農(nóng)村以租代征,合法嗎

農(nóng)村土地以租代征是違反土地管理法的行為，以租代征實(shí)質(zhì)就是規(guī)避土地用途管制制度，規(guī)避農(nóng)用地轉(zhuǎn)用的總量控制制度，規(guī)避農(nóng)地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地的土地收益分配制度，直接進(jìn)入市場的一種行為。

《中華人民共和國土地管理法》

第四十三條?任何單位和個(gè)人進(jìn)行建設(shè)，需要使用土地的，必須依法申請使用國有土地;但是，興辦鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)和村民建設(shè)住宅經(jīng)依法批準(zhǔn)使用本集體經(jīng)濟(jì)組織農(nóng)民集體所有的土地的，或者鄉(xiāng)(鎮(zhèn))村公共設(shè)施和公益事業(yè)建設(shè)經(jīng)依法批準(zhǔn)使用農(nóng)民集體所有的土地的除外。

前款所稱依法申請使用的國有土地包括國家所有的土地和國家征收的原屬于農(nóng)民集體所有的土地。

第四十四條?建設(shè)占用土地，涉及農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地的，應(yīng)當(dāng)辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批手續(xù)。

省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準(zhǔn)的道路、管線工程和大型基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)項(xiàng)目、國務(wù)院批準(zhǔn)的建設(shè)項(xiàng)目占用土地，涉及農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地的，由國務(wù)院批準(zhǔn)。

在土地利用總體規(guī)劃確定的城市和村莊、集鎮(zhèn)建設(shè)用地規(guī)模范圍內(nèi)，為實(shí)施該規(guī)劃而將農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地的，按土地利用年度計(jì)劃分批次由原批準(zhǔn)土地利用總體規(guī)劃的機(jī)關(guān)批準(zhǔn)。在已批準(zhǔn)的農(nóng)用地轉(zhuǎn)用范圍內(nèi)，具體建設(shè)項(xiàng)目用地可以由市、縣人民政府批準(zhǔn)。

本條第二款、第三款規(guī)定以外的建設(shè)項(xiàng)目占用土地，涉及農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地的，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準(zhǔn)。

農(nóng)村集體土地出租的危害

1、產(chǎn)權(quán)無保障，交易不安全

在目前的法律環(huán)境下，“擅自將農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)”，仍然是國家嚴(yán)格限制的行為;在審判實(shí)踐中，擅自出租集體土地使用權(quán)行為也多被法院認(rèn)定為無效行為。

2、耕地保護(hù)受到?jīng)_擊，耕地占補(bǔ)平衡難以實(shí)現(xiàn)

大量“以租代征”事實(shí)的發(fā)生，農(nóng)村集體建設(shè)用地?cái)?shù)量劇增，耕地甚至基本農(nóng)田大量流失，國家無法切實(shí)控制住新增建設(shè)用地供給，長此以往國家糧食安全將受到威脅，耕地紅線將被突破。國家糧食安全和宏觀調(diào)控嚴(yán)重受影響。

3、破壞了城市建設(shè)規(guī)劃

農(nóng)村集體土地自發(fā)入市流轉(zhuǎn)具有自發(fā)性、盲目性，目前基本上還處于一種自發(fā)、無序、缺乏管理的狀態(tài)。在農(nóng)地自發(fā)入市過程中，占用集體土地的目的往往是“非公共利益”，并且被占用的集體土地幾乎都是零星散碎地進(jìn)入市場。農(nóng)地的自發(fā)入市流轉(zhuǎn)，不能遵循市場經(jīng)濟(jì)規(guī)律重新配置，直接導(dǎo)致土地利用混亂。再加上，農(nóng)地自發(fā)入市流轉(zhuǎn)游離于土地市場管理之外，土地隱形交易大量存在，尤其在城鄉(xiāng)接合部，不按規(guī)劃用地，亂搭亂建，造成田地結(jié)構(gòu)和布局十分混亂。同時(shí)，這類土地的占用還給城市的后續(xù)發(fā)展埋下隱患，加大了今后城市規(guī)劃與建設(shè)的成本。

4、破壞了土地市場公平機(jī)制，加大了土地市場管理的難度，不利于土地市場發(fā)展。

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