最高人民法院關于貫徹執行《中華人民共和國民法通則》的意見規定，出租人出賣出租房屋，應提前三個月通知承租人，承租人在同等條件下，享有優先購買權。下面文章中就房屋租賃糾紛中法律問題進行詳細的介紹，歡迎大家的閱讀，希望能帶來更好的幫助！

一、房屋承租人優先購買權的效力

最高人民法院關于貫徹執行《中華人民共和國民法通則》若干問題的意見(1988年1月26日最高人民法院審判委員會討論通過)118規定，出租人出賣出租房屋，應提前三個月通知承租人，承租人在同等條件下，享有優先購買權;出租人未按此規定出賣房屋的，承租人可以請求人民法院宣告該房屋買賣無效。《合同法》第二百三十條規定，出租人出賣租賃房屋的，應當在出賣之前的合理期限內通知承租人，承租人享有以同等條件優先購買的權利。

在民事審判實踐中，因出租房屋的優先購買權糾紛，當事人往往提出兩種不同的訴訟請求：1、有的承租人請求人民法院判決出租人與第三人之間的買賣合同無效。2、有的承租人請求人民法院依出租人與第三人之間的買賣合同所規定的條件，與出租人之間形成新的買賣合同關系。

最高人民法院兩種不同的觀點，多數意見認為：承租不能直接主張依據第三人購買房屋的條件取得房屋，只能請求確認所有人與第三人簽訂的買賣合同無效。對于同等條件應作寬泛理解，不僅是價格條件，還包括付款條件，以及出賣人(所有人)提出的其他條件等。

少數意見認為：優先購買權不能理解為優先締約權，考察其內容，應當包含優先買到的權利，否則優先購買權沒有意義，實質上體現不了對承租人權利的保護。另外，承租人主張依據所有人與第三人簽訂的買賣合同約定的條件取得房屋，法院不需要判決所有人與第三人簽訂合同，而是變更所有人與第三人買賣合同的主體，這種裁判方法和判決的執行都不會有法律上的障礙。——《中國民事審判前沿》，2005年第1集第168—169頁，最高人民法院民事審判一庭編。

二、承租部分房屋的承租人在出租人整體出賣房屋時是否享有優先購買權

《最高人民法院關于承租部分房屋的承租人在出租人整體出賣房屋時是否享有優先購買權的復函》(2004)民一他字第29號

第一，從房屋使用功能上看，如果承租人承租的部分房屋與房屋的其他部分是可分的、使用功能可相對獨立的，則承租人的優先購買權應僅及于其承租的部分房屋;如果承租人的部分房屋與房屋的其他部分是不可分的、使用功能整體性較明顯的，則其對出租人所賣全部房屋享有優先購買權。

第二，從承租人承租的部分房屋占全部房屋的比例看，承租人承租的部分房屋占出租人出賣的全部房屋一半以上的，則其對出租人出賣的全部房屋享有優先購買權;反之則不宜認定其對全部房屋享有優先購買權。

三、承租人在同等條件下享有的優先購買權，應為購買自己承租的房屋，而不是出租人出賣的其他房屋。

《最高人民法院公報》2004年第5期

法律規定的優先購買權，是指當出租人出賣租賃房屋時，承租人在同等條件下可以優先購買自己承租的房屋，對于出租人出賣的其他房屋，承租人不享有優先購買權。

四、租賃標的物消防竣工驗收與房屋租賃合同的效力

《最高人民法院關于未經消防驗收合格而訂立的房屋租賃合同如何認定其效力的函復》(2003)民一他字第11號

根據《中華人民共和國合同法》和《最高人民法院關于適用〈中華人民共和國合同法〉若干問題的解釋(一)》的規定，認定房屋租賃合同因出租房屋未辦理產權證書而無效，缺少法律依據。關于房屋租賃合同未經消防驗收或者經消防驗收不合格，是否應認定房屋租賃合同無效的問題，應根據不同情況分別對待：第一，出租《中華人民共和國消防法》第十條規定的必須經過公安消防機構驗收的房屋，未經驗收或者驗收不合格的，應當認定租賃合同無效。第二，租賃合同涉及的房屋不屬于法律規定必須經過公安消防機構驗收的，人民法院不應當以該房屋未經消防驗收合格為由而認定合同無效。第三，租賃房屋用于開設經營賓館、飯店、商場等公眾聚集場所的，向當地公安消防機構申報消防安全檢查的義務人為該企業的開辦經營者，但租賃標的物經消防安全驗收合格，不是認定房屋租賃合同效力的必要條件。

[最高人民法院的意見]

1、根椐《村莊和集鎮規劃建設管理條例》規定，農村居民住宅建設開工的審批手續，由省、自治區、直轄市人民政府規定。實踐中各地對于農村住宅建設的審批權一般都是由提出申請的村民所在村的村民委員會掌握。因此，農村居民房屋的設計、施工、驗收均缺少具體、嚴格的標準。

