購買共有房屋須注意什么
新的《民法典》于2021年1月1日生效,《物權(quán)法》有效時(shí)期為2020年12年31日止,屆時(shí)與《民法典》相沖突的條款失效,由新頒布的司法解釋替換。
《民法典》生效前的規(guī)定:
1、核實(shí)房屋的基本情況
二手房購房合同里面要明確房屋的具體信息:房子地址、建筑類別、面積、房產(chǎn)證件號等。買多人共有產(chǎn)權(quán)的房屋核實(shí)房屋的基本情況很重要,這樣的二手房在進(jìn)行買賣的時(shí)候需要經(jīng)過共有產(chǎn)權(quán)人的同意。另外,購房者應(yīng)該要求賣方對于出售房子的租賃情況或抵押情況在合同中告知,避免可能出現(xiàn)買房拿到了房產(chǎn)證卻無法行使房屋使用權(quán)的情況。
2、約定稅費(fèi)由誰繳納
一般二手房的稅費(fèi)都是由購房者支付的,但這也不是固定的模式,買賣雙方可以自行約定。一般雙方應(yīng)在合同中約定產(chǎn)權(quán)證過戶的方式、時(shí)間以及稅費(fèi)的支付方式,這樣能保障夠辦理房產(chǎn)過戶時(shí)按合同規(guī)定履行,使交易的安全性得以保障。
3、房屋的成交價(jià)格以及支付方式
二手房交易雙方應(yīng)合同中明確規(guī)定明確支付金額、支付時(shí)間、付款條件、余款支付時(shí)間、甲方提供貸款資料時(shí)間等內(nèi)容。同時(shí)應(yīng)明確違約處理情況,違約金的具體比例或者金額。另外,由于房屋的成交價(jià)格不僅包括房款,按套轉(zhuǎn)讓價(jià)格一般包括房屋的附屬設(shè)施、設(shè)備、物品等,因此合同中應(yīng)該注明該部分內(nèi)容。
4、交房時(shí)間
二手房的交房時(shí)間由雙方進(jìn)行商定,為了避免逾期交房可以在合同中列明逾期交房的違約事項(xiàng),這樣可以保證購房者在約定的時(shí)間可以取得房屋的使用權(quán),如果賣家逾期交房,購房者可以根據(jù)合同的內(nèi)容來要求賠償,在法律上保護(hù)自己的權(quán)益。
5、違約責(zé)任
多人共有產(chǎn)權(quán)的房屋就怕房主之間出現(xiàn)分歧導(dǎo)致房屋無法順利出售,購房者針對這樣的情況要先預(yù)想到,合同中應(yīng)該對雙方可能出現(xiàn)的違約情況都明確好相應(yīng)的違約責(zé)任以及賠償金額,避免日后發(fā)生糾紛而導(dǎo)致無法追責(zé),提前在合同中約定好便能保障好各自的利益。出現(xiàn)問題也能有據(jù)可查、有法可依。
如何避免共有房屋買賣糾紛
1、買受人先要查看出賣人的房屋產(chǎn)權(quán)證是否為共有產(chǎn)權(quán)證。如果出賣人尚未辦理房屋產(chǎn)權(quán)證,應(yīng)當(dāng)查看出賣人與開發(fā)商簽訂的商品房買賣合同記載的買受人是一人還是兩人以上。如果是兩人以上,則將來肯定要辦理共有房屋產(chǎn)權(quán)證。購買共有房屋應(yīng)當(dāng)要求全部共有權(quán)人到場簽署房屋買賣合同。如果部分共有人在房產(chǎn)交易過程中不能到場履行各項(xiàng)義務(wù),需要委托他人辦理的,應(yīng)當(dāng)辦理公證委托書,委托書的原件要放在買受人處保存。以避免日后部分房屋共有人主張房屋買賣合同無效。
2、委托人為外國人的,還要提供經(jīng)所在國公證機(jī)關(guān)公證及我國在該國使領(lǐng)館認(rèn)證的委托書。
3、有的房屋產(chǎn)權(quán)證雖然登記在一人名下,但實(shí)際上是夫妻共同財(cái)產(chǎn)或家庭共同財(cái)產(chǎn)。這種情況買受人很難判斷是否實(shí)為共有房屋。這就要求出賣人承諾,因房屋共有權(quán)糾紛造成的合同被確認(rèn)無效后出賣人的相應(yīng)責(zé)任;還要明確締約過失責(zé)任的范圍,比如,因房屋漲價(jià)的損失、訴訟費(fèi)的損失、委托律師代理訴訟代理費(fèi)的損失、買受人支付中介費(fèi)的損失等等。如不這樣約定,一旦房屋買賣合同被確認(rèn)無效,買受人很難提供損失的依據(jù),因而其損失也就難以得到法院的保護(hù)。
《民法典》(2021.1.1生效)第三百零三條 【共有物的分割】共有人約定不得分割共有的不動產(chǎn)或者動產(chǎn),以維持共有關(guān)系的,應(yīng)當(dāng)按照約定,但是共有人有重大理由需要分割的,可以請求分割;沒有約定或者約定不明確的,按份共有人可以隨時(shí)請求分割,共同共有人在共有的基礎(chǔ)喪失或者有重大理由需要分割時(shí)可以請求分割。因分割造成其他共有人損害的,應(yīng)當(dāng)給予賠償。
以上知識就是小編對“購買共有房屋要注意哪些問題”問題進(jìn)行的解答,購買共有房屋要注意核實(shí)房屋的基本情況,所有共有人是否同意出售房屋,如果有共有人不同意出售的,買賣行為可能無效。讀者如果需要找律師咨詢法律方面的問題,歡迎到律霸網(wǎng)進(jìn)行法律咨詢。
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