從流程來看，購房可分為繳納訂金、簽訂購房合同、網(wǎng)簽備案、交房、入住、辦房產(chǎn)證等若干階段。一般來說，從繳納訂金到拿到房產(chǎn)證,其間一旦出現(xiàn)相關(guān)問題,購房者有權(quán)要求退房。但是，一旦房產(chǎn)證辦理完畢，房屋的所有權(quán)已完成了轉(zhuǎn)移，除非合同里有約定，否則一般情況下購房者很難退房。

退房10大正當(dāng)理由多涉及賣方違約

那么，符合哪些條件才能退房呢?李*崗介紹,像恒-大這種宣布無理由退房的是少數(shù)，一般來說，購房者退房都需“限定條件”，多涉及違約等情況。

具體來說,主要可分以下10種情況:

1、購房合同本身無效,即開發(fā)商的銷售行為違反了法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定等情況。比如開發(fā)商沒有取得預(yù)售許可證進(jìn)行預(yù)售,所簽訂的合同則沒有法律效力,業(yè)主有權(quán)要求退房。

2、購房合同被依法撤銷。比如合同顯失公平的或開發(fā)商以欺詐、脅迫的手段使購房人在違背真實意思的情況下訂立的合同。

3、面積誤差超標(biāo)。實際測量與合同約定的建筑面積或套內(nèi)建筑面積誤差比絕對值,其中有一項超出3%的,購房人有權(quán)退房。

4、開發(fā)商擅自變更規(guī)劃、設(shè)計,或經(jīng)規(guī)劃部門批準(zhǔn)的規(guī)劃變更、設(shè)計單位同意的設(shè)計變更但未在規(guī)定時限通知購房者。

5、按揭未獲批準(zhǔn),即因不可歸責(zé)于買方的事由,導(dǎo)致不能簽訂商品房擔(dān)保貸款合同,并導(dǎo)致商品房買賣合同不能繼續(xù)履行的情況。

6、先賣后抵、一房二賣或先抵后賣,即商品房買賣合同訂立后,出賣人未告知買受人又將該房屋抵押給第三人等情況。

7、房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格,即承重墻、梁、柱等出現(xiàn)質(zhì)量問題,不能交付使用;或交付使用后主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量經(jīng)核驗確屬不合格。

8、出賣人遲延交付房屋。經(jīng)買受人催告后在三個月的合理期限內(nèi)仍未履行交付房屋義務(wù)的,買受人有權(quán)請求解除合同,但當(dāng)事人雙方另有約定的除外。

9、無法辦理房屋所有權(quán)登記。辦理房屋所有權(quán)登記的期限屆滿后起超過一年,由于出賣人的原因,導(dǎo)致買受人無法辦理房屋所有權(quán)登記的情況。

10、除此之外的其他一些情況,包括患重病等一些特殊情況。

如何應(yīng)對各類退房陷阱和誤區(qū)?

因商品房的買賣不同于其他日常生活消費(fèi)品的買賣、其交易周期長，涉及資金量大，技術(shù)問題多、權(quán)利義務(wù)關(guān)系復(fù)雜,因此在實際退房中并非那么容易。

開發(fā)商規(guī)避退房?特別關(guān)注合同違約責(zé)任可簽退房補(bǔ)充協(xié)議

雖然法律法規(guī)中有退房的相關(guān)規(guī)定，但具體購房合同中，對此作出明確約定的并不多。開發(fā)商為降低風(fēng)險，往往還會約定一些規(guī)避性的條款，比如為規(guī)避延遲交房,開發(fā)商通常在商品房買賣合同中約定較低的交房條件等。

簽訂購房合同時，一定要注意重點約定違約責(zé)任，看是否有關(guān)于退房的相關(guān)約定。比如房屋質(zhì)量不合格等情況下，開發(fā)商應(yīng)承擔(dān)怎樣的責(zé)任等內(nèi)容。若沒有相關(guān)約定，可選擇和開發(fā)商協(xié)商簽訂一個補(bǔ)充協(xié)議。開發(fā)商印制的格式文本，多會偏重自己的利益,規(guī)避購房者的權(quán)利。但根據(jù)我國法律規(guī)定，類似狀況如果與法律規(guī)定相違背，相關(guān)的條款無效。

符合條件就能退?需提交相關(guān)證據(jù)購房各環(huán)節(jié)注意搜集

我國合同法及相關(guān)的司法解釋中對退房條件作出相關(guān)規(guī)定，但實際操作中消費(fèi)者或?qū)⒚媾R舉證難的問題。他說，比如交房后房屋出現(xiàn)質(zhì)量問題,要想退房，需提交由質(zhì)量監(jiān)督部門出具的質(zhì)量鑒定報告，若購房者或其直系親屬患重大疾病等情況，要想退房需提交二級以上公立醫(yī)院相關(guān)證明等等。

李*強(qiáng)說，購房者在各個環(huán)節(jié)要提前考慮到這些問題，在每個環(huán)節(jié)提前搜集并保留相關(guān)證據(jù)和材料。此外消費(fèi)者在購房之初就應(yīng)對開發(fā)商的資質(zhì)、信譽(yù)體系、樓盤質(zhì)量等情況進(jìn)行考察,考慮到后期可能出現(xiàn)的一些風(fēng)險,由此判斷是否購買。

向法院起訴太麻煩?協(xié)商或比打官司耗時還長協(xié)商不成抓緊起訴

買房退房情況確實比較復(fù)雜,能退還是不能退,有時很大程度取決于開發(fā)商和購房者協(xié)商的結(jié)果。但實際操作中因各種理由,退房過程可能并沒有那么利索。

遇到退房相關(guān)問題,一些購房者可能并不愿訴諸法律,習(xí)慣性認(rèn)為打官司更麻煩。但就他這些年經(jīng)手的一些退房問題來說，證據(jù)充分的情況下,有時起訴比找開發(fā)商協(xié)商更有利于解決問題,耗時也更短。因此若協(xié)商不成，可抓緊起訴。

退房只退房款?別忘了退保費(fèi)和利息違約金就高不就低

李*強(qiáng)介紹，購房者辦理按揭貸款時，有的銀行會要求買家購買相關(guān)保險產(chǎn)品，投保人要求解除合同的，保險人可收取自保險責(zé)任開始之日起到合同解除之日止期間的保險費(fèi)，剩余部分退還投保人。此外，法規(guī)中對一些退房情況明文規(guī)定開發(fā)商要返還利息賠償損失的，購房者對此不要忽略。

此外，若開發(fā)商違約導(dǎo)致退房，違約金不足以彌補(bǔ)實際全部損失的，差額部分由開發(fā)商繼續(xù)賠償。如違約金高于實際損失，開發(fā)商則直接按違約金來賠償。