2、尚無依據認定農村村民建設個人住宅缺少消防設計或者未經竣工驗收本身構成違法，當然也談不上使用、出租這類房屋違法。

3、出租農村房屋只能由《合同法》第13章租賃合同中規定調整。

4、實際情況是，除了新開發的房地產項目，城市中一些形成于不同年代的古、舊建筑也完全有可能不符合現在的消防設計、施工標準，甚至可能根本沒有相應的消防設施，現行法律沒有也不可能規定這類類房屋一概不允許使用、出租。

5、公眾聚集場所未經消防安全檢查或者經檢查不符合消防安全要求，擅自投入使用、營業的，責令停止施工、停止使用或者停產停業，并處三萬元以上三十萬元以下罰款。公安消防機構處罰對象是公眾聚集場所的開辦者或經營者，而不是對開辦者或經營者之外的出租房屋者。

五、租賃標的物未經整體驗收合格，當事人訂立的《租賃合同》依法認定無效

最高人民法院民事審判第一庭編：〈最高人民法院二審民事案件解析〉

[案例]

湘財證券有限責任公司與云南志遠房地產開發有限公司房屋租賃合同糾紛上訴案

最高人民法院經審理認為，《建筑法》第61條第2款規定，建筑工程竣工經驗收合格后，方可交付使用;未經驗收或者驗收不合格的，不得交付使用。《消防法》第10條第1款規定，按照國家工程建筑消防技術標準進行消防設計的建筑工程竣工時，必須經公安消防機構進行消防驗收;未經驗收或者經驗收不合格的，不得投入使用。建筑工程竣工驗收包括消防、環境、衛生等質量驗收，單項工程驗收或工程局部驗收不是建筑工程竣工驗收的標準。本案雙方簽訂《租賃合同》時，志遠房地產公司持有的云南質監站《工程竣工驗收證明》只是志遠大廈主體和基礎部分的驗收，志遠大廈整體工程質量驗收至今尚未辦理。因此，志遠房地產公司以云南質監站出具的《工程竣工驗收證明》主張志遠大廈已經通過工程整體驗收，依據不足。雙方簽訂《租賃合同》時，志遠大廈未經過消防驗收，2000年5月27日，湘財證券公司已就雙方履行《租賃合同》發生糾紛提起訴訟。2000年10月12日昆明消防支隊出具《會議紀要》載明：“同意志遠大廈1、3、4層投入使用”同時又明確：“《建筑工程消防驗收合格意見書》待大廈整體驗收合格后，統一辦理”。但是，志遠大廈至今尚未辦理消防整體驗收，因此，志遠房地產公司以《會議紀要》為據主張志遠大廈已通過消防驗收，依據不足。雙方簽訂《租賃合同》之行為，違反了《建筑法》和《消防法》的強制性規定，一審法院判決《租賃合同》無效，適用法律正確，應予維持。同理，一審法院依據《民事訴訟證據規定》之相關規定向志遠房地產公司行使釋明權后，該公司仍然堅持雙方簽訂的《租賃合同》合法有效，訴訟風險應由其自行承擔。

[導讀和說明]

本案判決的意義在于確立了審理此類糾紛案件的原則，即：建筑應當確保建筑工程質量和安全符合國家的建筑安全標準，該標準是建筑行業核心。任何一項工程新單項驗收或局部驗收均不能作為工程竣工整體驗收的標準。否則，當事人將承擔合同無效的法律后果。

六、房屋租賃合同糾紛如何確定管理問題

《最高人民法院關于房屋租賃糾紛如何確定管轄問題的批復》(1986年1月7日法(研)復〔1986〕2號)

北京市高級人民法院：

你院(1985)京高法字第82號《關于房屋租賃糾紛如何確定管轄的請示》收悉。經研究，我院同意你院的意見，即：凡在租賃關系存續期間發生的房屋修繕、租金、騰退等糾紛，一般應由房屋所在地法院管轄，個別由被告所在地法院管轄更符合“兩便”原則的，也可由被告戶籍地或居所地法院管轄。這樣并不有悖法律規定，重要的是便于受理的法院查明案情和執行判決，從而正確、及時地審結案件。

七、未經所有人同意的出租行為的效力如何認定——不獨立商鋪所有人是否有權要求確認出租行為無效

[案例]

1994年A房地產有限公司(以下簡稱A公司)將所建商廈五樓大廳分割出售，該大廳建筑面積為3000平方米。原告趙某以人民幣21萬元的房價款購得其中九單元的房產，建筑面積為21.64平方米，包括公用部分分攤面積。買賣雙方簽訂的《房屋買賣合同》第22第規定：“該物業的設計功能及用途為商業，買方不得將該物業用作工業或不符合上述設計功能的其他用途。”1996年趙某領取了九單元的房屋所有權證。此后，該大廳一直閑置。2000年1月，A公司向趙某郵寄掛號信一份，載明：商廈五樓只能作為一個整體使用，已經長期空置，經公司多方招商，現有投資人擬在此開辦餐飲項目，初步洽談租期為5—8年，首年租金為每平方米150—180元，每年遞增2.5%—4%，請你在半個月內予以回復，否則公司將視作你已同意并授權公司統一出租你的九單元房產。該掛號信因逾期無人領取于2000年3月6日被退回A公司。2000年3月16日，A公司召開五樓業主會議，趙某沒有參加，參加會議的業主(占全體業主的絕大部分)同意將A商廈五樓中自有房產部分繼續委托A公司出租給第三方使用，委托期限延長至2006年12月31日。2000年3月22日，A公司與B公司(餐飲公司)簽訂了一份《商業用房租賃合同》，將珠寶城商廈五樓進行裝修及營業。趙某購買的九單元地點位于B公司所開酒店的吧臺位置。

