一、不動產糾紛專屬管轄規則適用沖突及解決

(一)、不動產糾紛專屬管轄規則適用的理解沖突

自民事訴訟法確定不動產糾紛專屬管轄規則以來，目前為止對于不動產糾紛的理解尚未形成統一的認識。無論是實務界還是理論界，對此解說紛紜。

不動產糾紛管轄在我國法院管轄體系中的地位

我國民事訴訟中的管轄，是各級法院之間和同級法院之間受理第一審民事案件的分工和權限。按照目前的審級制度安排，我國法院系統分為最高人民法院、高級人民法院、中級人民法院以及基層人民法院四級，實行的是兩審終審制。管轄制度的作用之一，就是確定某個糾紛的具體管轄法院。民事訴訟法將管轄分為級別管轄、地域管轄、移送管轄以及指定管轄四大類，其中，地域管轄又分為一般地域管轄、特殊地域管轄、專屬管轄、共同管轄、選擇管轄和協議管轄六小類。

專屬管轄往往是基于社會公共利益目的而規定的，因而不允許當事人通過協議管轄來改變專屬管轄。不動產糾紛主要涉及的是專屬管轄問題。所謂專屬管轄，是法律規定的某類案件職能由特定法院管轄，其他法院無管轄權，當事人不得以協議方式變更管轄。協議管轄主要適用于合同糾紛，它是由當事人在法律允許范圍內事先約定管轄法院，一旦發生糾紛即將糾紛提交唯一確定的管轄法院進行處理，因而排除了其他法院的管轄權。因此，專屬管轄是相對于協議管轄而言的，它是依據管轄是否由法律強制規定，不允許當事人協商變更為標準而作的一種分類。

確定不動產糾紛管轄法院的兩種途徑在我國的司法實踐中，主要存在著兩種不同觀點，即對不動產糾紛的性質和類型不加區分和加以區分兩種截然不同的方式來處理其管轄問題。

1、不加區分

該觀點認為，應當遵從法律條文的字面表述，所有涉及不動產的糾紛不必區分其性質和類型，均由不動產所在地法院管轄，即：不動產糾紛作為一個整體概念，不再做任何細分，凡是涉及不動產的糾紛一律由不動產所在地的人民法院管轄。該觀點的理由有二：

其一，民事訴訟法第三十四條第(一)項規定并未對不動產糾紛作出明確規定，因而只能從字面上進行語義解釋，不動產糾紛就是涉及不動產的所有糾紛;

其二，由不動產所在地管轄此類糾紛存在諸多便利，不僅方便管轄法院對不動產進行調查、勘驗，及時查明案件，還有助于案件最終得到順利執行。

2、加以區分

該觀點則認為，并非所有不動產糾紛均為專屬管轄，應以立法者確立專屬管轄制度的意圖為出發點，與不動產有實質聯系的糾紛，如土地確權、房屋質量等糾紛才適用專屬管轄;而與不動產僅有表面牽連關系的糾紛，如房屋買賣、房屋租賃等糾紛就沒有專屬管轄的必要。但是，該觀點的主張者對何為與不動產有實質聯系、如何認定不動產牽連訴訟，對不動產糾紛還可適用何種管轄規則等問題均沒有給出明確的答案。實踐中，持此種觀點的法官只能憑借自身審判經驗和依靠審判先例來加以判斷。

應當說，上述兩種處理方式及其觀點都存在一定的合理性，但筆者認為第二種觀點更為科學。因為按照第一種觀點，將不動產糾紛如果不加區別籠統地界定為凡是涉及不動產的糾紛，不考慮其是屬于合同糾紛還是物權糾紛，無論在立法還是實踐中都容易發生沖突。

