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寧波
租賃房屋的拆遷
法律問題解讀
拆遷租賃房屋，被拆遷人與承租人解除租賃關系的，或者被拆遷人對房屋承租人進行安置的，拆遷人對被拆遷人給予補償。被拆遷人與房屋承租人對解除租賃關系達不成協(xié)議的，拆遷人應當對被拆遷人實行房屋產權調換。產權調換的房屋由原房屋承租人承租，被拆遷人應當與原房屋承租人重新訂立房屋租賃合同。
以上規(guī)定的主要目的是為了保護房屋承租人的合法利益，同時保證出租人的租賃利益不因拆遷而遭受損失，避免租賃雙方因房屋拆遷而產生糾紛，影響拆遷工作的順利進行。因此，在拆遷租賃房屋時我們應當注意：
1、房屋拆遷不必然解除租賃關系。一般情況下，房屋租賃關系存續(xù)與標的房屋的存續(xù)密切相關，標的物滅失，房屋租賃關系同時歸于消滅。房屋拆遷導致原有房屋滅失，但由于房屋拆遷的特殊性，并不當然導致租賃關系的消滅，承租人堅持繼續(xù)承租的，原租賃關系存續(xù)，以有效地保護承租人的合法權益。
2、具備下列情況之一，拆遷人對被拆遷人給予補償，被拆遷人才可以選擇補償方式：
(1)被拆遷人與房屋承租人解除租賃關系的。在這種情況下被拆遷人的房屋所有權處分不受租賃關系的限制，拆遷人應對被拆遷人給予補償。
(2)被拆遷人對房屋承租人進行安置的，即被拆遷人與承租人對原有租賃關系已進行了變更，原租賃房屋的所有權恢復到完全狀態(tài)，拆遷人應依法對被拆遷人給予補償。
3、‘被拆遷人與房屋承租人租賃關系達不成協(xié)議的，即被拆遷人與房屋承租人沒有解除租賃關系，也沒有達成安置協(xié)議。在這種情況下，拆遷人必須對被拆遷人實行產權調換，產權調換的房屋由原承租人繼續(xù)承租，租賃關系繼續(xù)有效。但由于租賃標的物發(fā)生了變動，被拆遷人與承租人必須重新簽訂房屋租賃合同。
法條指引
1、《城市房屋拆遷管理條例》(2001年6月13日國務院發(fā)布)
第二十七條拆遷租賃房屋，被拆遷人與房屋承租人解除租賃關系的，或者被拆遷人對房屋承租人進行安置的，拆遷人對被拆遷人給予補償。
被拆遷人與房屋承租人對解除租賃關系達不成協(xié)議的，拆遷人應當對被拆遷人實行房屋產權調換。產權調換的房屋由原房屋承租人承租，被拆遷人應當與原房屋承租人重新訂立房屋租賃合同。
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