買賣不破租賃的例外有哪些

新的《民法典》于2021年1月1日生效，《中華人民共和國擔(dān)保法》、《合同法》有效時期為2020年12年31日止，屆時與《民法典》相沖突的條款失效，由新頒布的司法解釋替換。

《民法典》生效前的規(guī)定：《中華人民共和國擔(dān)保法》若干問題的解釋第六十六條規(guī)定：“抵押人將已抵押的財產(chǎn)出租的，抵押權(quán)實現(xiàn)后，租賃合同對受讓人不具有約束力。抵押人將已抵押的財產(chǎn)出租時，如果抵押人未書面告知該財產(chǎn)已抵押的，抵押人對出租抵押物造成承租人的損失承擔(dān)賠償責(zé)任；如果抵押人已書面告知承租人該財產(chǎn)已抵押的，抵押權(quán)實現(xiàn)造成承租人的損失，由承租人自己承擔(dān)。”《合同法》第212條規(guī)定，租賃合同是出租人將租賃物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。

1、動產(chǎn)租賃的限制適用

從買賣不破租賃原則產(chǎn)生的歷史條件及各國立法規(guī)定來看，該原則應(yīng)當(dāng)不適用于動產(chǎn)租賃。

2、在不動產(chǎn)抵押權(quán)之上設(shè)定的租賃關(guān)系的限制適用

最高人民法院關(guān)于適用《中華人民共和國擔(dān)保法》若干問題的解釋第六十六條規(guī)定：“抵押人將已抵押的財產(chǎn)出租的，抵押權(quán)實現(xiàn)后，租賃合同對受讓人不具有約束力。抵押人將已抵押的財產(chǎn)出租時，如果抵押人未書面告知該財產(chǎn)已抵押的，抵押人對出租抵押物造成承租人的損失承擔(dān)賠償責(zé)任；如果抵押人已書面告知承租人該財產(chǎn)已抵押的，抵押權(quán)實現(xiàn)造成承租人的損失，由承租人自己承擔(dān)。”即在抵押權(quán)之上設(shè)定的租賃關(guān)系限制適用該原則。

3、在人民法院查封的不動產(chǎn)之上設(shè)定的租賃關(guān)系的限制適用

查封是指人民法院執(zhí)行人員將作為執(zhí)行對象的財產(chǎn)加貼封條予以封存，禁止被執(zhí)行人轉(zhuǎn)移或處分的措施，體現(xiàn)了國家公權(quán)對私權(quán)的干預(yù)和救濟。其本質(zhì)上是一種公法行為。查封包括財產(chǎn)保全過程中的查封和強制執(zhí)行過程中的查封。由于查封的目的是為了債權(quán)人實現(xiàn)債權(quán)，不動產(chǎn)被查封后，其所有人或使用權(quán)人喪失了對不動產(chǎn)的處分權(quán)。因此，被查封的財產(chǎn)，債務(wù)人或其他人擅自處分的，該處分行為無效。最高人民法院經(jīng)他字第8號復(fù)函明確指出，執(zhí)行債務(wù)人擅自處分被查封的房產(chǎn)的行為無效。從另一方面來說，查封的目的就是為了實現(xiàn)債權(quán)，承租人明知租賃物有可能被變賣，卻仍然與出租人訂立租賃合同，由此帶來的風(fēng)險只能由他自己承受。

4、破產(chǎn)財產(chǎn)處理過程中的限制適用

破產(chǎn)企業(yè)的房屋建筑作為破產(chǎn)財產(chǎn)，必然要進行拍賣或變賣，所有權(quán)肯定會發(fā)生變化；以出讓或轉(zhuǎn)讓方式取得的土地使用權(quán)也屬于破產(chǎn)財產(chǎn)，其權(quán)屬同樣會發(fā)生變化。在破產(chǎn)案件中，對于破產(chǎn)企業(yè)以其所有的房屋建筑物或者土地對外簽訂的租賃合同在破產(chǎn)宣告時尚未履行完畢的，在破產(chǎn)財產(chǎn)處理過程中，一般應(yīng)限制適用“買賣不破租賃”原則。

