、消防設(shè)施，在建筑物內(nèi)放置危險物品、放射性物品，危害建筑物安全或者妨礙建筑物正常使用的；（二）違反規(guī)定破壞或者改變建筑物外墻形狀、顏色的，破壞建筑物外觀的；

（三）違反規(guī)定進行房屋裝修的；（四）非法增加、改建、占用、挖掘公共通道、道路、場地或者其他公共部位的。

第16條公寓糾紛