預告登記執行異議之訴案例

基本案情

2013年6月18日，某房產公司向某縣房產局申領了坐落于某商住樓的商品房預售許可證。

案外人周某于2013年9月11日與某房產公司簽訂了商品房房屋買賣合同，購買了房產公司某商住樓的某棟一層某房屋。次日，周某給付了所有購房款并在房產局辦理了預購商品房預告登記。

2013年10月31日，法院根據申請執行人唐某等人申請，查封了被執行人林某以某房產公司項目部的名義開發的某商住樓某棟一層某房屋。現案外人周某以法院不當查封其個人合法房產為由，提出了執行異議。

實務觀點

法院認為，案外人周某在法院查封異議標的之前已購買了異議房產，且已交付了全部購房款并依法辦理了預購商品房預告登記。因此，在預告登記有效期內，未經預告登記的權利人同意，該房產不得發生物權變動或設置權利負擔。

據此，案外人周某提出的異議理由成立，法院中止對涉案房屋的執行。

法律評析

預告登記，是指以取得物權為內容的債權人為保證將來其債權能夠得到實現從而取得不動產物權，在債權人由于某些原因不能辦理正式登記時所進行的臨時登記。根據《物權法》第二十條之規定：當事人簽訂買賣房屋或者其他不動產物權的協議，為保障將來實現物權，按照約定可以向登記機構申請預告登記。

預告登記作為一項不動產物權變動的公示制度，無疑有助于促成一種即安全又公正的不動產交易內部秩序。購房人針對處于預售狀態的商品房辦理了房屋預告登記，且對該預售商品房享有可期待利益。當購房人向房產公司支付完合同的對價后，可以依據合同及預告登記，獲得預售商品房的所有權。

查封是國家權力通過訴訟程序對私權的干預，最終目的仍是為了保護私權。但之于善意購房人，預告登記后的債權請求權具有區別于一般債權的特殊性質即物權的優先性，預告登記的權利是一種具有物權性質的債權，或者說是一種準物權。因而，預告登記對查封有排除效力。預告登記是為保全一項旨在發生不動產物權變動的請求權能夠優先實現而進行的登記，借助登記這一公示方式，使得被登記的債權請求權突破了債權的平等性，獲得了優先實現力。

預告登記使已登記的不動產物權變動請求權經過公示后，具備了對抗第三人的效力，即具備了一定的物權效力。如果預告登記不能排除對不動產的強制執行，將會破壞正常的債權順位關系，也會使預告登記的功能大為減損，也可能引致一些當事人利用民事審判或仲裁程序投機取巧，惡意損害預告登記權利人的合法權益。

執行實踐中，在被執行人系不動產權利主體，而預告登記權利人為債權債務關系之外的第三人時，對不動產實施查封或者預查封將會與預告登記產生沖突。因為，預告登記的目的是保障該第三人在將來實現物權，而查封或預查封阻止了被執行人向該第三人實施處分行為，其結果是該第三人無法有效取得預告登記欲保全的物權。預告登記保障的是在預售合同正常履行情況下，購房人在將來進行產權變動的通道保持順暢。如果預告登記不能夠對抗查封登記，則失去了其法律賦予的本意。因此，預告登記有效期下，第三人對法院采取的查封等措施提出異議的，原則上應予支持。

再根據最高法院《關于人民法院辦理執行異議和復議案件若干問題的規定》第三十條規定：“金錢債權執行中，對被查封的辦理了受讓物權預告登記的不動產，受讓人提出停止處分異議的，人民法院應予支持;符合物權登記條件，受讓人提出排除執行異議的，應予支持。”綜上，在現行法律體系下，如本案中情形，應當肯定預告登記能夠排除基于在后生效裁判文書或強制執行程序導致的物權變動。當然，上述排除效力的適用必須滿足預告登記在先發生，以及預告登記的權利真實、合法等必要條件。

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