買(mǎi)賣(mài)合同同時(shí)履行抗辯權(quán)案例

案情介紹

xx年1月，甲、乙公司簽訂了一項(xiàng)房屋買(mǎi)賣(mài)合同，合同約定甲公司于同年9月1日向乙公司交付房屋100套，并辦理登記手續(xù)，乙公司則向甲公司分三次付款：第一期支付2千萬(wàn)元，第二期支付3千萬(wàn)元，第三期則在9月1日甲公司向乙公司交付房屋時(shí)支付5千萬(wàn)元。在簽訂合同后，乙公司按期支付了第一期、第二期款項(xiàng)共5千萬(wàn)元。

9月1日，甲公司將房屋的鑰匙移交乙公司，但并未立即辦理房產(chǎn)所有權(quán)移轉(zhuǎn)登記手續(xù)。因此，乙公司表示剩余款項(xiàng)在登記手續(xù)辦理完畢后再付。在合同約定付款日期(9月1日)7日后，乙公司仍然沒(méi)有付款，甲公司遂以乙公司違約為由訴至法院，請(qǐng)求乙公司承擔(dān)違約責(zé)任。甲公司則以乙公司未按期辦理房產(chǎn)所有權(quán)移轉(zhuǎn)登記手續(xù)為由抗辯。

涉及的法律問(wèn)題

本案涉及到同時(shí)行使履行抗辯權(quán)的條件和法律后果。

法律依據(jù)

《合同法》第66條規(guī)定：“當(dāng)事人互負(fù)債務(wù)，沒(méi)有先后履行順序的，應(yīng)當(dāng)同時(shí)履行。一方在對(duì)方履行之前有權(quán)拒絕其履行要求。一方在對(duì)方履行債務(wù)不符合約定時(shí)，有權(quán)拒絕其相應(yīng)的履行要求。”

案情分析

在本案中，從表面看，甲公司違背合同約定，未按期辦理房地產(chǎn)所有權(quán)移轉(zhuǎn)登記手續(xù)，已構(gòu)成違約;而乙公司也違背了合同約定，在合同約定付款日期7日后，仍然沒(méi)有付款，構(gòu)成了履行遲延。但是，在考慮其是否應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任時(shí)，尚應(yīng)考慮其是否享有法定的抗辯權(quán)。

從本案看，乙公司按期向甲公司支付了第一期、第二期款項(xiàng)共5千萬(wàn)元，并無(wú)違約情形，甲公司并無(wú)理由行使后履行抗辯權(quán)，因此，其未按期辦理房產(chǎn)所有權(quán)移轉(zhuǎn)登記手續(xù)屬于違約行為，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。

但對(duì)乙公司而言，由于其第三期款項(xiàng)的支付與甲公司交付房屋并辦理房產(chǎn)所有權(quán)移轉(zhuǎn)登記手續(xù)是應(yīng)當(dāng)同時(shí)履行的義務(wù)。由于本案中合同標(biāo)的物是房屋，房屋屬于不動(dòng)產(chǎn)，與動(dòng)產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同不同，不動(dòng)產(chǎn)的買(mǎi)賣(mài)中出賣(mài)人除負(fù)有交付標(biāo)的物的義務(wù)之外，還應(yīng)當(dāng)完成產(chǎn)權(quán)移轉(zhuǎn)登記，才真正履行完給付義務(wù)，由于不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)的變動(dòng)以登記為要件。

盡管當(dāng)事人未辦理登記手續(xù)并不影響合同本身的效力，但是因?yàn)闆](méi)有辦理登記，房屋的所有權(quán)不能發(fā)生移轉(zhuǎn)，買(mǎi)受人不能因出賣(mài)人的交付而獲得房產(chǎn)的所有權(quán)。因此，辦理登記是房屋買(mǎi)賣(mài)合同的主給付義務(wù)。可見(jiàn)，在本案中，由于甲公司的行為有可能導(dǎo)致乙公司的合同目的不能實(shí)現(xiàn)，根據(jù)《合同法》第66條的規(guī)定，其有權(quán)拒絕支付剩余款項(xiàng)。

詳細(xì)解讀延伸分析

本案的關(guān)鍵問(wèn)題在于如何正確認(rèn)識(shí)同時(shí)履行抗辯權(quán)，并將其與雙方違約加以正確區(qū)分。

同時(shí)履行抗辯權(quán)是指雙務(wù)合同的當(dāng)事人一方在他方未為對(duì)待給付之前，有權(quán)拒絕自己的履行。行使同時(shí)履行抗辯權(quán)必須符合以下構(gòu)成條件：

