房地產買賣中被告怎樣行使先履行抗辯權

房地產買賣中被告怎樣行使先履行抗辯權2003年3月1日陳某與某房地產開發公司簽訂了一份商品房買賣合同，約定陳某購買開發公司的商品房一幢，陳某應于合同訂立之日起一次性付清全部房款。開發公司應在2003年10月31日前將商品房交付原告，出買人逾期交房，應從房屋交付期限的第二天起至實際交付之日止向買受人支付已交房價款萬分之十的違約金;如買受人逾期付款，應自應付款期限之第二日起至實際支付之日按日向出賣人支付逾期應付款萬分之十的違約金。合同訂立當日，陳某向開發公司交付房款90萬元，2004年1月5日開發公司將房屋交付陳某，經開發公司催要，2004年4月8日，陳某將所欠房款3040元付清。4月20日，陳某提起訴訟，要求房地產開發公司支付逾期交房違約金9萬余元。開發公司辯稱，原告來按合同約定一次付清房款，延期交房是行使先履行抗辯權，應駁回原告的訴求。

在審理過程中，對開發公司是否享有先履行抗辯權有兩種意見：一種意見認為，雙方在合同中有明確約定，而陳某并未一次付清房款，其存在履行瑕疵，在標的物不能分割的情況下，應駁回原告的請求;另一種意見認為，從設立先履行抗辯權的立法本意來看，原告已履行合同約定的絕大部分義務，被告的利益已得到基本的保護，此時被告已不享有先履行抗辯權，原告之訴求應予支持。

筆者同意第二種意見。首先，合同法設立先履行抗辯權的立法本意是保護后履行當事人的利益，當先履行一方當事人履行了主要給付義務，以致訂立合同的目的能夠基本得以實現，后履行一方當事人一般不能主張先履行抗辯權。本案原告陳某，將商品房價款903040元的90萬元已如期支付給了被告房地產開發公司，履行了絕大部分給付義務，被告賣房后的應得利益已基本得以實現，故其不應享有先訴抗辯權。

其次，被告行使先履行抗辯權有失公平和誠實信用原則。因為如一方履行了合同規定的主要給付義務，而存有較小的履行瑕疵，另一方則以此行使先履行抗辯權，使其受到重大利益損失，有悖于合同法的公平和誠實信用原則，故本案被告不應享有先履行抗辯權。

綜上，在先履行一方當事人的利益基本得到滿足，合同目的基本得以實現的情況下，后履行一方當事人不再享有先履行抗辯權，否則有失公平，被告某房地產開發公司應按合同約定向原告支付違約金。鑒于不可分割標的物，在行使抗辯權中的特殊性，建議最高人民法院作出相關的司法解釋，以統一執法尺度。

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