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合作開發房地產轉讓合同的效力認定及法律后果

來源: 律霸小編整理 · 2021-12-21 · 289人看過

2005年6月18日，最高人民法院公布了《關于審理國有土地使用權合同糾紛適用法律問題的解釋》（以下簡稱《解釋》），這不僅首次界定了合作開發房地產合同的概念和法律特征，而且明確了四種典型的合作開發合同，即可轉讓合同實際上是其他性質合同的情形。對于四種典型的可轉讓合同，由于它們被稱為合作開發，實際上是其他性質的，顯然，對其效力的判斷只能從其真實性質出發，并以相應的法律規定為依據；同時，根據合同的性質和效力，直接影響“合作”各方利益分配關系的法律后果也必然隨之發生變化。因此，對于合作開發房地產合同的當事人，準確分析合作開發房地產轉讓合同的效力和法律后果非常重要。一、合作開發房地產合同的概念和法律特征。《解釋》第十四條規定：“本解釋所稱合作房地產開發合同，是指以提供土地使用權和資金為共同投資、利潤共享、風險共擔、合作房地產開發為基本內容的雙方簽訂的協議。”從這一規定可以看出，合作開發房地產合同內容最基本的法律特征是：共同投資、利益共享和風險共擔。如果合同不具備這一基本法律特征，即使合同當事人將合同命名為“合作開發房地產合同”，其真實性質也不可避免地發生變化，成為一種稱為合作開發的合同，實際上具有其他性質。《解釋》第十五條規定：“合作房地產開發合同的當事人具備房地產開發經營資格的，該合同視為有效。”從房地產開發管理的有關規定來看，所謂“房地產開發經營資格”應包括兩層含義：一是，一方必須是依法設立的房地產開發企業，持有工商行政管理部門頒發的《企業法人營業執照》；二是房地產開發企業必須具備建設行政主管部門批準的與合作開發項目規模相適應的房地產開發資質等級。這表明，當一方具備房地產開發經營資格時，根據上述概念和合作開發房地產合同的基本法律特征，另一方可以是具有相應民事權利能力和民事行為能力的法人或自然人，《解釋》規定的四種轉讓合同類型為：提供土地使用權的一方，不承擔經營風險，只收取固定利益，稱為合作社，實際為土地使用權轉讓合同；如果提供資金的一方不承擔經營風險，只分配固定數量的房屋，或只收取固定金額的貨幣，或只使用房屋，則分別屬于合作開發，實際上是房屋銷售合同，貸款合同，和租賃合同