1、 案例：2001年10月，a貿(mào)易有限公司（以下簡(jiǎn)稱a公司）與市科技咨詢有限公司（以下簡(jiǎn)稱B公司）簽訂房屋租賃合同，稱a公司將近500平方米的商鋪出租給B公司；租賃期限為三年，自2001年11月1日起至2004年10月31日止；租金25萬(wàn)元/年，先交后用；甲方負(fù)責(zé)租賃房屋的正常水電供應(yīng)，乙方按月支付水電費(fèi)；如果一方不履行合同，另一方有權(quán)提前終止合同，違約方應(yīng)一次性向另一方支付人民幣10萬(wàn)元。本合同由公證處公證。a公司在租賃時(shí)未取得房屋所有權(quán)證書(shū)，但僅在租賃后取得。該房屋的租金尚未向房屋管理部門(mén)登記。2003年2月，a公司向法院起訴B公司，稱B公司第二年未支付租金，拖欠水電費(fèi)，因此要求終止房屋租賃合同，并支付所欠租金和違約金。本案是一樁房屋租賃合同糾紛，涉及諸多法律問(wèn)題，不僅包括不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記，還包括合同效力和公證效力的構(gòu)成要件，值得研究。筆者擬作一初步分析。2、 相關(guān)法律分析（一）《城市房地產(chǎn)管理法》第五十二條規(guī)定：“房屋租賃是指房屋所有人作為出租人將房屋出租給承租人使用，承租人向出租人支付租金的行為。”，只有房屋所有人是租賃房屋的法律主體。但如果沒(méi)有產(chǎn)權(quán)證，那是業(yè)主嗎？筆者認(rèn)為，不取得房屋所有權(quán)證并不意味著不作為所有人，因?yàn)閺姆康禺a(chǎn)登記認(rèn)證法律制度的發(fā)展來(lái)看，登記認(rèn)證是為了公示物權(quán)。無(wú)證物權(quán)只能對(duì)抗有證第三人，不辦理產(chǎn)權(quán)證不影響所有權(quán)人對(duì)該財(cái)產(chǎn)的所有權(quán)。因此，所有權(quán)人和所有權(quán)證書(shū)持有人的概念并不相同。在房屋建造過(guò)程中，業(yè)主尚未成為業(yè)主，房屋竣工后，業(yè)主可以在相當(dāng)長(zhǎng)的時(shí)間后成為所有權(quán)證書(shū)的持有人。在此期間，如果不允許租賃，顯然不利于提高社會(huì)資源的利用效率，違反了市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)鼓勵(lì)交易的原則。《合同法》第212條規(guī)定，“租賃合同是出租人將租賃物交付承租人使用和收益，承租人支付租金的合同”。出租人不限于業(yè)主。應(yīng)當(dāng)說(shuō)，依法享有標(biāo)的物使用權(quán)的人，原則上可以作為出租人，有權(quán)將其使用的標(biāo)的物轉(zhuǎn)讓給他人。此外，《合同法》第51條規(guī)定，“無(wú)權(quán)處分他人財(cái)產(chǎn)的人經(jīng)債權(quán)人批準(zhǔn)或者無(wú)權(quán)處分人訂立合同后，取得處分權(quán)的，合同有效。”《合同法》第228條還規(guī)定：“如果承租人因第三方索賠而無(wú)法使用或受益于租賃物，承租人可以要求減少租金或拒絕支付租金。”這從另一個(gè)方面表明，出租人是租賃物的所有人還是使用者并不影響租賃合同的效力。出租人出租他人租賃物的，租賃合同仍然有效，但出租人有義務(wù)將租賃物交付承租人使用。出租人不能交付承租人使用的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)不履行債務(wù)的責(zé)任；如出租人將標(biāo)的物交付承租人使用的，承租人仍應(yīng)當(dāng)支付租金，不得爭(zhēng)辯租賃物不屬于出租人。出租人出租他人物，對(duì)標(biāo)的物所有人構(gòu)成侵權(quán)或者不當(dāng)?shù)美模瑧?yīng)當(dāng)承擔(dān)侵權(quán)民事責(zé)任或者向標(biāo)的物所有人或者合法使用人返還不當(dāng)?shù)美牧x務(wù)。承租人要求承租人返還標(biāo)的物，因承租人與標(biāo)的物無(wú)租賃關(guān)系的，承租人不得拒絕，承租人遭受的損失只能由出租人賠償。當(dāng)然，承租人不承擔(dān)向租賃物的所有人或使用者支付租金或承擔(dān)民事侵權(quán)責(zé)任。可以看出，即使是根據(jù)合同法出租他人的房屋，也沒(méi)有無(wú)效條款，也沒(méi)有所有權(quán)爭(zhēng)議。只是因?yàn)闀r(shí)間問(wèn)題，沒(méi)有理由無(wú)效。因此，無(wú)產(chǎn)權(quán)證出租房屋不違法，不違反社會(huì)公共利益，不可作廢。關(guān)于1995年5月9日建設(shè)部發(fā)布的《城市房屋租賃管理辦法》第六條，“未依法取得房屋所有權(quán)證書(shū)的房屋不得出租”的規(guī)定不能作為合同無(wú)效的理由。因?yàn)楹贤欠裼行У呐袛嘀荒芤罁?jù)法律、行政法規(guī)的明確規(guī)定。建設(shè)部的命令不是國(guó)家法律或行政法規(guī)，因此不能作為合同無(wú)效的依據(jù)