1、新拆遷條例何時(shí)公布和實(shí)施?

答：新拆遷條例，即《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》已經(jīng)于2011年1月21頒布(國(guó)務(wù)院590號(hào)令)，頒布之日開始實(shí)施。2001年6月13日國(guó)務(wù)院公布的《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》同時(shí)廢止。

2、新拆遷條例有哪些新規(guī)定?

答：新規(guī)定很多，總體來(lái)講有以下新規(guī)定或新變化：

1)取消“拆遷”用詞，以“征收”代替;

2)取消拆遷許可證制度，以征收決定代替

3)取消拆遷裁決制度，以征收補(bǔ)償決定代替

4)廢除行政強(qiáng)拆制度，由人民法院統(tǒng)一執(zhí)行強(qiáng)制搬遷。

5)明確非因公共利益的建設(shè)項(xiàng)目不得實(shí)施征收，禁止因商業(yè)開發(fā)實(shí)施征收(拆遷)。

6)征收的主體由此前的拆遷項(xiàng)目的建設(shè)單位變更為人民政府，即征收是政府行政行為，而不是企事業(yè)單位的民事行為。

7)強(qiáng)調(diào)征收決定做出之前應(yīng)當(dāng)對(duì)補(bǔ)償方案進(jìn)行充分認(rèn)證和征求被征收人的意見。

8)強(qiáng)調(diào)評(píng)估程序的公正性，評(píng)估機(jī)構(gòu)的選擇有被征收人決定。

9)強(qiáng)調(diào)必須先補(bǔ)償，后搬遷。

3、新拆遷條例對(duì)被征收人權(quán)利保障有哪些新規(guī)定?

答：新拆遷條例從以下幾個(gè)方面來(lái)保障被征收人的權(quán)利：

1)排除開發(fā)商的建設(shè)單位參與征收的可能性

2)征收補(bǔ)償方案應(yīng)當(dāng)經(jīng)過(guò)專門認(rèn)證，并公布，公眾有權(quán)對(duì)征收補(bǔ)償方案發(fā)表修改意見，之后根據(jù)修改意見重新公布補(bǔ)償方案。對(duì)舊城區(qū)改建項(xiàng)目，被征收人有權(quán)要求召開聽證會(huì)討論補(bǔ)償方案。

3)評(píng)估機(jī)構(gòu)的選擇有被征收人決定。

4)房屋的補(bǔ)償價(jià)格必須不低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格。

5)對(duì)于房屋所占土地面積應(yīng)當(dāng)進(jìn)行評(píng)估作價(jià)，給予補(bǔ)償。

4、新拆遷條例實(shí)施后，以前已經(jīng)開始的拆遷項(xiàng)目應(yīng)用哪個(gè)條例?

答：新拆遷條例實(shí)施后，以前已經(jīng)開始的拆遷項(xiàng)目仍然適用舊的拆遷條例，不適用新的征收條例，但是在強(qiáng)制拆遷時(shí)，不得實(shí)施行政強(qiáng)拆，或者說(shuō)只能由法院審查后執(zhí)行。

5、新拆遷條例所謂的征收是否是指拆遷?

答：新拆遷條例所謂的征收其實(shí)就是指此前的拆遷。

6、征收的前提是什么?

答：新條例的征收是指國(guó)有土地上的房屋的征收，不包括農(nóng)村土地上房屋的征收。征收的前提是因?yàn)楣怖娴男枰枪怖骓?xiàng)目不得實(shí)施征收。

7、征收是否由開發(fā)商進(jìn)行?

答：新拆遷條例明確規(guī)定，征收行為有人民政府實(shí)施，開發(fā)商等建設(shè)單位不得實(shí)施征收。

8、哪個(gè)機(jī)關(guān)發(fā)布征收決定?

答：市、縣級(jí)人民政府作出房屋征收決定，嚴(yán)格來(lái)講市屬的區(qū)人民政府無(wú)權(quán)發(fā)布征收決定。

9、發(fā)布征收決定的條件是什么?

