房屋租賃協議解除后還需要負責賠償

案例

2007年7月，我承租張某的兩間門面房開餐廳，租期5年。我投入30余萬元裝潢。后來餐廳經營不景氣，我拖欠了部分租金。今年9月，張某說我拖欠租金，通知解除租賃合同。我同意解除合同，但希望張某補償我裝潢投入15萬元。張某卻認為是我違約導致合同解除，不愿意支付任何補償。請問，張某是否應對我裝潢投入進行補償?

律師解答

你所說的裝潢投入，是商業用房租賃中較常見的問題，法律上對裝潢后增加在房屋上的物品叫做“裝潢添附物”。你提到的問題要分幾個層次來分析：

首先，如果你和張某簽訂的合同中已就房屋裝潢添附物作過明確約定，雙方解除合同時就要按約定來處理。你提出讓張某補償15萬元，如果合同中這樣約定，張某就應按約補償，否則你可提起仲裁或訴訟。

其次，如果你們雙方未作過約定，或約定不明確，就要看當初你在房屋裝潢前有沒有經張某同意。根據規定，如果你未經張某同意就裝潢承租房，實際上侵犯了出租人對房屋的所有權，出租人可要求你恢復原狀或賠償損失。現雙方已同意解除合同，你未經出租人張某同意裝飾裝修發生的費用，應由你自己負擔，張某不必給你補償。張某還可以請求你恢復原狀或者賠償損失。如果你在裝潢前已征得張某同意，那么雙方合同解除后，由于該裝潢添附物不能取回，只能歸張某所有。對于你的損失，原則上應按有無過錯、過錯大小來判斷由誰承擔。按來信所說，租賃合同解除是因你違約拖欠租金造成的，所以原則上應由你承擔裝潢損失，張某沒有義務賠償。如果你的裝潢添附物對張某確實還有利用價值，且張某也同意利用的，應在利用價值范圍內予以適當補償。

以上是否同意,不應機械看待,如果雖然沒有出租人書面的裝修同意書,但合同附有裝修圖紙或方案、原房屋為毛胚房無法用于店面經營使用，則應當視為出租人同意裝修。

相關法條鏈接：

《最高人民法院關于審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》

第十條承租人經出租人同意裝飾裝修，租賃期間屆滿或者合同解除時，除當事人另有約定外，未形成附合的裝飾裝修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毀損的，承租人應當恢復原狀。

第十一條承租人經出租人同意裝飾裝修，合同解除時，雙方對已形成附合的裝飾裝修物的處理沒有約定的，人民法院按照下列情形分別處理：

(一)因出租人違約導致合同解除，承租人請求出租人賠償剩余租賃期內裝飾裝修殘值損失的，應予支持;

(二)因承租人違約導致合同解除，承租人請求出租人賠償剩余租賃期內裝飾裝修殘值損失的，不予支持。但出租人同意利用的，應在利用價值范圍內予以適當補償;

(三)因雙方違約導致合同解除，剩余租賃期內的裝飾裝修殘值損失，由雙方根據各自的過錯承擔相應的責任;

(四)因不可歸責于雙方的事由導致合同解除的，剩余租賃期內的裝飾裝修殘值損失，由雙方按照公平原則分擔。法律另有規定的，適用其規定。

第十二條承租人經出租人同意裝飾裝修，租賃期間屆滿時，承租人請求出租人補償附合裝飾裝修費用的，不予支持。但當事人另有約定的除外。

第十三條承租人未經出租人同意裝飾裝修或者擴建發生的費用，由承租人負擔。出租人請求承租人恢復原狀或者賠償損失的，人民法院應予支持。

以上知識就是小編對“房屋租賃協議解除后還需要負責賠償”問題進行的解答，房屋租賃期間出租物造成損害的，雖然解除了房屋租賃合同，但還需要對出租人進行賠償。讀者如果需要法律方面的幫助，歡迎到律霸網進行法律咨詢。