一、婚前已支付全額購房款

(1)、登記在一方父母或一方父母及其子女名下這種情況下一般是由一方家庭出資購買房屋，并將房屋登記在一方父母名下。這種情況權(quán)屬相對(duì)比較清晰，房屋屬于一方父母或家庭共同財(cái)產(chǎn)。不論未婚戀人雙方最終是否結(jié)婚，該房屋的權(quán)屬均不會(huì)發(fā)生變化。

(2)、登記在未婚戀人雙方名下1、一方出資這種情況下，一般視為是一方或其父母對(duì)另一方的贈(zèng)與。按照傳統(tǒng)的司法理念，這種贈(zèng)與行為不屬于附條件贈(zèng)與，因?yàn)榛橐鲎杂桑荒茏鳛橘?zèng)與條件。所以，不論未婚戀人雙方是否結(jié)婚，房屋均屬于雙方共同所有。而現(xiàn)在，在一些發(fā)達(dá)地區(qū)出現(xiàn)了新的認(rèn)識(shí)，并有不少司法判例。認(rèn)為此種情況，應(yīng)當(dāng)視為是附條件贈(zèng)與行為，其贈(zèng)與生效的條件就是結(jié)婚。如果未婚戀人雙方未結(jié)婚，贈(zèng)與就不能生效。房屋仍應(yīng)屬于未婚戀人雙方共同所有，但出資的一方有權(quán)索回出資的錢款。

由于，對(duì)此并無明確的法律規(guī)定，可能在實(shí)踐中會(huì)出現(xiàn)不同的裁判結(jié)果。(本文中涉及贈(zèng)與的問題與此相同)

2、雙方出資這種情況下，房屋屬于雙方共同所有。如果有父母出資，即視為對(duì)其子女的贈(zèng)與。不論未婚戀人雙方最終是否結(jié)婚，該房屋的權(quán)屬亦不會(huì)發(fā)生變化。

(3)、登記在未婚戀人一方名下如果登記在出資未婚戀人一方的名下，房屋屬于其的個(gè)人財(cái)產(chǎn)不會(huì)因婚姻關(guān)系而發(fā)生權(quán)屬變化。而如果是一方出資而登記在未出資未婚戀人一方的名下，或雙方出資登記在未婚戀人一方名下，這種情況一方的出資可視為對(duì)另一方的贈(zèng)與，房屋屬于登記未婚戀人一方的個(gè)人財(cái)產(chǎn)。

二、婚前按揭貸款支付購房款

(1)、登記在一方父母名下這種情況一般是由一方父母支付首付，然后將房屋登記在其名下。如采用這種方案，房屋將被認(rèn)定為父母的財(cái)產(chǎn)，貸款也認(rèn)定為父母的債務(wù)，相應(yīng)的權(quán)利及風(fēng)險(xiǎn)也由父母享有或承擔(dān)。但如果結(jié)婚后夫妻雙方用婚后的收入還貸的，若雙方離婚，一方雖無法主張房屋，但對(duì)于已支付的貸款本息可主張為向父母的借貸，并要求父母返還并平均分割。

(2)、登記在未婚戀人雙方名下這種情況不論是何方出資支付首付，房產(chǎn)均應(yīng)視為未婚戀人雙方的共有財(cái)產(chǎn)。同樣不論未婚戀人雙方最終是否結(jié)婚，該房屋的權(quán)屬亦不會(huì)發(fā)生變化。而房屋所付債務(wù)亦應(yīng)由未婚戀人雙方共同承擔(dān)。

(3)、登記在未婚戀人一方名下對(duì)于一方支付首付，并登記在其名下的房屋，如果在婚前已經(jīng)取得了房產(chǎn)證，該房產(chǎn)一般會(huì)被認(rèn)定為個(gè)人財(cái)產(chǎn)，由該方享受權(quán)利和承擔(dān)義務(wù)。如果婚后用共同財(cái)產(chǎn)還貸的，婚后還貸的部分應(yīng)當(dāng)屬于夫妻共同財(cái)產(chǎn)。反之，婚前并未取得房產(chǎn)證的，房屋可以認(rèn)定為夫妻共同財(cái)產(chǎn)。但一方婚前支付的部分，屬于婚前個(gè)人財(cái)產(chǎn)，如果雙方離婚，應(yīng)將該部分從房屋價(jià)值中剝離。

一方支付首付，而登記在對(duì)方名下的房屋，對(duì)方的出資可以視為贈(zèng)與行為。對(duì)于一方已支付的貸款本息的，一方可向?qū)Ψ竭M(jìn)行追償。其他問題則與前述相同。

(4)、登記在一方父母及未婚戀人雙方名下若是這種情況，房屋認(rèn)定是未婚戀人和一方父母的共有財(cái)產(chǎn)，而貸款也應(yīng)認(rèn)定為四人的共有債務(wù)，相應(yīng)的權(quán)利及義務(wù)也由四人共同享有或承擔(dān)。如果婚后用夫妻共同財(cái)產(chǎn)還貸的，雙方離婚時(shí)，對(duì)于已支付的貸款本息超出其應(yīng)承擔(dān)部分的，可主張超出部分為夫妻共同財(cái)產(chǎn)，并向其他共有人進(jìn)行追償。如果是由一方父母償還貸款的，對(duì)于已支付的貸款本息超出其應(yīng)承擔(dān)部分的，一方父母也可向其他共有人進(jìn)行追償。

