簽約購房賣家屢出狀況

2015年12月24日，上海的陳女士與賣家熊先生達成了一套連體別墅的買賣協議。雙方約定房屋總價435萬元，定金20萬元，首付180萬元，余款由陳女士辦理貸款，并約定三天內到房地產交易中心進行網簽。簽約當天，陳女士就向熊先生支付了5萬元現金。

事實上，熊先生并未向陳女士說明其名下的這套別墅已被法院司法凍結，是中介公司次日發現該情況后才告知了陳女士。

當天，中介安排熊先生和陳女士再次碰頭，熊先生這才承認自己在法院有6萬元判決債務未能償還。但他表示，只要拿到陳女士的定金去法院還錢，即可解除房屋的凍結。于是，雙方相約于2015年12月30日去法院辦解封手續。

然而12月30日這天，熊先生卻去了美國，他委托自己的父親出面，和陳女士與中介公司一起，去法院辦理還款解凍手續。當天，陳女士給了熊先生的父親6萬元現金，由熊先生父親將錢交給法院并寫了解封申請;陳女士又轉賬9萬元到熊先生的卡上，并拿到了20萬元的房屋買賣定金收據。

此后，因房屋解封需要一段時間，熊先生在電話里向陳女士提出，等他從美國回來且房屋解封后，再簽訂正式的買賣合同，當時雙方口頭約定的時間是2016年4月。

2016年1月11日，熊先生打電話給陳女士，要求她追加定金10萬元，陳女士便又支付了10萬元。

賣家跳價不成蓄意毀約

2016年春節以后，上海房價大幅度上漲。3月16日，熊先生的母親找到陳女士及中介公司，要求漲價75萬元再進行交易。陳女士不同意，熊先生的母親表示不漲價就不賣了。陳女士打電話給熊先生，熊先生表示等他回來再說。

4月11日，熊先生回國與陳女士當面協商，并表示需要時間考慮一下。4月13日，熊先生微信告知陳女士因其母親不同意出售，所以不再簽訂該房屋的買賣合同。

4月27日，陳女士向上海市寶山區人民法院提起訴訟，要求對方返還定金30萬元，并賠償因違約造成的經濟損失170萬元。

定金罰則適用與否成關鍵

庭審中，熊先生同意解除合同，同意返還陳女士定金20萬元及預付款10萬元，但不同意賠償原告主張的違約損失。熊先生還認為，房屋買賣協議中既然約定了對違約適用定金罰則，就應該適用定金罰則，并且和賠償違約損失是不能并存的。況且原告支付的定金是訂約定金，不是履約定金，所以對于原告的訴訟主張不予認可。

9月13日，法庭組織雙方對于評估報告確定的537萬元房價進行質證，原告雖然認為偏低，但還是表示接受，并且根據評估價格，將索賠額調整為112萬元。被告則認為評估價格太高。被告認為原、被告之間的合同處于很淺的階段，也沒有影響原告另行購房，原告沒有支付首付款，即使被告要承擔責任，也只是在定金范圍內承擔責任。雙方所爭議的協議，只是對后續房屋買賣合同的簽訂的預約，如果原告違約，只需要承擔定金責任，而被告違約，若需要承擔大額違約金，對被告是不公平的。

經過審慎審理，寶山法院在審理中考慮合同的履行情況、原告支付的款項金額、被告的違約情況，參照評估意見，根據誠實信用原則和公平原則，酌情確定熊先生應賠償陳女士85萬元。