答：發(fā)布征收決定必須符合五個(gè)條件：

第一、因公共利益的需要;

第二、該建設(shè)項(xiàng)目符合國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃、城鄉(xiāng)規(guī)劃和專項(xiàng)規(guī)劃，保障性安居工程建設(shè)、舊城區(qū)改建，應(yīng)當(dāng)納入市、縣級(jí)國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展年度計(jì)劃;

第三、應(yīng)當(dāng)按照有關(guān)規(guī)定進(jìn)行社會(huì)穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估;

第四、房屋征收部門必須擬定征收補(bǔ)償方案，市、縣級(jí)人民政府應(yīng)當(dāng)組織有關(guān)部門對(duì)征收補(bǔ)償方案進(jìn)行論證并予以公布，征求公眾意見;

第五、征收補(bǔ)償費(fèi)用應(yīng)當(dāng)足額到位、專戶存儲(chǔ)、專款專用。

10、房屋征收部門和人民政府在征收中分別充當(dāng)何種角色?

答：市、縣級(jí)人民政府負(fù)責(zé)本行政區(qū)域的房屋征收與補(bǔ)償工作，是征收行為的主體。房屋征收部門組織實(shí)施本行政區(qū)域的房屋征收與補(bǔ)償工作，是具體辦理征收事務(wù)的人員。

11、被征收人應(yīng)當(dāng)與誰(shuí)簽訂補(bǔ)償協(xié)議?

答：征收補(bǔ)償協(xié)議由房屋征收部門與被征收人簽訂。房屋征收部門一般是市縣的房屋管理部門，如建委、房產(chǎn)局、房管局等。

12、被征收人是房屋的所有權(quán)人，是否包括承租人?

答：新條例明確規(guī)定被征收人只有房屋產(chǎn)權(quán)人，不包括承租人。

13、征收補(bǔ)償方案如何確定?

答：房屋征收部門擬定征收補(bǔ)償方案，報(bào)市、縣級(jí)人民政府。

市、縣級(jí)人民政府應(yīng)當(dāng)組織有關(guān)部門對(duì)征收補(bǔ)償方案進(jìn)行論證并予以公布，征求公眾意見。征求意見期限不得少于30日。

市、縣級(jí)人民政府應(yīng)當(dāng)將征求意見情況和根據(jù)公眾意見修改的情況及時(shí)公布。

因舊城區(qū)改建需要征收房屋，多數(shù)被征收人認(rèn)為征收補(bǔ)償方案不符合本條例規(guī)定的，市、縣級(jí)人民政府應(yīng)當(dāng)組織由被征收人和公眾代表參加的聽證會(huì)，并根據(jù)聽證會(huì)情況修改方案。

14、何謂公共利益?

答：新征收條例規(guī)定以下六種情況為公共利益：

(一)國(guó)防和外交的需要;

(二)由政府組織實(shí)施的能源、交通、水利等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的需要;

(三)由政府組織實(shí)施的科技、教育、文化、衛(wèi)生、體育、環(huán)境和資源保護(hù)、防災(zāi)減災(zāi)、文物保護(hù)、社會(huì)福利、市政公用等公共事業(yè)的需要;

(四)由政府組織實(shí)施的保障性安居工程建設(shè)的需要;

(五)由政府依照城鄉(xiāng)規(guī)劃法有關(guān)規(guī)定組織實(shí)施的對(duì)危房集中、基礎(chǔ)設(shè)施落后等地段進(jìn)行舊城區(qū)改建的需要;

(六)法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他公共利益的需要。

15、征收是否要求辦理規(guī)劃許可證?

答：新征收條例沒(méi)有要求辦理建設(shè)用地規(guī)劃許可證，但是規(guī)定建設(shè)項(xiàng)目必須符合國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃、城鄉(xiāng)規(guī)劃和專項(xiàng)規(guī)劃。保障性安居工程建設(shè)、舊城區(qū)改建，應(yīng)當(dāng)納入市、縣級(jí)國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展年度計(jì)劃。

16、危房改造項(xiàng)目有何特殊規(guī)定?