(5)、登記在雙方父母及未婚戀人雙方名下這種情況，房屋認(rèn)定是未婚戀人和雙方父母的共有財(cái)產(chǎn)，貸款既為共有債務(wù)，相應(yīng)的權(quán)利及義務(wù)也由共有人共同享有或承擔(dān)。其他問題則與上述情形相同。

三、律師提示

(1)、買房人簽訂預(yù)售合同并支付了房款后，取得的是房屋的“期權(quán)”，這個(gè)“期權(quán)”實(shí)際上是一種債權(quán)，而并非物權(quán)即財(cái)產(chǎn)所有權(quán)。雙方在還沒有取得小產(chǎn)證時(shí)，一方不能要求“確認(rèn)對(duì)期房的產(chǎn)權(quán)”。不過，我國現(xiàn)在對(duì)房產(chǎn)登記實(shí)行實(shí)名制，購房合同上的購房人必然將成為房產(chǎn)登記人。

(2)、如果房屋認(rèn)定為一方所有，而另一方的出資只能認(rèn)定為債權(quán)時(shí)，房?jī)r(jià)上漲的情況下，另一方享受不到房?jī)r(jià)上漲的收益。因此，如果產(chǎn)證做在一方一個(gè)人的名下，對(duì)另一方是不利，建議另一方應(yīng)考慮到這個(gè)因素。

(3)、對(duì)于共有財(cái)產(chǎn)，法院一般不宜直接將房產(chǎn)判歸一方所有，只能按照共有關(guān)系處理。雙方如果協(xié)商不成，可以把房屋進(jìn)行拍賣，將拍賣的所得款項(xiàng)按比例進(jìn)行分配。

(4)、對(duì)于形成共有財(cái)產(chǎn)的情況下，對(duì)于共有財(cái)產(chǎn)，部分共有人主張按份共有，部分共有人主張共同共有，如果不能證明財(cái)產(chǎn)是按份共有的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為共同共有。雙方簽訂的協(xié)議明確了各自出資的情況，也明確了對(duì)房屋將來的處理方式，也就是出售后“按比例分配”，屬于按份共有。如果雙方?jīng)]有簽訂出資協(xié)議，那法院只能認(rèn)定雙方為共同共有，所以可以判決各占一半的產(chǎn)權(quán)。對(duì)于承擔(dān)較多義務(wù)的一方，只能向?qū)Ψ街鲝垈鶛?quán)追償。

(5)、雙方簽訂的協(xié)議明確將房屋出售后再按出資比例分配的，這種約定是合法有效的，同時(shí)對(duì)雙方都有約束力，如果一方改變主意想采用其它的方式分配的話，也應(yīng)當(dāng)取得另一方的同意才行。

(6)、對(duì)于一方已取得的房產(chǎn)贈(zèng)與另一方的，房屋歸屬的關(guān)鍵是看簽訂的贈(zèng)與協(xié)議是否經(jīng)過公證及房屋是否辦理了過戶登記。根據(jù)規(guī)定，除了具有救災(zāi)、扶貧等社會(huì)公益、道德義務(wù)性質(zhì)的贈(zèng)與合同或經(jīng)過公證的贈(zèng)與合同外，贈(zèng)與人在財(cái)產(chǎn)權(quán)利轉(zhuǎn)移前都可撤銷贈(zèng)與。如果房屋未辦過戶登記，說明房屋所有權(quán)尚未發(fā)生轉(zhuǎn)移，則購房一方主張撤銷贈(zèng)與協(xié)議是符合法律規(guī)定的。

(7)、婚前買房，出資的一方有權(quán)要求在房產(chǎn)證上載明自己是權(quán)利人。因?yàn)榘凑瘴覈F(xiàn)行法律規(guī)定，婚前財(cái)產(chǎn)各自所有，而房屋權(quán)屬是以房屋登記部門登記材料作為行使所有權(quán)、處分權(quán)等權(quán)利的依據(jù)。所以如果是雙方共同出資買房，為了避免風(fēng)險(xiǎn)，最好是在房產(chǎn)證上未婚戀人雙方共同署名，并在產(chǎn)權(quán)份額比例公證中約定誰拿產(chǎn)權(quán)證，誰拿共有權(quán)證。

(8)、因?yàn)闇?zhǔn)婚房的產(chǎn)權(quán)登記在誰的名下，除了法律因素、感情因素，還因父母的介入變得異常復(fù)雜。較佳的方案當(dāng)然是登記在未婚戀人的名下，這對(duì)雙方的夫妻感情和未來房屋的使用、處分都比較有利;針對(duì)父母的出資，可以采用“借貸”的方式來處理。

(9)、當(dāng)事人除了充分了解各種產(chǎn)權(quán)登記方案的法律后果，充分尊重購房出資者的利益外，還應(yīng)妥善處理各種關(guān)系，保存好各種憑證，盡量避免糾紛和矛盾。