隨著人民生活水平的日益提高，可供支配的財產(chǎn)也越來越豐富，在離婚時，涉及到房產(chǎn)的離婚案件也越來越多，但由于離婚帶來的社會問題，在一定程度上影響著社會和諧，因此，法院在審理離婚案件時，對感情是否已經(jīng)破裂的認定尤為慎重，對于符合離婚條件的案件，法院一般也不能對財產(chǎn)拒絕裁判。那么怎么分割房產(chǎn)就是我們本次講座的重點。希望通過本次講座能夠幫助更多的朋友們解決離婚之房產(chǎn)分割的法律問題。

離婚時，對于夫妻雙方的共同財產(chǎn)可由雙方協(xié)議處理;當協(xié)議不成時，由人民法院根據(jù)財產(chǎn)的具體情況，照顧子女和女方權(quán)益的原則進行判決。

也就是說，對于夫妻財產(chǎn)的處理既可以通過協(xié)議約定，也可以由法院判決解決。由于協(xié)議處分財產(chǎn)，需要雙方當事人協(xié)商一致，但為了避免“吃后悔藥”，夫妻在協(xié)議時也應(yīng)當參考法律對該財產(chǎn)是如何分配的，這樣有利于解決離婚后不會產(chǎn)生法律糾紛。通過民政局辦理離婚手續(xù)時，尤其是離婚協(xié)議書是重中之重，一份完美的協(xié)議能夠保障協(xié)議的有效履行和對對方形成有效的制約，建議委托律師起草!

那么我們開始進入第三講的主題，離婚后房產(chǎn)怎么分?這個問題應(yīng)該是在座的，最關(guān)心的話題，因為它關(guān)系到我們對財產(chǎn)的歸屬、占有、使用等權(quán)利。

一、一方婚前一次購買的房產(chǎn)我們經(jīng)常接到當事人的咨詢，其中之一就是咨詢婚前房產(chǎn)的法律問題，針對這個問題我們應(yīng)考慮如下：

(1)如果在領(lǐng)結(jié)婚證之前，男方或女方依自己的名義購買房產(chǎn)，并一次性付完全款，則離婚時該財產(chǎn)應(yīng)歸一方的婚前財產(chǎn)。

(2)房產(chǎn)在領(lǐng)證之前購買，但房本在領(lǐng)結(jié)婚證之后下來，該房產(chǎn)依然屬于一方的婚前財產(chǎn)。

二、一方婚前付首付，婚后還貸的房產(chǎn)夫妻一方婚前簽訂不動產(chǎn)買賣合同，以個人財產(chǎn)支付首付款并在銀行貸款，婚后用夫妻共同財產(chǎn)還貸，不動產(chǎn)登記于首付款支付方名下的，離婚時該不動產(chǎn)由雙方協(xié)議處理。依前款規(guī)定不能達成協(xié)議的，人民法院可以判決該不動產(chǎn)歸產(chǎn)權(quán)登記一方，尚未歸還的貸款為產(chǎn)權(quán)登記一方的個人債務(wù)。雙方婚后共同還貸支付的款項及其相對應(yīng)財產(chǎn)增值部分，離婚時，夫妻的共同財產(chǎn)由雙方協(xié)議處理;協(xié)議不成時，由人民法院根據(jù)財產(chǎn)的具體情況，照顧子女和女方權(quán)益的原則判決，一般由產(chǎn)權(quán)登記一方對另一方進行補償。這個在現(xiàn)實生活中是常見的法律問題，因大部分的老百姓都是工薪階層，一次性拿不出幾十萬、幾百萬購房，只好采取貸款購房的方式。社會變化萬千，人民思想復(fù)雜多變，在這個期間選擇結(jié)束一段婚姻，就會涉及到財產(chǎn)分割的法律問題，法院在處理這類案件時，會查明婚前簽訂合同支付首付款、銀行貸款及還貸、產(chǎn)權(quán)登記、夫妻共同支付款項、財產(chǎn)增值、尚未歸還貸款情況。針對這些情況，如一方婚前付首付，婚后雙方共同還貸，法院一般會考慮房產(chǎn)歸付首付(產(chǎn)權(quán)登記)的一方所有，由產(chǎn)權(quán)登記方向?qū)Ψ竭M行補償。關(guān)于產(chǎn)權(quán)登記方如何向另一方進行補償，北京市高級人民法院作出解釋：房屋補償?shù)挠嬎愎綖椋悍课菅a償款=夫妻共同支付款項(包括本息)÷(房屋購買價+全部應(yīng)付利息)×房屋評估現(xiàn)值(或夫妻認可房屋現(xiàn)值)×50%。房屋評估現(xiàn)值以法院委托時確定的時間為準，對房貸的計算標準可通過當事人提供、向各銀行查詢及通過互聯(lián)網(wǎng)查詢等方式了解。上述計算標準是離婚時夫妻分割財產(chǎn)的基準，人民法院可根據(jù)實際案件情況，綜合考慮購房與結(jié)婚時間、為購房支付的稅費等各項支出、婦女及子女權(quán)益等多種因素，充分保護雙方當事人利益，酌情判定補償數(shù)額。

三、婚姻關(guān)系存續(xù)期間購買的房產(chǎn)夫妻在婚姻關(guān)系存續(xù)期間所得的財產(chǎn)，歸夫妻共同所有，婚姻關(guān)系存續(xù)期間指以夫妻雙方登記結(jié)婚之日起至婚姻關(guān)系終止之日止的期間。即婚姻關(guān)系發(fā)生效力之日起，到配偶一方死亡或離婚生效時止。它既包括結(jié)婚之后夫妻雙方共同生活期間，也包括登記之后尚未同居期間，夫妻雙方婚后分居期間，以及一方向人民法院提起離婚訴訟，人民法院準予離婚姻的調(diào)解或者判決尚未生效期間。在上述期間內(nèi)，夫妻購買的房產(chǎn)無論登記在哪一方名下，該房產(chǎn)都為夫妻共同財產(chǎn)。一般離婚時一人一半。