答：對(duì)危房集中、基礎(chǔ)設(shè)施落后等地段進(jìn)行舊城區(qū)改建的項(xiàng)目屬于公共利益。對(duì)此類項(xiàng)目，在補(bǔ)償方案方面規(guī)定多數(shù)被征收人認(rèn)為征收補(bǔ)償方案不符合本條例規(guī)定的，市、縣級(jí)人民政府應(yīng)當(dāng)組織由被征收人和公眾代表參加的聽證會(huì)，并根據(jù)聽證會(huì)情況修改方案。同時(shí)規(guī)定因舊城區(qū)改建征收個(gè)人住宅的，被征收人選擇在改建地段進(jìn)行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，作出房屋征收決定的市、縣級(jí)人民政府應(yīng)當(dāng)提供改建地段或者就近地段的房屋。

17、征收補(bǔ)償款中包括哪些補(bǔ)償項(xiàng)目?

答：新拆遷條例規(guī)定了以下補(bǔ)償項(xiàng)目

1)被征收房屋價(jià)值的補(bǔ)償款;

2)搬遷費(fèi);

3)臨時(shí)安置補(bǔ)償費(fèi);

4)因征收房屋造成的停產(chǎn)停業(yè)損失的補(bǔ)償費(fèi);

5)征收補(bǔ)助費(fèi);

6)搬遷獎(jiǎng)勵(lì)費(fèi);

另外，對(duì)征收個(gè)人住宅，被征收人符合住房保障條件的，作出房屋征收決定的市、縣級(jí)人民政府應(yīng)當(dāng)優(yōu)先給予住房保障。

18、被征收房屋的補(bǔ)償款如何確定?

答：對(duì)被征收房屋價(jià)值的補(bǔ)償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格。被征收房屋的價(jià)值，由具有相應(yīng)資質(zhì)的房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)按照房屋征收評(píng)估辦法評(píng)估確定。

19、征收評(píng)估如何進(jìn)行?

答：按照以下步驟進(jìn)行評(píng)估：

1)確定評(píng)估機(jī)構(gòu)。房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)由被征收人協(xié)商選定;協(xié)商不成的，通過(guò)多數(shù)決定、隨機(jī)選定等方式確定。

2)評(píng)估實(shí)地勘察：房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)?shù)奖徽魇辗课莠F(xiàn)場(chǎng)逐戶進(jìn)行實(shí)地查勘，核對(duì)評(píng)估對(duì)象，做好查勘記錄，拍攝反映被征收房屋外觀和內(nèi)部狀況的影像資料，并妥善保管;

3)勘察確認(rèn)：由被征收人、房屋征收部門有關(guān)人員和實(shí)地查勘的注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師等共同簽字認(rèn)可

4)初步評(píng)估：房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)向房屋征收部門提供分戶的初步評(píng)估結(jié)果。房屋征收部門應(yīng)當(dāng)將分戶的初步評(píng)估結(jié)果向被征收人公示7日，

5)初步評(píng)估修正：分戶初步評(píng)估結(jié)果公示期滿并修正后，應(yīng)當(dāng)向房屋征收部門提供委托評(píng)估范圍內(nèi)被征收房屋的整體評(píng)估報(bào)告和分戶評(píng)估報(bào)告。房屋征收部門應(yīng)當(dāng)及時(shí)向被征收人轉(zhuǎn)交分戶評(píng)估報(bào)告。

6)評(píng)估簽字蓋章：兩名或者兩名以上注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師簽字，并加蓋房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)公章。估價(jià)師不得以印章代替簽字。

7)復(fù)核評(píng)估:被征收人對(duì)評(píng)估價(jià)值有異議的，15日內(nèi)可以向房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)申請(qǐng)復(fù)核評(píng)估。

8)專家鑒定：對(duì)復(fù)核結(jié)果有異議的，15日內(nèi)可以向被征收房屋所在地評(píng)估專家委員會(huì)申請(qǐng)鑒定。

20、停產(chǎn)停業(yè)補(bǔ)償如何確定?

