農村土地轉包糾紛中會遇到哪些問題及相關的法律適用

1、農村土地轉包的概念

轉包是指承包方將部分或全部土地承包經營權以一定期限轉給同一集體經濟組織的其他農戶從事農業生產經營。轉包后原土地承包關系不變，原承包戶繼續履行原土地承包合同約定的權利和義務。接包方按轉包時約定的條件對轉包方負責。

2、土地承包經營權的性質

根據《物權法》的規定，土地承包經營權屬物權中的用益物權，其承包期限為：耕地三十年，林地為三十年至七十年，可以采取轉包等方式流轉。

3、土地轉包合同的要件

根據農業部《農村土地承包經營權流轉管理辦法》規定，轉包合同的主要內容是：雙方當事人的姓名、住所;轉包土地的四至、座落、面積;轉包期限和日期;土地用途;轉包價格;轉包合同到期后地上附著物及相關設施的處理;違約責任。

4、名為轉讓實為轉包土地糾紛的處理

農村土地轉包、轉讓協議多不規范。對名為轉讓實為轉包性質的土地糾紛，主要審查轉包協議內容是否合法，如合同內容合法，應認定轉包協議有效。如某村村民甲與乙簽訂轉讓承包地、荒山使用權的協議，協議主要約定：甲將承包土地2畝、荒山3畝交由乙方使用。從協議看，應是轉包協議而非轉讓土地。轉讓與轉包土地性質不同，法律后果也不同。轉讓土地須經發包方同意，即村組同意，轉讓后承包方即喪失對土地的承包經營權。而轉包土地并未喪失承包經營權。因此，如轉包協議內容真實、合法，應認定協議有效。若轉包方要求收回土地的，一般不予支持。

5、農村房屋買賣中搭配土地糾紛的處理

這類糾紛在山區表現典型。如移民搬遷、遷居城鎮等引發在農村的房屋買賣及搭配承包土地的問題，發生糾紛后如何處理?已成為人民法院民事審判工作的難題。表現在：一是合同效力的認定;二是承包期限的認定;三是對土地投入損失的認定。舉一案例：張某與李某為同村農民。張某因進城居住，將其在某村的房屋作價5萬元出賣給李某，同時搭配張某的承包土地、山林。雙方簽有房屋買賣與土地轉包兩份協議。房屋和土地已交付。事隔三年后，張某因故返鄉居住，要求收回承包地，李某不同意，雙方為此發生斗毆。張某訴來法院。經審查雙方簽訂的土地轉包協議，是雙方真實意思表示，但協議未約定土地使用期限，書面約定為長期使用，該案在合同效力及實體處理上認識不一，有的認為應維持合同效力，理由是雙方簽訂的合同屬雙方真實意思表示，土地轉包合法，故應駁回原告訴訟請求。有的認為應解除合同。理由是：合同中未約定明確轉包期限。實踐中有的在協議中寫明長期使用，有的寫明歸其使用，有的寫明永久使用，但均未約定具體轉包期限，對此如何處理?根據最高人民法院《關于審理涉及農村土地承包糾紛案件適用法律問題的解釋》第十七條的規定，當事人對轉包期限沒有約定或者約定不明的，參照合同法第二百三十二條規定辦理。而《合同法》第二百三十二條規定，當事人對租賃期限沒有約定或者約定不明確的，依照本法第六十一條的規定仍不能確定的，視為不定期租賃。當事人可以隨時解除合同，但出租人解除合同應當在合理期限之前通知承租人。《合同法》第六十一條規定，合同生效后，當事人就質量價格或者報酬、履行地點等內容沒有約定或者約定不明確的，可以補充協議;不能達成補充協議的，按照合同有關條款或者交易習慣確定。當事人對土地轉包期限沒有約定或約定為長期、永久的，應視為不定期轉包，轉包方若提前收回承包地的，一般應予支持。土地轉包與出租既有共同點也有區別，共同點在于都沒有喪失對土地的承包經營權。區別點在于土地轉包有可能是無償的，而出租土地是有償的，且出租期限與轉包期限法律規定不同。出租期限法律規定最高為二十年，轉包期限最高不能超過合同期下余部分期限，即最高不超過法律規定的三十年。

6、土地轉包協議中約定的轉包期限超過土地承包期的效力認定及處理

當事人雙方簽訂的土地轉包協議，若內容合法且屬當事人真實意思表示，可認定合同有效。若約定的轉包期限超過法律規定或者超過下剩承包期的，應認定無效，其余期限應當有效。如甲將土地轉包給乙承包經營，約定轉包期為三十年。后甲返鄉居住，訴訟要求收回承包地，法院經審理認為甲轉包給乙的土地承包期限只下剩27年，約定的三十年超過法律規定，對超過部分期限依法認定無效，對其余部分維持雙方轉包協議。甲不服上訴，二審維持原判。

7、土地投入損失的認定及處理

對提前解除的土地轉包合同或無效的土地轉包合同，若受讓方對土地進行了整理、維修等對提高土地生產能力的投入，一般應當根據當事人的證據情況及現場查看土地情況綜合認定，并結合當事人雙方簽訂合同時有無過錯而區分責任，可采取折價方式予以賠償。如甲方轉包給乙土地一塊，乙接受后即對土地進行整理、維修，花去工時費、材料費三千余元，后甲起訴要求提前收回土地。乙反訴要求賠償土地投入損失三千余元。法院查明，雙方轉包期限未約定，故支持甲方訴訟請求，解除雙方轉包合同并判令甲賠償乙土地投入損失三千元，宣判后雙方服判息訴。

8、土地轉包糾紛的解決途徑及現狀

我國農村土地承包法規定，因土地承包經營發生糾紛的，雙方當事人可以通過協商解決，也可以請求村委、鄉鎮人民政府調解解決，當事人不愿協商、調解或協商、調解不成的，可以向農村土地承包仲裁機構申請仲裁，也可以直接向人民法院起訴。現實中，基于維權成本考慮這類糾紛當事人大多選擇村委、鄉鎮人民政府調解處理。村委、鄉鎮政府在調處這類糾紛時，對其中爭議較大達不成協議的，往往采取處理決定方式裁決，致使當事人一方不服，直接向人民法院起訴，而大多不選擇仲裁方式解決。究其原因，主要是土地轉包糾紛，鄉鎮調處無果的，當事人往往尋求律師或法律工作者提供法律幫助，而律師或法律工作者通常建議當事人選擇訴訟，致使這類案件以訴訟方式進入到法院，回避了仲裁處理程序。而農村土地承包仲裁機構在處理土地轉包糾紛時有優勢，即可以借助村委、鄉鎮政府的力量及其本身優勢，恰當處理，依法仲裁，往往能起到定紛止爭的作用。如訴訟到法院來，法院在處理這類案件時難度較大，難以調解結案，不易案結事了，甚至釀成涉法上訪案。因此，對這類糾紛，最好選擇鄉鎮調處、政府仲裁的途徑解決。

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