離婚時(shí)房屋增值部分計(jì)算方法

在計(jì)算房屋相對應(yīng)增值部分時(shí)，有以下七種計(jì)算方式可供參考：

第一種計(jì)算方式為：對應(yīng)增值部分=夫妻共同還貸部分÷房屋總價(jià)款(房屋購買價(jià)格+貸款總利息)×離婚時(shí)房屋的市場價(jià)值-夫妻共同還貸部分。

這種計(jì)算方式的原理為：房屋的購買價(jià)格與貸款總利息之和即為購買房屋所支付的總價(jià)款，夫妻共同還貸部分除以房屋總價(jià)款得到夫妻還貸所占整個(gè)房產(chǎn)的比例，用這個(gè)比例再乘以離婚時(shí)房屋市場價(jià)值就等于雙方共同分割的部分，再減去雙方共同還貸的部分就得到增值部分了。

第二種計(jì)算方式為：對應(yīng)增值部分=夫妻婚后共同還貸部分÷實(shí)際總房款(房屋購買價(jià)格+已還利息)×離婚時(shí)房屋的市場價(jià)值-共同還貸部分。

此種計(jì)算方式的原理為：夫妻還貸部分除以房屋的實(shí)際總房款，即房屋購買價(jià)格與已償還給銀行的利息之和，再乘以離婚時(shí)房屋市場價(jià)，則為夫妻共同分割的部分，減去還貸部分即使增值部分了。此種計(jì)算方式與第一種計(jì)算方式不同在于對房屋總價(jià)款的認(rèn)定上，前者將離婚時(shí)未歸還的銀行貸款利息納入了房屋的價(jià)值當(dāng)中，而本計(jì)算方式則認(rèn)為未歸還的利息最終歸銀行所有，不是房產(chǎn)本身的價(jià)值，故不能將其納入到房產(chǎn)價(jià)值當(dāng)中。

第三種計(jì)算方式為：對應(yīng)增值部分=夫妻共同還貸本金總額÷房屋購買價(jià)×(離婚時(shí)房屋的市場價(jià)值-房屋購買價(jià))

此種計(jì)算方式的原理為：還貸本金除以房屋當(dāng)時(shí)購買價(jià)即得到夫妻還貸所占房產(chǎn)購買價(jià)比例，再乘以房屋的增值部分即可以得到夫妻還貸所對應(yīng)的增值部分，此種計(jì)算方式單純以房產(chǎn)價(jià)值作為計(jì)算基數(shù)，并沒有將銀行還貸部分納入房產(chǎn)價(jià)值當(dāng)中。

第四種計(jì)算方式為：對應(yīng)增值部分=夫妻共同還貸本金總額÷房屋購買價(jià)×(離婚時(shí)房屋的市場價(jià)值-結(jié)婚時(shí)房屋價(jià)值)

此種計(jì)算方式的原理為：此種計(jì)算方式是以雙方結(jié)婚的時(shí)間節(jié)點(diǎn)為基礎(chǔ)計(jì)算，因?yàn)楝F(xiàn)實(shí)生活中存在一方購房之后很多年才結(jié)婚，也就是說在購房和結(jié)婚兩者中間還可能有一段空擋，而這樣一段時(shí)間房產(chǎn)增值應(yīng)算作產(chǎn)權(quán)登記一方個(gè)人財(cái)產(chǎn)的增值，而非產(chǎn)權(quán)登記一方對此沒有任何貢獻(xiàn)價(jià)值，故不能獲得這段期間房產(chǎn)的增值。從這個(gè)角度來講，似乎第四種計(jì)算方式比第三種更科學(xué)一些。

第五種計(jì)算方式為：對應(yīng)增值部分=夫妻共同還貸部分÷(房屋購買價(jià)+已還利息)×(離婚時(shí)房屋的市場價(jià)值-結(jié)婚時(shí)房屋價(jià)值)

此種計(jì)算方式看似與第一種計(jì)算方式和第四種計(jì)算方式相類似，但實(shí)際上是有區(qū)別的，此計(jì)算方式也是以雙方結(jié)婚時(shí)間節(jié)點(diǎn)為計(jì)算基礎(chǔ)，夫妻共同還貸的部分所占實(shí)際房屋的比例，再乘以從結(jié)婚到離婚房產(chǎn)的增值情況即獲得夫妻還貸部分所對應(yīng)的房產(chǎn)增值。

第六種計(jì)算方式為：對應(yīng)增值部分=夫妻婚后共同還貸部分÷購房成本(如首付、稅費(fèi)、裝修、已還貸款等)×離婚時(shí)房屋的市場價(jià)值-夫妻共同還貸部分

此種計(jì)算方式的原理為：用夫妻還貸部分除以已經(jīng)花去的購房成本得到夫妻還貸所占據(jù)整個(gè)購房成本的比例，在乘以離婚時(shí)房屋市場價(jià)值后減去還貸部分，即獲得增值部分。但因?yàn)樵撚?jì)算方式將稅費(fèi)、裝修等購房成本均納入其中，而實(shí)際上房產(chǎn)隨著時(shí)間的延長會不斷增值，但稅費(fèi)是固定不變，裝修部分不但不會增值，相反還會貶值。所以雖然有人認(rèn)為該種計(jì)算方式對產(chǎn)權(quán)登記一方有利，但因?yàn)樵砩戏治霾粔蚝侠砘?，所以?shí)踐當(dāng)中這種計(jì)算方式運(yùn)用的比較少。

第七種計(jì)算方式：夫妻共同還貸增值部分=房屋總增值-首付款增值部分-個(gè)人還貸增值部分，其中：

房產(chǎn)總增值=房屋當(dāng)前市場價(jià)-房屋購置價(jià)

首付款增值部分=首付款÷(房屋購置價(jià)+已還利息)×(離婚時(shí)房屋的市場價(jià)值-房屋購買價(jià))

個(gè)人還貸增值部分=個(gè)人還貸額÷(房屋購置價(jià)+已還利息)×(離婚時(shí)房屋的市場價(jià)值-房屋購買價(jià))

此種計(jì)算方式最為繁瑣，但實(shí)踐中也因?yàn)檫@種間接計(jì)算公式中的參量都比較容易確定，反而相對來說爭議更少，所以運(yùn)用起來也比較常見。

【咨詢問題】

結(jié)婚前，男方付首付買了一套房子，也辦理了銀行貸款手續(xù)，房子登記在男方名下，婚后他主要用自己的工資還貸款，有時(shí)候也用我的工資還，貸款還沒有還完，現(xiàn)在兩個(gè)人感情不和要離婚，請問這個(gè)房子我能得到一部分嗎?如果得不到房子，能得到補(bǔ)償嗎?

【律師解答】

根據(jù)《婚姻法司法解釋三》第十條規(guī)定，在協(xié)商不成的前提下，法院可以將該房產(chǎn)判給男方;同時(shí)尚未還完的貸款屬于男方個(gè)人債務(wù);如果房子判給男方，你可以得到的補(bǔ)償是婚后共同還貸支付的款項(xiàng)及其相對應(yīng)財(cái)產(chǎn)增值部分。