房產一般都有較大的價值，由于其屬于不動產，其分割方式不同于其他物品。在離婚案件中，房產分割就成了離婚案件中的難點。房屋的產權情況、房子的購買時間以及購房的出資情況都會成為影響房產分割的因素。下面就和律霸一起看看如何處理各類房產問題。

一、普通商品房

若為婚前全款購買的房產

1、一方全款出資購買，且登記在自己名下，不論錢是自己的還是父母的，明顯屬于婚前個人財產。

2、一方全款出資購買，但登記在對方名下的，需要具體情況具體分析：比如雙方是否有關于房產的協議，登記在對方名下的原因等。一般來說，有兩種可能，一種就是完全贈與對方，另一種還是雙方共有。

3、一方全款出資購買，登記在雙方名下，一般來說屬于共有。

4、雙方出資，登記在雙方名下，應屬于共有。

5、雙方出資，登記在一人名下，同樣需要分析案件的具體情況，要結合登記在一人名下的原因來判斷究竟是出資人對另一方的贈與，還是借貸，也有共有的可能。

若為貸款或借款的房屋

1、夫妻一方婚前簽訂房屋買賣合同，以個人財產支付首付款并在銀行貸款，婚后用夫妻共同財產還貸，房屋登記在首付款支付方名下的，離婚時該房屋由雙方協商處理;如果不能達成協議，人民法院可以判決該房屋歸產權登記一方，尚未歸還的貸款為產權登記一方的個人債務。雙方婚后共同還貸支付的款項及其相對應的財產增值部分，離婚時由產權登記一方對另一方進行補償。

2、婚前兩方一起支付首付，婚后共同還貸的，為共同財產。

3、如果支付首付和償還貸款都在婚后，一般即認定為夫妻共同財產。

若為婚后全款購買的房產

1、婚后買房，即屬于婚姻存續期間添置的財產，一般來說均屬于夫妻共同共有財產，但也有例外：

2、由雙方父母出資購買的房屋，產權登記在一方子女名下的，該房屋可認定為雙方按照各自父母的出資份額按份共有，但雙方另有約定的除外。

3、一方以婚前財產出資購買的房屋，登記在自己名下，仍屬于個人財產。

4、由一方父母出資為子女購買的房屋，產權登記在出資人子女名下的，視為父母只對自己子女一方的贈與，該房屋應認定為夫妻一方(登記方)的個人財產。

二、央產房

央產房是指產權屬于中央在京單位的公有住房。如果需要分割的房屋屬于央產房中的已購公房，即是指職工按房改成本價或標準價(含標準價優惠辦法)購買，并領取了所有權證的，其在離婚案件中的分割與商品房基本一致。

但是，法律、法規規定不得上市出售的，以及在與產權單位簽訂的公有住房買賣合同中有特殊約定的已購公房，應按照法律、法規規定和與單位的約定執行。也就是說，對于這類房屋，有可能離婚時無法對房產做出所有權方面的完全處理，也可能只能共同使用、居住。

已購公房由于各種原因需要辦理轉移、變更及抵押登記的，均由在京中央和國家機關住房交易辦公室統一審核。

三、軍產房

一般來說，軍產房只有使用權，而沒有所有權，所以在離婚時的處理比較麻煩，沒有相對統一的標準，只能根據個案的具體事實進行具體分析。雙方均為軍人和只有一方為軍人的處理方式可能不一致。

四、承租房

夫妻共同居住的只有使用權、居住權的公房，具有下列情形之一的，離婚后，雙方均可承租：

(一)婚前由一方承租的公房，婚姻關系存續5年以上的;

(二)婚前一方承租的本單位的房屋，離婚時，雙方均為本單位職工的;

(三)一方婚前借款投資建房取得的公房承租權，婚后夫妻共同償還借款的;

(四)婚后一方或雙方申請取得公房承租權的;

(五)婚前一方承租的公房，婚后因該承租房屋拆遷而取得房屋承租權的;

(六)夫妻雙方單位投資聯建或聯合購置的共有房屋的;

(七)一方將其承租的單位的房屋，交回單位或交給另一方單位后，另一方單位另給調換房屋的;

(八)婚前雙方均租有公房，婚后合并調換房屋的;

(九)其他應當認定為夫妻雙方均可承租的情形。

對于夫妻雙方均可承租的公房而由一方承租的，承租方對另一方可給予適當的經濟補償。

特別提示：在離婚訴訟中，房產不予處理的情況有：

第一，農村宅基地上違法建造的小產權房。

第二，離婚時尚未取得所有權或者尚未取得完全所有權的房屋，應當根據實際情況判決由當事人使用。待取得房屋所有權后可另行訴訟解決。

第三，夫妻雙方只有這一處房屋，且尚有貸款沒有還清，雙方都要房屋所有權的。待貸款還清后可另訴解決。

第四，夫妻居住的房產登記在第三人名下的。因涉及案外人，一般會另案處理。

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