比如：專屬管轄的另一項規定就是遺產繼承糾紛，法律規定其管轄法院為被繼承人死亡時住所地或者主要遺產所在地法院，此處的“主要遺產”顯然不僅僅是不動產，而一旦具體個案中的遺產涉及了不動產，那么，是否該適用不動產糾紛專屬管轄的規定呢?此時，如果將不動產糾紛擴大解釋成凡是涉及不動產的糾紛，顯然會將法官帶入法律適用的尷尬境地。因此，不加甄別地將不動產糾紛理解成凡是涉及不動產的糾紛是一種典型的機械思維，沒有從立法目的和法律精神出發，是對不動產專屬管轄制度立法意圖的誤解。

因此，當務之急應當從立法原意出發，對不動產糾紛的性質和類型進行合理界定，并明確相應的管轄規則，以彌補現行立法的不足，有效解決司法實踐中的困惑。

(二)、不動產糾紛管轄規則適用偏差的解決路徑

如何更加合理地解決不動產糾紛專屬管轄的實踐分歧，是實現當事人不動產權益，減少當事人訴累和法院管轄之爭的有效路徑。實踐中，很多不動產糾紛的管轄法院多是依據不動產所在地來確定的，盡管這種方式能夠有效地解決爭議、提高效率，但難免有“一刀切”的嫌疑。

因為，這種方法并沒有準確把握專屬管轄設立的立法意圖，而是簡單地、不加區分地將凡是涉及不動產的糾紛統統推給不動產所在地法院來處理。存在并不一定意味著合理。司法實踐中多年來一直秉持的這種做法，并不一定就完全符合法律的基本價值。在法的運行環節，司法權的實際執掌者不能夠僅僅按照自己的工作需要和便利任意地解釋法律。因此，迫切要求各地法院統一認識，對不動產糾紛概念本身進行合理的解釋，正確適用不動產糾紛專屬管轄規則，還法律以真實的價值。

遵循兩便原則，確保當事人充分選擇權。

對不動產糾紛的管轄法院，應當遵循方便當事人尤其是原告方參與訴訟的原則。因為在很多案件中，涉案不動產大多是商品房，在現階段商品房價格居高不下，商品房買賣十分活躍的情形下，還存在著一定程度的賣方市場。個體的買受人常常作為較為弱勢的一方，其締約能力和抗風險能力較差，難以與實力雄厚的賣方房地產開發商分庭抗禮。

因此，在司法實踐中，應當賦予處于相對弱勢的一方當事人以選擇的權利，使他們能夠選擇向哪個法院起訴，確保其案件得到公正、及時的處理。最高人民法院《關于房屋租賃糾紛如何確定管轄問題的批復》對“兩便原則”的觀點給予了支持。該批復內容如下：“凡在租賃關系存續期間發生的房屋修繕、租金、騰退等糾紛，一般應由房屋所在地法院管轄，個別由被告所在地法院管轄更符合‘兩便’原則的，也可由被告戶籍地或居所地法院管轄。”這一批復精神與法律規定并不矛盾，而且便于受理法院查明案情，從而正確、及時地審結案件，對我們今天處理各種不動產糾紛依舊具有指導意義。

把握立法目的，區別涉及不動產的糾紛類型。

準確理解不動產糾紛的概念，是合理劃分不動產糾紛類型的前提。我國民事訴訟理論界對不動產糾紛的理解主要有四種觀點：

一是不動產糾紛就是涉及不動產的所有糾紛;

二是因不動產提起的訴訟，包括涉及不動產的所有權確認、買賣、租賃、抵押、典當、互易、贈與、征用拆遷、侵權損害等方面的訴訟;

三是因不動產糾紛提起的訴訟，主要是因不動產的所有權、使用權、相鄰權發生糾紛而引起的訴訟，以及相鄰不動產之間因地界不清發生爭議而引起的訴訟等;

四是法律上規定的不動產糾紛應當是指涉及不動產所有權的糾紛，而不應當擴大解釋為與不動產有任何聯系的糾紛，比如關于不動產的租賃合同糾紛，對不動產的侵權糾紛等，都不應當屬于專屬管轄意義上的不動產糾紛。

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