案例

2006年10月，李先生購買了一套商品房，首付15萬元，隨后，李先生從銀行貸款20萬元。一年后，李某與張某結婚，當時這套住房已升值到40萬元，婚后雙方共同償還貸款，2007年，李先生拿到房屋產權證，證上寫的他一個人的名字。今年，李先生和妻子因感情不和鬧離婚，此時房子市值已達60萬元。雙方談及房屋分割問題時，李先生認為該房為其個人財產，理由是該房系其與張女士結婚之前所購，且首付款都是其個人婚前財產;張女士認為該房為夫妻共同財產，理由是產權證是房屋產權取得的法定憑證，該房產證取得在婚后，自然該房為夫妻共同財產。那么，該房子到底屬不屬于李先生個人婚前財產?婚后共同還貸，升值部分如何分割?

解析

《婚姻法》，第十八條規定：一方的婚前財產，為夫妻一方的財產。第十九條規定：夫妻可以約定婚姻關系存續期間所得的財產以及婚前財產歸各自所有、共同所有或部分各自所有、部分共同所有。約定應當采用書面形式。沒有約定或約定不明確的，適用本法第十八條的規定。夫妻對婚姻關系存續期間所得的財產以及婚前財產的約定，對雙方具有約束力。

《婚姻法》并沒有對婚前個人房產作出明確的規定，但是，指出通用的法則，房產只是作為財產表現形式之一，應該在上述法律約束范圍之內。

這涉及到民法理論中物權和債權的關系。夫妻一方婚前以個人財產、個人名義購買房產之后即成為產權人,對于其所購房屋依法享有所有權權益。其用于支付房款的銀行按揭貸款，實際上是與銀行之間形成的債權債務關系。雖然從表面看，婚后另一方參與還貸的行為也為房屋產權的取得在做貢獻;但從法律層面來分析,婚后雙方共同還貸僅僅是在償還銀行的債務,與房屋產權的歸屬是兩個不同的法律關系,并不改變房產作為個人財產的性質。因此在離婚分割財產時,該房屋為個人財產,剩余未償還的貸款屬于其個人債務,對于已歸還的貸款中屬于配偶一方清償的部分,應當予以返還。另外，李先生婚前和開發商簽定購房合同，并且已經付首付款，這可以作為李先生擁有該房產的證明，而房產證只是擁有產權的標志，即使沒有辦理房產證，該房子依舊是他的婚前個人財產。

現行《婚姻法》不再承認夫或妻一方的婚前財產可經過一定時間而自動轉化為夫妻共同財產。本案中，李先生在婚后沒有就該房屋的所有權達成新的約定，當婚姻關系不再存續時，張某擁有的權利僅是已付購房款的原價返還。根據物權的登記公示效力，房屋的產權沒有變動，李某仍是該房產的合法所有人，不因婚姻關系的締結或解除而發生變化。

如果要使自己婚前個人財產得到法律的保護，或者是將婚前個人財產變為夫妻共同財產，可以采取以下兩條途徑之一：一是婚后將夫妻雙方的名字均寫到房產證上，這樣，即使是婚前個人財產，相當于婚后達成了新的約定，房屋就屬于夫妻共同財產，雙方可以平分，而增加名字，只要到房產局辦理變更登記手續就可以了。二是婚前雙方就到公證處對房屋做婚前財產約定公證，明確房屋歸某一方所有，因房屋發生的債務、收益與另一方無關。通過上述方法，你可以避免日后產生房產糾紛。