1、違約金雙重標準

2009年8月,南寧市江南區(qū)某小區(qū)在延期近兩年之后,終于向業(yè)主交房。隨之而來便是計算違約金的數額,但業(yè)主在翻看合同的約定時才恍然大悟,自己掉進合同的陷阱里。

原來,在合同第九條(出賣人逾期交房的違約責任)中的第1條款中規(guī)定,延期交房超過60天后,開發(fā)商每天支付的違約金為已付款的2%。據了解,南寧市大部分樓盤標準為3%。而讓業(yè)主更難以接受的是,合同中約定"一旦延期超過60天,每日違約金為已付房款的萬分之二,上限為房款的5%"。也就是說,由于違約金被封頂,所以開發(fā)商在延期時間上不受束縛,而對購房者而言,拿到的違約金都一樣。有購房者算了一筆賬(以40萬購房款為例),按照別的樓盤標準,兩年的違約金為29200元,而以該小區(qū)房價5%標準計算,違約金為2萬元,少了近1萬元。

日前,采訪時業(yè)主鄧先生說:"原以為違約金是一道緊箍咒,能夠督促開發(fā)商按時交房,但合同的陷阱讓我們很受傷。"他認為,違約金"封頂"導致他們整天低聲下氣地"哀求"開發(fā)商盡快施工,生怕開發(fā)商一生氣,再延個半年時間。回想當初買房時,幾名購房者表示:"沒有辦法呀,當時大家都爭著買房"。這份合同是開發(fā)商事先打印好的,購房者只有"簽"和"不簽"兩種選擇,開發(fā)商根本不同意對條款作絲毫協商。

今年9月份,在南寧市西鄉(xiāng)塘區(qū)某小區(qū)的《商品房買賣合同》上看到,乙方(購房人)如果逾期交接的,其間按每天20元向甲方(開發(fā)商)支付違約金,該房屋毀損、滅失的風險自書面交房通知確定的交付日起由乙方承擔。同時,又規(guī)定甲方或其委托人怠于履行該商品房工程質量保修責任的,應當承擔下列責任:按每拖延一天10元計算,向乙方支付違約金。

業(yè)主劉先生對表示,一般來說商品房屬于大宗消費,購房者很少有不按時交接的,開發(fā)商在合同中注明了違約金雖不近人情,但也無可厚非。但反過來,開發(fā)商不承擔保修責任,違約金卻只有業(yè)主的一半,"這不是雙重標準嗎,怎么讓業(yè)主信服"。廣西某律師事務所的楊律師介紹說,依據民法通則及合同法的規(guī)定,合同當事人應當遵循公平原則確定各方的權利義務。在上述合同中卻規(guī)定,出賣方逾期履行義務只需每天支付10元,顯然違反了民法通則及合同法的公平原則。

對于此類現象,業(yè)內人士許某振表示,由于商品房的價格較大,違約金數比例看起來差不多,但最終的差別很大。類似條款的實質是設置陷阱,違反了法律的公平原則,消費者可依法申請人民法院或仲裁機構予以撤銷或變更。

2、面積誤差不作明確限定

早在2006年,家住南寧華西路附近的羅女士為配合拆遷,與開發(fā)商簽訂了《協議書》。《協議書》約定她現住的房屋拆除后,面積按1∶1比例安置新房,建筑面積為80平方米,誤差面積按市場價互相結清差價。2009年9月,開發(fā)商正式交房,但她卻得知,這套房屋面積為92平方米,比協議中規(guī)定的多出了12平方米。她趕忙拿出協議細看,這才明白協議中沒有對超面積的范圍作出要求。

由于羅女士家中經濟緊張,購買這多出的12平方米需要5萬元,使得她不得不東奔西走借錢買房。她對表示,由于當初看不懂協議,就草草簽字,造成現在的進退不得。

業(yè)內人士譚先生表示,開發(fā)商交付使用的面積與合同有誤差的,如合同有約定,按照約定處理;合同沒有約定或者約定不明確的,應該按照以下原則處理:面積誤差比絕對值在3%以內(含3%),按照合同約定的價格據實結算,購房者不能解除合同。一旦誤差超出3%,購房者可以解除合同、開發(fā)商還要返還已付購房款及利息。

羅女士表示,由于該地段目前房價(6500元/平方米)比協議約定(3年前價格為4200元/平方米)的價格漲了不少,所以還是買下這12平方米。"幸虧房價上漲了,如果是下跌了,要我按當時價格買,那我肯定承受不了。"

提醒各位購房者,在合同或者協議中,對于面積誤差的范圍及其處罰方法一定要明確,這樣才能避免遭遇"強買強賣"時無法可依。