【案情】

2012年12月11日，原告徐某與被告饒某簽訂了《二手房買賣合同》約定被告饒某將房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給原告徐某，房價為45萬元。雙方還約定，徐某將向饒某支付2萬元的購房押金。后來，徐向饒支付了兩萬元的購房押金。2013年1月3日，被告饒某將該房屋轉(zhuǎn)讓給外人張女士，并辦理了房屋轉(zhuǎn)讓登記。2012年3月28日，原告徐某向法院起訴被告饒某，要求被告饒某根據(jù)二手房買賣合同返還雙倍定金和定金罰金。被告Rao辯稱，該合同無效，因?yàn)樗诔鍪墼摲课輹r沒有得到該房屋共同所有人即其妻子的同意，這損害了其妻子的合法權(quán)益，并且沒有獲得其妻子隨后的批準(zhǔn)。因此，在本案審理期間，徐無權(quán)要求雙倍返還押金，原告徐某與被告饒某簽訂的二手房買賣合同的效力有兩種意見：

第一種意見認(rèn)為原告徐某沒有善意第三人，涉案房地產(chǎn)為被告饒某與其妻子共同所有，原告徐某與被告饒某簽訂的二手房買賣合同損害了饒某妻子的合法權(quán)益。合同無效，因?yàn)镽ao對房產(chǎn)的處置未得到其共同所有人，即其妻子的批準(zhǔn)。第二種意見是，根據(jù)房地產(chǎn)證書上的記錄，被告Rao是房地產(chǎn)的所有人。根據(jù)物權(quán)公示原則，原告徐有理由認(rèn)為出賣人是該房屋的唯一所有人。為保護(hù)交易安全，原告徐某與被告饒某簽訂的二手房買賣合同有效

[評估]

筆者同意第二種意見，理由如下：

（一）法律秩序分為靜態(tài)安全和動態(tài)安全。在物質(zhì)資源極其豐富、物質(zhì)流通極其頻繁的市場經(jīng)濟(jì)時代，物權(quán)法律糾紛預(yù)防的功能應(yīng)更加注重被保護(hù)客體的動態(tài)安全，這是由物權(quán)所有人對客體的使用往往受到限制這一事實(shí)決定的，只有通過物品的交換和流通，物品的效用才能最大化。可以說，在現(xiàn)代市場經(jīng)濟(jì)時代，事物的靜態(tài)安全已經(jīng)讓位給動態(tài)安全。維護(hù)交易安全是法律追求的更高價值目標(biāo)。然后，從制度設(shè)計(jì)的角度來看，要促進(jìn)物的流通，保護(hù)物的動態(tài)安全，即在交易中保護(hù)第三人的利益，在房地產(chǎn)交易過程中也是如此。買受人只對出賣人是否有權(quán)處分該房屋負(fù)有形式審查的義務(wù)，沒有實(shí)質(zhì)審查的義務(wù)，即沒有義務(wù)審查該房屋是否屬于該房屋登記所有人與其他所有人的共同財(cái)產(chǎn)。如果要求買受人審查所售房屋實(shí)質(zhì)上是否為登記所有人和其他主體的共同財(cái)產(chǎn)，這將不利于鼓勵交易，也將增加交易成本。在本案中，涉案房屋以被告Rao的名義登記。根據(jù)物權(quán)公示原則，原告有理由相信被告是唯一的所有人，有權(quán)處分該房地產(chǎn)。為了保護(hù)交易中第三方的合法權(quán)益，促進(jìn)財(cái)產(chǎn)的流通，實(shí)現(xiàn)財(cái)產(chǎn)的動態(tài)安全，二手房買賣合同應(yīng)當(dāng)被認(rèn)定為有效，雙方應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格履行。（二）從家庭代理制度來看，行為人本人沒有代理權(quán)，但基于家庭成員之間的特殊身份關(guān)系，表面上認(rèn)為他擁有代理權(quán)。法律后果與委托人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任相同。家庭代理制度一般發(fā)生在夫妻之間。在本案中，被告饒與原告徐簽訂二手房買賣合同時，被告饒與其妻子存在婚姻關(guān)系。基于饒和妻子之間的特殊身份關(guān)系，原告徐有理由相信饒有權(quán)代表妻子簽署二手房買賣合同。饒的妻子也應(yīng)該承擔(dān)后果。從這個角度來看，也應(yīng)該認(rèn)識到“二手房買賣合同”是有效的

綜上所述，原告徐某與被告饒某簽訂的二手房買賣合同是有效的合同，原告和被告雙方都應(yīng)遵守。原告徐某按照合同約定支付了定金，并履行了合同約定的義務(wù)。然而，被告單方面違反合同，將所涉房屋轉(zhuǎn)讓給外界，這使得原告購買該房屋的目的無法實(shí)現(xiàn)，并導(dǎo)致二手房買賣合同事實(shí)上終止。終止合同的過錯責(zé)任在于被告Rao。因此，應(yīng)按照押金處罰被告饒，雙倍返還原告徐的押金40000元，因此原告徐的索賠具有相應(yīng)的事實(shí)和法律依據(jù)，應(yīng)予以支持