一、房屋層高與合同約定不符的處理

目前普遍適用的《商品房買賣合同》文本中，只有對商品房的層高數值的約定，鮮有對房屋凈高進行約定，如果商品房的實際層高與合同約定不符，開發商應承擔違約責任。但是，應根據商品房的實際層高與合同約定層高不符的原因分別進行判斷，分別處理：

1、因規劃、設計變更導致實際層高與合同約定不符的，應當按照《商品房買賣合同》中關于變更規劃、設計的約定處理。

在商品房建設中，開發商不得擅自變更建筑的規劃和設計。但是，實際建設中，因各種因素的影響，開發商經正規手續變更規劃、設計的情況時有發生，而商品房層高的變化，屬于變更規劃、設計。在此情況下，應當按照《商品房買賣合同》中關于規劃、設計變更條款的約定處理。中山市普遍適用的《商品房買賣合同》文本中第十條規定“該商品房預售后，出賣人不得擅自變更該商品房項目的規劃、設計。確需變更的，出賣人應書面征得買受人同意。不同意變更的買受人可要求終止買賣合同。出賣人應在受買人提出終止合同申請的30日內退回已付購房款及利息(以付款日起至退款日止為期，以退款日同期銀行固定資產貸款利率計算)”，依次，規劃、設計確需變更的，出賣人應書面征得買受人同意，在買受人不同意的情況下，可以選擇終止合同，要求退回已付購房款及利息;

2、因施工失誤致使實際層高與合同約定不符的，如果商品房買賣合同對上述問題設置了違約責任，應按照合同的約定處理;如果合同中對此沒有約定，則只能依照相關法律規定處理。

可以適用我國的《合同法》第107條規定“當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定的，應當承擔繼續履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責任。”之規定，因此，買受人可以要求開發商采取補救措施，補救措施的方式可能在商品房中無非實施，或者實施起來的難道很大或者費用更高，買受人可以選擇要求開發商賠償損失。

損失的計算方式存在爭議，選擇起來有一定的難道，但是層高不足會造成通風、采光、使用功能，以及未來收益損失，有些開發商認為按照建筑成本賠償，這個我認為不合理，因為支付的房價中不僅包括建筑成本，還包括開發商的期待利益或利潤，筆者認為合理的計算是按照買受人支付的總房款乘以層高減少部分的比例確定損失數額。

3、如開發商故意隱瞞經批準申報的層高，而在《商品房買賣合同》虛報層高欺騙買受人的，買受人可以根據《合同法》的規定，請求人民法院或者仲裁機構變更或者撤銷《商品房買賣合同》，并可以開發商賠償的損失。此撤銷權的行駛有時間限制，買受人應當在知道或者應當知道開發商存在欺詐之日起一年內。如買受人不選擇撤銷合同，可以選擇要求開發商賠償損失。

二、如何計算層高不足的損失

我國現行法律法規，包括司法解釋均未對此做出規定。在法律法規沒有做出明確規定的情況下，必須充分利用法律解釋與原則，采用類推原則，類推適用《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第14條中有關房屋套內建筑面積或者建筑面積與商品房買賣合同約定面積不符的處理規定，即在出賣人交付使用的房屋套內建筑面積或者建筑面積與商品房買賣合同約定不符，合同有約定的，按約定處理;合同沒有約定或者約定不明確的，按照以下原則處理：(一)面積誤差比絕對值在3%以內(含3%)，按照合同約定的價格據實結算，買受人請求解除合同的，不予支持;(二)面積誤差比絕對值超出3%，買受人請求解除合同、返還已付購房款及利息的，應予支持。買受人同意繼續履行合同，房屋實際面積大于合同約定面積的，面積誤差比在3%以內(含3%)部分的房價款由買受人按照約定的價格補足，面積誤差比超出3%部分的房價款由出賣人承擔，所有權歸買受人;房屋實際面積小于合同約定面積的，面積誤差比在3%以內(含3%)部分的房價款及利息由出賣人返還買受人，面積誤差比超過3%部分的房價款由出賣人雙倍返還買受人。

三、法律依據

建設部關于發布國家標準《住宅設計規范》的通知：

3.6?層高和室內凈高

3.6.1?普通住宅層高不宜高于2.80m。

3.6.2?臥室、起居室(廳)的室內凈高不應低于2.40m，局部凈高不應低于2.10m，且其面積不應大于室內使用面積的1/3。

3.6.3?利用坡屋頂內空間作臥室、起居室(廳)時，其1/2面積的室內凈高不應低于2.10m。

3.6.4?廚房、衛生間的室內凈高不應低于2.20m。

3.6.5?廚房、衛生間內排水橫管下表面與樓面、地面凈距不得低于1.90m，且不得影響門、窗扇開啟。

綜合上面的介紹，根據規定，普通住宅層高不宜高于2.8米，低于多少要根據具體確定。相信大家看了上面介紹后，對于房屋層高是多少的相關法律知識有了一定的了解，如果你還有關于這方面的法律問題，請咨詢律霸網律師，他們會為你進行專業的解答。