首先，須由同一雙務(wù)合同互負(fù)債務(wù)，即雙方當(dāng)事人所負(fù)的債務(wù)是基于同一雙務(wù)合同產(chǎn)生的。所謂雙務(wù)合同是指當(dāng)事人雙方互負(fù)對(duì)待給付義務(wù)的合同，這種合同中一方當(dāng)事人所享有的權(quán)利即為他方當(dāng)事人所負(fù)的義務(wù)，如買(mǎi)賣(mài)合同、租賃合同等。如果雙方的債務(wù)是基于兩個(gè)或多個(gè)合同產(chǎn)生的，即使雙方在事實(shí)上聯(lián)系密切，也不能適用同時(shí)履行抗辯權(quán)。

同時(shí)，雙方當(dāng)事人所負(fù)的債務(wù)之間必須具有對(duì)價(jià)或者牽連關(guān)系。對(duì)價(jià)或者牽連關(guān)系強(qiáng)調(diào)的是履行和對(duì)待履行之間的互為條件、互為牽連的關(guān)系，要求二者在義務(wù)的負(fù)擔(dān)上大體相等，并不強(qiáng)調(diào)二者在經(jīng)濟(jì)上完全等價(jià)。對(duì)價(jià)問(wèn)題原則上應(yīng)當(dāng)由當(dāng)事人的意志來(lái)決定，同時(shí)法律要求雙方在財(cái)產(chǎn)的交換上力求公平合理，履行和對(duì)待履行在價(jià)值上大致相當(dāng)即可。

其次，須雙方所負(fù)的債務(wù)都已屆清償期。

第三，須對(duì)方未履行其與己方債務(wù)有牽連關(guān)系的債務(wù)。

第四，須對(duì)方的對(duì)待履行是可以履行的，如果一方的履行已經(jīng)不可能，則不能適用同時(shí)履行抗辯權(quán)，而應(yīng)當(dāng)考慮追究對(duì)方的違約責(zé)任。

同時(shí)履行抗辯權(quán)屬于延期的抗辯權(quán)，沒(méi)有消滅對(duì)方請(qǐng)求權(quán)的效力，僅使對(duì)方請(qǐng)求權(quán)延期。在對(duì)方當(dāng)事人未為對(duì)待給付前，抗辯權(quán)人的債務(wù)即使已屆清償期而沒(méi)有清償，抗辯權(quán)人也不負(fù)遲延履行的違約責(zé)任。同時(shí)履行抗辯權(quán)依其性質(zhì)應(yīng)由當(dāng)事人自己行使，法院或者仲裁機(jī)構(gòu)不能依職權(quán)主動(dòng)適用。

另外，值得注意的是，應(yīng)當(dāng)把同時(shí)履行抗辯權(quán)的行使與雙方違約區(qū)別開(kāi)來(lái)。雙方違約是指合同雙方當(dāng)事人分別違背了自己的合同義務(wù)，應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)自己的責(zé)任。其構(gòu)成要件是：

其一，雙方當(dāng)事人依據(jù)法律和合同規(guī)定，必須履行一定的義務(wù)，可見(jiàn)雙方違約常常適用于雙務(wù)合同。

其二，當(dāng)事人雙方而不是一方違背了其負(fù)有的合同義務(wù)，也就是說(shuō)，雙方當(dāng)事人都分別違反了合同規(guī)定。

其三，雙方當(dāng)事人違背了合同規(guī)定的義務(wù)。如果僅僅是違反了法律義務(wù)而不是合同義務(wù)，可能構(gòu)成過(guò)錯(cuò)，但不一定構(gòu)成雙方違約。

例如一方違約后，另一方違反了法律規(guī)定的減輕損失的義務(wù)，造成了損失的擴(kuò)大，從狹義的違約概念出發(fā)，這主要是一個(gè)過(guò)錯(cuò)問(wèn)題，由此將導(dǎo)致對(duì)方的責(zé)任被減輕或免除，但不能認(rèn)為是雙方違約。當(dāng)然，從廣義的違約概念上考慮，也可以包括在違約之中。

其四，雙方均無(wú)正當(dāng)理由，如果一方是行使同時(shí)履行抗辯權(quán)或不安抗辯權(quán)，則不能認(rèn)為是雙方違約。如果當(dāng)事人在對(duì)方違約后采取適當(dāng)?shù)淖晕已a(bǔ)救措施，如對(duì)方拒不收貨時(shí)，將標(biāo)的物轉(zhuǎn)賣(mài)等不能認(rèn)定為違約，即使這種補(bǔ)救措施不夠適當(dāng)，也主要是一個(gè)過(guò)錯(cuò)的問(wèn)題，不可作為雙方違約對(duì)待。

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