適用瑕疵

1、是否僅僅適用于買賣。

“買賣不破租賃”這一法律制度，不僅包括因買賣而引起的租賃物所有權(quán)變動，還包括因贈與、繼承、互易甚至合伙投資引起的所有權(quán)變動。此種廣義理解已為大多數(shù)人所認同。據(jù)此，“買賣不破租賃”精確地理解為“租賃物所有權(quán)變動不得對抗租賃物債權(quán)”更為準(zhǔn)確些。但尚沒有明確法律條文給予明確。

2、是否適用于“動產(chǎn)”。

“租賃”，依合同法第212條規(guī)定，租賃合同是出租人將租賃物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。這一條款并沒有對租賃物進一步設(shè)定限制，就是可包括不動產(chǎn)也可以是動產(chǎn)，從字面看無論是不動產(chǎn)還是動產(chǎn)都可以適用“租賃物所有權(quán)讓與不得對抗租賃物債權(quán)”原則。但是當(dāng)我們將這個概念運用到229條的時候，不禁會發(fā)現(xiàn)，如果所有權(quán)轉(zhuǎn)移以交付為要件的動產(chǎn)也適用第?229條，將不利于財產(chǎn)的流通，有悖于現(xiàn)代民法的宗旨。因此《合同法》第229條中租賃物一詞，應(yīng)限定于不動產(chǎn)，如房屋等更妥。但司法習(xí)慣是這樣做，但也沒有法律條文明確。

3、買賣不破租賃與抵押權(quán)競合。

最高人民法院《關(guān)于適用〈中華人民共和國擔(dān)保法〉若干問題的解釋》第66條第1款規(guī)定，抵押人將已抵押的財產(chǎn)出租的，抵押權(quán)實現(xiàn)后，租賃合同對受讓人不具有約束力。因此，以抵押財產(chǎn)出租的，不適用“買賣不破租賃”原則，在這種情況下，抵押權(quán)優(yōu)于租賃權(quán)，租賃關(guān)系因抵押權(quán)的實現(xiàn)而解除。

4、財產(chǎn)保全與租賃競合。

財產(chǎn)保全與租賃競合，指在同一標(biāo)的上同時存在財產(chǎn)保全和租賃，二者在效力上發(fā)生沖突的情形。二者效力發(fā)生沖突時如何處理解決，盡管法律沒有明文規(guī)定應(yīng)怎么處置，并且從“買賣不破租賃”的適用條件來看，買賣的行為也是發(fā)生于后，按理說應(yīng)該也可以適用“買賣不破租賃”。但如果這樣執(zhí)行，法院查封的威嚴則毫無是處，因此關(guān)鍵要看二者哪個成立在先。若租賃先于查封存在，則在債權(quán)人依法定程序取得被查封財產(chǎn)所有權(quán)后，原租賃契約當(dāng)然地適用于債權(quán)人，對債權(quán)人具有法律拘束力，因為承租人在承租時并不能預(yù)見到將來租賃物會被查封。若租賃后于查封存在，則在債權(quán)人依法定程序取得被查封財產(chǎn)所有權(quán)后，原租賃契約并不適用于債權(quán)人，除非債權(quán)人同意。因為查封的目的是實現(xiàn)債權(quán)，承租人明知承租的房子有可能被變賣，卻仍然與出租人訂立租賃契約，由此帶來的風(fēng)險只能由他自己承受。若承租人不知道或不應(yīng)當(dāng)知道租賃物已被查封的，則損失應(yīng)當(dāng)在承租人或出租人之間按照雙方過錯承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。

綜上所述我們可以清楚知道，買賣不破租賃的例外一共有四種情形，其中包括了動產(chǎn)租賃的限制適用，在不動產(chǎn)抵押權(quán)之上設(shè)定的租賃關(guān)系的限制適用以及在人民法院查封的不動產(chǎn)之上設(shè)定的租賃關(guān)系和破產(chǎn)財產(chǎn)處理過程中的限制適用。如果您還有其他不清楚的地方，請咨詢律霸網(wǎng)的專業(yè)律師，他們會為您解答。