答：對(duì)因征收房屋造成停產(chǎn)停業(yè)損失的補(bǔ)償，根據(jù)房屋被征收前的效益、停產(chǎn)停業(yè)期限等因素確定。具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市制定。

21、評(píng)估機(jī)構(gòu)有誰(shuí)確定?

答：房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)由被征收人協(xié)商選定;協(xié)商不成的，通過(guò)多數(shù)決定、隨機(jī)選定等方式確定。

22、評(píng)估費(fèi)用、復(fù)核費(fèi)用和專家鑒定費(fèi)用由誰(shuí)負(fù)擔(dān)?

答：根據(jù)建設(shè)部《國(guó)有土地上房屋征收評(píng)估辦法》(征求意見稿)的規(guī)定，目前初步確定的收費(fèi)原則為：評(píng)估費(fèi)、鑒定費(fèi)的承擔(dān)由委托人(政府)承擔(dān)。復(fù)核評(píng)估費(fèi)用由房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)承擔(dān)。

23、無(wú)法達(dá)成補(bǔ)償協(xié)議會(huì)有什么后果?

答：房屋征收部門與被征收人在征收補(bǔ)償方案確定的簽約期限內(nèi)達(dá)不成補(bǔ)償協(xié)議時(shí)，由房屋征收部門報(bào)請(qǐng)市、縣級(jí)人民政府，依照本條例的規(guī)定，按照征收補(bǔ)償方案作出補(bǔ)償決定，并在房屋征收范圍內(nèi)予以公告。這一制度相當(dāng)于就拆遷條例的行政裁決。

24、政府作出補(bǔ)償決定意味著什么?

答：政府作出補(bǔ)償決定相當(dāng)于舊拆遷條例的拆遷行政裁決書。該補(bǔ)償決定的內(nèi)容包括補(bǔ)償項(xiàng)目和金額以及周轉(zhuǎn)房的安排，同時(shí)確定一定的搬遷期限，搬遷期限屆滿后，政府將向人民法院申請(qǐng)強(qiáng)制搬遷。

25、政府作出補(bǔ)償決定后，被征收人怎么辦?

答：政府作出補(bǔ)償決定后，被征收人一方面應(yīng)當(dāng)積極主張自己的權(quán)利，提出拒絕搬遷的原因，如補(bǔ)償款數(shù)額不足或安置房的問(wèn)題，另一方面必須及時(shí)提起行政復(fù)議和行政訴訟，以便延緩司法強(qiáng)拆的到來(lái)。

26、強(qiáng)制拆遷是否已經(jīng)廢除?

答：強(qiáng)制拆遷并沒(méi)有因?yàn)樾虏疬w條例的實(shí)施而廢除，具體來(lái)說(shuō)，新拆遷條例廢除了行政強(qiáng)拆制度，但是保留了司法強(qiáng)拆制度。

值得注意的是，目前的新條例只正對(duì)城市國(guó)有土地上的房屋的征收，而對(duì)農(nóng)村集體土地房屋的拆遷制度沒(méi)有廢止，其中就有行政強(qiáng)拆的規(guī)定。

27、法院如何執(zhí)行強(qiáng)制拆遷?

答：法院收到人民政府強(qiáng)制執(zhí)行申請(qǐng)后，作為非訴訟執(zhí)行案件受理。經(jīng)過(guò)依法審查，認(rèn)為補(bǔ)償決定合法且沒(méi)有被行政復(fù)議和行政訴訟，而且補(bǔ)償決定規(guī)定的搬遷期限已經(jīng)屆滿，法院就會(huì)做出強(qiáng)制執(zhí)行裁定。

28、遇到斷水?dāng)嚯姀?qiáng)迫搬遷怎么辦?

答：《征收與補(bǔ)償條例》第27條規(guī)定，任何單位和個(gè)人不得采取暴力、威脅或者違反規(guī)定中斷供水、供熱、供氣、供電和道路通行等非法方式迫使被征收人搬遷。如果造成損失的，有權(quán)追究相關(guān)人員的民事賠償責(zé)任;構(gòu)成違反治安管理行為的，依法給予治安管理處罰;構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。