城市房屋拆遷時,住改非怎么補償的

“住改非”房屋，是指原國有或集體所有的土地上的房屋，房屋所有權證上載明的用途為住宅，但改做經營，且依法取得了營業執照、稅務登記證等經營手續。鑒于其存在的普遍性，且商業用房和住宅拆遷補償標準之間切實存在差異，對此類房屋如何補償，是拆遷中一個無法回避的問題。

2003年9月19日，國務院辦公廳發布《關于認真做好城鎮房屋拆遷工作維護社會穩定的緊急通知》(國辦發明電〔2003〕42號)，明確要求各地對“住改非”房屋，根據其經營情況、經營年限及納稅等實際情況給予適當補償。根據《城市房屋拆遷估價指導意見》(建設部建住房[2003]234號)之規定，被拆遷房屋的性質和面積一般以房屋權屬證書及權屬檔案的記載為準;各地對被拆遷房屋的性質和面積認定有特別規定的，從其規定;拆遷人與被拆遷人對被拆遷房屋的性質或者面積協商一致的，可以按照協商結果進行評估。而結合實踐中各地規定，針對“住改非”房屋性質的認定及補償，大體存在以下幾種情形：

(一)依照住宅房屋與非住宅房屋的加權平均值確定

2007年4月15日，頒布實施的《哈爾濱市城市房屋拆遷管理暫行辦法》規定，“拆遷的住宅房屋用作經營使用，只要在拆遷通告發布前，依法取得合法經營手續、稅務登記證并有納稅記錄，且房屋所有權證書、合法經營手續和稅務登記證注明的營業地點是一致的，其補償金額按照同類房屋住宅和非住宅估價金額的平均值確定。

(二)有條件的享受商業用房補償政策

根據經營時間、是否取得合法證照：浙江慶元縣發布的《慶元縣E19-23東門巷地塊“住改非”認定規則》規定，在拆遷公告公布前近二年以上在經營的，能提供工商營業執照、稅務登記證、納稅發票等有效證件，并能按時簽訂拆遷補償協議的，可以享受商業用房補償政策。

根據改變房屋用途時間：2005年5月1日實施的《巢湖市城市房屋拆遷管理辦法》中規定：1990年4月1日(不含4月1日)《中華人民共和國城市規劃法》施行前已將住宅改變用途并延續進行經營活動的房屋，同時持有合法有效的工商營業執照、稅務登記證和完整的納稅記錄，且房屋拆遷公告公布時正常營業的，可以認定為經營性用房;1990年4月1日以后(含4月1日)至2001年11月1日國務院《城市房屋拆遷管理條例》施行前，未經規劃部門批準和未辦理《房屋所有權證》變更登記，將住宅改變用途并進行經營活動的房屋，同時持有合法有效的工商營業執照、稅務登記證和完整的納稅記錄，且房屋拆遷公告公布時正常營業的，根據經營時間的長短，可以按照經營用房貨幣補償金額的90%至60%給予補償，每月增減系數按0.2158%計算;2001年11月1日后(不含11月1日)未經規劃部門批準和未辦理《房屋所有權證》變更登記，將住宅改變用途并進行經營活動的房屋，一律按住宅認定。

結合是否沿街、所在樓層等房屋狀況：浙江慶元縣發布的《慶元縣E19-23東門巷地塊“住改非”認定規則》規定，經營面積按沿街第一自然間面積確認;沿街第一自然間不明顯或第一間進深超過9m的，則確定進深9m計算面積，超過9m部分按其住宅評估價的1.3倍進行補償;對于沿街多層用于經營，其第二層性質上確定為住宅，但可根據現場調查的情況按其住宅評估價的1.3倍進行補償;三層及以上部分一律按住宅進行補償。

建設部制定的《城市房屋拆遷估價指導意見》第的規定，各地對被拆遷房屋的性質和面積認定有特別規定的，從其規定，該規定相當于其將“住改非”房屋性質認定下放至各地，而各地在制定相關認定標準時不統一，造成各地差異較大。關于“住改非”房屋的補償問題，具體可根據法律法規及地方性規定綜合認定。

以上知識就是小編對相關法律問題進行的解答，通過上文的分析，對合法的住改非進行拆遷時，拆遷補償時可以享受商業用房補償政策，相較于住宅房屋而言，補償標準是會高一些的。讀者如果需要法律方面的幫助，歡迎到律霸網進行法律咨詢。