施工承包人優(yōu)先受償權(quán)成立的重要條件是什么？《合同法》第286條規(guī)定，承包人應(yīng)當(dāng)首先給予發(fā)包人一定的寬限期，以支付拖欠的工程款。發(fā)包人在合理期限內(nèi)未履行相應(yīng)的支付義務(wù)的，承包人可以與發(fā)包人協(xié)商將工程折價(jià)或者向法院申請(qǐng)強(qiáng)制拍賣(mài)。在這里如何確定合理的時(shí)限？筆者認(rèn)為，在具體情況下應(yīng)根據(jù)拖欠工程價(jià)款的數(shù)額、發(fā)包人的支付能力等情況確定。但是，沒(méi)有一個(gè)通用的標(biāo)準(zhǔn)，當(dāng)事人很難把握這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)。施工合同示范文本第33條規(guī)定的合理期限為56天（8周），參照《擔(dān)保法》第8條第17條，兩個(gè)月是相對(duì)合理的期限。批復(fù)第四條規(guī)定，建設(shè)單位行使優(yōu)先權(quán)的期限為六個(gè)月，自建設(shè)工程竣工之日或者建設(shè)工程合同約定的竣工之日起計(jì)算?？梢?jiàn)，施工承包人的優(yōu)先權(quán)必須在法定有效期內(nèi)行使。超過(guò)六個(gè)月的，因未在法定期限內(nèi)行使而無(wú)效。此處的竣工日期應(yīng)理解為實(shí)際竣工日期。如果合同中約定的竣工日期與實(shí)際竣工日期不一致，如何確定開(kāi)工時(shí)間？實(shí)際竣工日期在約定竣工日期之后的，以實(shí)際竣工日期為準(zhǔn)，否則以約定竣工日期為準(zhǔn)（合同特別約定的除外）。優(yōu)先權(quán)的標(biāo)的物應(yīng)當(dāng)歸發(fā)包人所有，不僅包括新建建筑物，還包括對(duì)原有建筑物的增建或者修繕。同時(shí)，考慮到所有權(quán)和使用權(quán)的分離性，建筑物可以由業(yè)主以外的第三人（包括承租人和典當(dāng)行）實(shí)際使用和占用。承租人、典當(dāng)行與施工承包人簽訂施工合同，要求承包人對(duì)已完工程進(jìn)行部分施工或者修理，造成工程拖欠的，發(fā)包人是債務(wù)人。由于發(fā)包人對(duì)該建筑物沒(méi)有所有權(quán)，承包人顯然不能就建設(shè)工程要求優(yōu)先受償權(quán)。即使對(duì)建筑物進(jìn)行增修，也不能改變建筑物的所有權(quán)。此時(shí)，業(yè)主并不是建設(shè)工程合同的當(dāng)事人，業(yè)主與工程承包人之間也沒(méi)有直接的法律關(guān)系，因此無(wú)需承擔(dān)工程款的支付義務(wù)。如果要用全部不動(dòng)產(chǎn)來(lái)保證債權(quán)的實(shí)現(xiàn)，就違背了債權(quán)相對(duì)性原則和保護(hù)善意當(dāng)事人原則。因此，承包人享有優(yōu)先權(quán)的標(biāo)的僅限于發(fā)包人所有的建設(shè)工程。《合同法》第286條規(guī)定，“發(fā)包人未按約定支付價(jià)款的，承包人可以與發(fā)包人協(xié)商折價(jià)，也可以依法申請(qǐng)人民法院拍賣(mài)該工程。建設(shè)工程價(jià)款按照工程折價(jià)或者拍賣(mài)價(jià)格優(yōu)先支付。”《合同法》的這一規(guī)定明確，只有發(fā)包人未按約定支付工程價(jià)款，造成違約時(shí)，承包人才能優(yōu)先賠償建設(shè)工程折價(jià)款或拍賣(mài)款。也就是說(shuō)，工程款的債權(quán)必須由建設(shè)工程合同產(chǎn)生，工程款優(yōu)先受償?shù)臋?quán)利義務(wù)主體是發(fā)包人和承包人。因侵權(quán)、不經(jīng)營(yíng)等非合同債務(wù)所產(chǎn)生的債權(quán)，即使與建設(shè)工程有關(guān)，也不能在建設(shè)工程中享有優(yōu)先受償權(quán)?！逗贤ā返?86條明確了承包人不能對(duì)所有建設(shè)工程行使優(yōu)先受償權(quán)，但對(duì)優(yōu)先受償權(quán)的適用對(duì)象設(shè)定了先決條件，即“根據(jù)建設(shè)工程的性質(zhì)，不宜折價(jià)，除拍賣(mài)外”，根據(jù)這一規(guī)定，只有根據(jù)建設(shè)工程質(zhì)量的性質(zhì)才是適合向第三方出售的建設(shè)工程，承包人才能行使優(yōu)先受償權(quán)。對(duì)于哪些項(xiàng)目不宜折價(jià)或者拍賣(mài)，《合同法》沒(méi)有明確規(guī)定。但應(yīng)該理解的是，這是一個(gè)具有特殊用途的建設(shè)項(xiàng)目，不適合出售給第三方，如道路、橋梁、防洪工程、市政設(shè)施等公益性項(xiàng)目，以及政府辦公樓等重要項(xiàng)目。當(dāng)然，為了維護(hù)私法自治，充分保護(hù)建筑承包商的利益，對(duì)不適合銷(xiāo)售的建筑工程應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格限制。

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