2003年11月1日，乙方廖某與甲方李某、鄧某、陳某簽訂土地租賃協議，協議約定甲方將甲方集體所有的約700畝土地租賃給廖某，租賃期20年。甲方簽字人為李、鄧、陳三位村民。本協議由村民委員會和鎮人民政府蓋章，但土地租賃未經甲方村民集體決議批準。土地租賃協議上的簽字人李、鄧、陳不是村民選出的代表。協議簽訂后，乙方在租賃土地上種植桉樹，并于2013年砍伐所有桉樹。租賃期內，乙方應每年向村民支付租金。2013年12月21日，甲、丙雙方簽訂《劉山合同》，將上述租賃土地承包給劉山。如三方發生爭議，甲方認為乙方簽訂的土地租賃協議未經集體同意無效，乙方與甲方村民李、鄧、陳簽訂的土地租賃協議無效。乙方認為該土地已出租十年，村民每年收取租金，視為對本協議的認可，本合同為有效合同。同時，乙方認為甲、丙方簽訂的合同屬于一地兩租，未經鎮人民政府批準，損害了乙方利益，合同無效。因此，甲、乙雙方均向法院提起訴訟，確認對方簽訂的合同無效

[判決結果]

法院認為，如果用人單位將農村土地承包給集體經濟組織以外的單位或個人，事先經村民會議成員三分之二以上或者集體經濟組織成員三分之二以上的村民代表同意，報鄉（鎮）人民政府批準。被告廖與甲方村民李、鄧、陳簽訂的土地租賃協議，未經集體同意，違反了強制性法律規定的“民主協商程序”。因此，雙方于2003年11月1日簽訂的土地租賃協議無效。C為甲方集體以外的個人，集體土地承包需經甲方村民小組成員三分之二以上或村民代表三分之二以上同意，并經鎮人民政府批準。因此，盡管甲、丙方簽訂的合同已集體決議通過，但尚未報鎮人民政府批準，鑒于上述情況，該合同無效，根據《中華人民共和國農村土地承包法》第三條：國家實行農村土地承包經營制度。農村土地承包采用農村集體經濟組織內的家庭承包方式。不適合家庭承包的荒山、溝渠、丘陵、灘涂等農村土地，可以采取招標、拍賣、公開協商等方式承包。"同時,第三十二條規定:"通過家庭承包取得的土地承包經營權,可以依法通過轉包,租賃,交換,轉讓等方式轉讓。“由此可見，農村土地管理只能采用合同管理制度，不能采用租賃管理制度，允許的土地租賃只能由承包人在家庭承包后出租，屬于土地承包經營權轉讓范圍，不能由農村土地所有人出租，即用人單位。根據本規定，甲方作為集體土地所有人，無權出租與乙方簽訂土地租賃合同的權利。乙方與甲方的李、鄧、陳村民簽訂的土地租賃協議實際上是一份土地合同。

根據《農村土地合同》第47條和第48條《中華人民共和國土地承包法》：“農村土地以其他方式承包的，在同等條件下，集體經濟組織成員優先承包。發包人將農村土地承包給集體經濟組織以外的單位或者個人的，應當事先征得村民會議成員三分之二以上或者集體經濟組織成員三分之二以上村民代表的同意。“乙方不是甲方的集體村民，集體土地合同須經集體同意。甲方簽字人李、鄧、陳不是村民代表。他們無權在未召開村民會議或村民代表會議的情況下代表甲方將集體土地租賃給乙方e會議，因為雙方簽署的協議違反了“民主談判程序”“該法律的強制性規定應為無效合同。

然而，本案爭議的焦點是村民每年收取的租金是否可以被視為違約或批準。乙方已將該土地承包十年，甲方未提出異議也未提起訴訟，是否超出法律規定的訴訟時效。效力的合同，待定無論土地承包合同是否有效，只要符合《中華人民共和國農村土地承包法》第四十八條的規定，必須符合兩個有效要件。一是由村民集體三分之二以上或者三分之二以上的村民代表同意；二是報鄉鎮人民政府批準。這兩個要素都不是不可或缺的。乙方與甲方李、鄧、陳村民簽訂的土地租賃協議違反《中華人民共和國合同法》第五十二條規定的“民主協商程序”，“違反法律、行政法規強制性規定的合同無效”由于無效合同從一開始就是無效的，原告的訴訟沒有超過法定訴訟時效。因此，雙方簽訂的土地租賃協議為無效合同。甲、丙方簽訂的土地合同雖經甲方集體決議批準，但未報鎮人民政府批準，屬于無效合同。因此，法院根據上述規定做出相應判決，以確定農村集體土地流轉的規范性和合法性，保護村民和集體的合法權益