一、土地出讓需要交哪些費

(一)、營業稅及附加(出讓方)：

1、按轉讓價與購置價的差價繳納5%的營業稅。

2、按繳納的營業稅繳納7%的城建稅和3%的教育費附加。

(二)、印花稅和契稅(雙方)：

1、按產權轉移書據(合同)所載金額繳納0.05%的印花稅。

2、按成交價格(合同)繳納3%的契稅(有的地方是5%)。

(三)、土地增值稅(出讓方)：

1、按取得收入減除規定扣除項目金額后的增值額，繳納土地增值稅。

2、規定扣除項目：取得土地使用權所支付的金額;開發土地的成本、費用;與轉讓房地產有關的稅金等。

3、稅率的確定四檔：增值額未超過扣除項目金額的50%的部分，稅率為30%;增值額超過扣除項目金額的50%至100%的，稅率為40%;增值額超過扣除項目金額的100%至200%的，稅率為50%;增值額超過扣除項目金額200%的，稅率為60%。

二、房產以國有土地出讓方式取得所有權應有何條件

(1)按出讓合同約定已經支付全部土地使用權出讓金，并取得土地使用權證書。

(2)按照出讓合同約定進行投資開發、屬于房屋建設工程的，應完成開發投資總額的25%以上;屬于成片開發土地，依照規劃對土地進行開發建設，完成供排水、供電、供熱、道路交通、通信等市政基礎設施，公用設施的建設，達到場地平整，形成工業用地或者其他建設用地條件。

(3)轉讓房地產時房屋已經建成的，還應當持有房地產所有權證書。

《城市房地產管理法》和《城市房地產轉讓管理規定》、《城市國有土地使用權出讓轉讓暫行條例》等之所以對以出讓方式取得的土地使用權的房地產轉讓的條件作出上述規定，其意義在于：解決房地產轉讓突出存在的“炒地皮”、投機牟取暴利的現象，以維護國家利益和當事人的合法權益。立法中總結了我國一些地方和實踐經驗。

如深圳市規定，轉讓國有土地使用權必須領有國有土地使用證，并在繳納土地使用權出讓金之外，要求投入開發房屋建設的資金達到投資總額的25%;上海市、?？谑械鹊匾灿蓄愃埔幎?。與此同時，也參考了國外關于禁止土地投機的規定。如日本《土地基本法》第4條規定：土地不準作為投機交易的對象。

三、土地出讓的流程

1、發布掛牌公告：出讓人至少在掛牌開始日前20天發布掛牌公告，公布掛牌出讓宗地的基本情況和掛牌時間、地點。

2、出售掛牌文件：在掛牌公告規定時間內出售掛牌文件，并組織現場踏勘。

3、受理競買申請：在掛牌公告規定的時間內，競買人持競買申請書、營業執照副本、房地產開發資質證明(另有規定除外)、法定代表人身份證復印件(或授權委托書、委托代理人身份證復印件)辦理競買申請，并繳納競買保證金。

4、審查掛牌資格：根據掛牌文件要求，對競買人的開發資質、誠信紀錄等進行審查，對符合條件的通知其參加掛牌活動。

5、掛牌：在掛牌公告規定的時間和交易場所，出讓人將宗地的地塊情況、最新報價情況等信息掛牌公告，并不斷接受新的報價、更新顯示掛牌報價。

6、揭牌：在掛牌公告規定的截止時間確定競買人，競得人與出讓人簽訂成交確認書，同時繳納定金。

7、公布成交結果：掛牌活動結束后10個工作日內，出讓人將掛牌出讓結果在土地有形市場或者指定的場所、媒介公布，并退還競買保證金。

8、簽訂出讓合同：按照成交確認書約定的時間，簽訂《國有土地使用權出讓合同》。

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