[訴訟]

趙某以其享有產權的九單元被B公司侵占，請求判令B公司遷出九單元并給付其自2000年4月至2003年3月的租金人民幣10，000元。

[最高人民法院民一庭傾向性意見]

最高人民法院民一庭對本案討論后形成兩種意見。

[傾向性意見認為]

應當駁回越某的訴訟請求。主要理由是：1、趙某在內的所有產權人都承認業主們購買的“單元”房產不具有獨立的使用價值。在此條件下，考慮將商廈整體出租無疑就是一種能夠較好地發揮物的效用的選擇。這種選擇，不僅符合大多數業主的利益，也并不損害趙某的合法權益。2、從判決的社會效果考慮，人民法院也應當裁決趙某服從商廈五層絕大多數業主的意愿，因為，每個業主所擁有的權利是平等的，在每個業主所購“單元”不具有獨立使用價值是不爭的事實的前提下，他們就商廈是否應當整體出租問題所發生的爭議是私權的碰撞。處理這種私權碰撞時法官首先要考慮的原則不是當事人個體之間的民族、性別、信仰、地位、財產的差異，而應當盡可能協調所有業主的利益，力爭充分發揮物的效用，促進交易、最大限度地實現所有權人的利益。3、在這種情況下，運用公平原則，衡量當事人之間的利益沖突，選擇能夠最充分地發揮物的效用、使各方當事人最大化地實現自己的利益的裁決結果，不失為一個最恰當的選擇。

[最高人民法院民一庭少數人認為]

本案的處理有兩種途徑可以考慮：第一個途徑是，不去探究房地產管理部門的登記發證行為的正確與否，僅僅以趙某持有的房屋所有權證為依據，認定其具有商廈五層九單元的房屋所有權，在此基礎上，則人民法院只能支持趙某的訴訟請求，判決B公司從商廈五層九單元遷出，并向趙某支付房屋使用費;

第二個途徑是，依據物權原理，認定越某雖然購買了商廈五層九單元并領取了房屋所有權證，但由于九單元沒有與其他部分相隔，又不具有獨立使用價值，無法構成獨立的房屋所有權。由法官行使釋明權，告知趙某可以以A公司向其出售的房屋不具有獨立性，又出面組織其他“業主”將該房屋出租給他人，致使其對商廈五層九單元的房屋所有權無法行使為由，訴A公司侵權。

八、在建房屋作為租賃標的物就應否受到法律保護

最高人民法院民事審判第一庭編《最高人民法院二審民事案件解析》第3集，第299—311頁。

[案例]

西安九龍房地產開發有限責任公司與陜西兵器工業西北公司、西安市賽格高貿有限公司房屋租賃合同糾紛上訴案

[最高人民法院指出]

近年來，隨著我國改革開放和房地產業的發展，房屋租賃打破以往先有房屋，再行出租的傳統租賃制度。在建房屋作為租賃標的物出租，已經成為我國房地產領域的一種常見現象。本案判決表明，人民法院對于當事人以在建房屋作為租賃標的物簽訂的《租賃合同》及《房屋轉租合同》之效力的認定，同其他合同一樣，實行國家干預原則，即依職權審查合同是否存在違法性。對于合同內容沒有違反法律、行政法規的強制性規定，不具備法定無效要件的合同，應當尊重當事人合同意思自治原則，認定此類合同有效。

九、租賃期間發生所有權變動，原出租人能否對產權變更前承租人的違法行為行使合同解除權

最高人民法院民事審判第一庭編《最高人民法院二審民事案件解析》第6集，第201—310頁。

[案例]

青島建設(天津)有限公司(A)與天津一商集團有限公司公司(B)房屋租賃合同糾紛案

原產權人A將房屋出租給B，后A將房屋出賣給C，在A出賣該房屋前B拖欠租金，A、B雙方《房屋租賃合同》約定，延付租金超過30日的，出租方有權解除合同，現B欠付租金超過30日，B公司認為：A已經不是產權人，因此不同意支付租金，亦不同意解除合同，同時B未與C簽訂合同，C不是合同相對人，也無權要求支付產權變更前欠A公司的租金，更無權解除合同。

[最高人民法院指出]

《合同法》第229條規定，租賃物在租賃期間發生所有權變動的，不影響租賃合同的效力。也就是通常所說的“買賣不破租賃”的原則，旨在保護承租人的利益。但該條規定并不意味著原出租人沒有權利對承租人在產權變更前的違約行為追究責任。現行法律并未限制房屋產權變更后，原房屋出租人不可以依據現存有效的租賃合同，對承租人以前的違約行為主張合同權利，這種合同權即包括追索所欠租人，也包括行使合同解除權。

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