四、幾種特殊的房產(chǎn)法律問題(一)婚前或者婚姻關(guān)系存續(xù)期間，當事人約定將一方所有的房產(chǎn)贈與另一方，贈與方在贈與房產(chǎn)變更登記之前撤銷贈與，另一方請求判令繼續(xù)履行的，人民法院可以按照合同法第一百八十六條的規(guī)定處理。合同法186條規(guī)定：贈與人在贈與財產(chǎn)的權(quán)利轉(zhuǎn)移之前可以撤銷贈與。具有救災(zāi)、扶貧等社會公益、道德義務(wù)性質(zhì)的贈與合同或者經(jīng)過公證的贈與合同，不適用前款規(guī)定。也就是說：贈與的財產(chǎn)在變更登記之前，贈與人享有任意解除權(quán)。贈與人享有任意解除權(quán)。但也要對贈與人進行一定的約束和限制。

(1)贈與的財產(chǎn)已轉(zhuǎn)移其權(quán)利的，贈與人不得任意撤銷贈與。

(2)贈與合同訂立后經(jīng)公證處公證的，贈與人不得任意撤銷。

(3)具有社會公益、道德義務(wù)性質(zhì)的贈與合同，不論當事人以何種形式訂立，不論是否經(jīng)過公證，也不問贈與的財產(chǎn)是否已轉(zhuǎn)移其權(quán)利，贈與人均不得任意撤銷。因此，如果贈與人在轉(zhuǎn)移登記前合法撤銷，則房產(chǎn)仍歸贈與人所有。

(二)婚后由一方父母出資為子女購買的不動產(chǎn)，產(chǎn)權(quán)登記在出資人子女名下的，視為只對自己子女一方的贈與，該不動產(chǎn)應(yīng)認定為夫妻一方的個人財產(chǎn)。本條的規(guī)定為推導(dǎo)結(jié)論，法律依據(jù)是《婚姻法》第十八條有下列情形之一的，為夫妻一方的財產(chǎn)：

(三)遺囑或贈與合同中確定只歸夫或妻一方的財產(chǎn);司法解釋采用推導(dǎo)方式符合社會常識和社會常理。也有利于保護一方的財產(chǎn)，有利于定紛止爭。

(三)由雙方父母出資購買的不動產(chǎn)，產(chǎn)權(quán)登記在一方子女名下的，該不動產(chǎn)可認定為雙方按照各自父母的出資份額按份共有，但當事人另有約定的除外。從條款內(nèi)容來看：如果要認定為雙方按照各自父母的出資份額按份共有須具備三個條件：

(1)房產(chǎn)是有雙方父母共同出資購買;

(2)房屋產(chǎn)權(quán)登記在子女一方名下;

(3)當事人沒有其他約定。

(四)婚姻關(guān)系存續(xù)期間，雙方用夫妻共同財產(chǎn)出資購買以一方父母名義參加房改的房屋，產(chǎn)權(quán)登記在一方父母名下，離婚時另一方主張按照夫妻共同財產(chǎn)對該房屋進行分割的，人民法院不予支持。購買該房屋時的出資，可以作為債權(quán)處理。想要成為夫妻共同財產(chǎn)的條件：

(1)婚姻關(guān)系存續(xù)期間;(2)夫妻用共同財產(chǎn)購買一方父母名義參加房改的房屋;

(3)產(chǎn)權(quán)登記在夫妻名下任何一方。如果不具備上述條件，又沒有其他約定的情況下，夫妻共同出資的，可以作為債權(quán)處理。

(五)離婚經(jīng)濟適用房如何分割《經(jīng)濟適用住房管理辦法》規(guī)定，己購經(jīng)濟適用住房的購買人擁有有限產(chǎn)權(quán)，只能自住，不得出租、出借或從事居住以外的任何活動。購買經(jīng)濟適用住房不滿5年的，不得上市交易，特殊情況下，可向購買人戶口所在區(qū)縣住房保障管理部門申請回購，回購價格按照原價格并考慮折舊和物價水平等因素確定。經(jīng)濟適用房參見上述房產(chǎn)的分割原則辦理。

(六)離婚中的自建房分割我國的自建房大部分都沒有房產(chǎn)證書，也沒有獲得相關(guān)部門的審批，自建房在城市和農(nóng)村都普遍存在，由于其具有使用價值，法院在處理此類財產(chǎn)尤為慎重。

(1)自建房如果被認定為違法建造，則法院一般不予處理。

(2)若自建房未被認定為違法建造，一般法院的處理是把使用權(quán)判給一方，一方給予另一方進行適當?shù)难a償。

(七)由一方婚前承租、婚后用共同財產(chǎn)購買的房屋，房屋權(quán)屬證書登記在一方名下的，應(yīng)當認定為夫妻共同財產(chǎn)。夫妻共同居住的公房，具有下列情形之一的，離婚后，雙方均可承租：

(1)婚前由一方承租的公房，婚姻關(guān)系存續(xù)5年以上的;

(2)婚前一方承租的本單位的房屋，離婚時，雙方均為本單位職工的;

(3)一方婚前借款投資建房取得的公房承租權(quán)，婚后夫妻共同償還借款的;

(4)婚后一方或雙方申請取得公房承租權(quán)的;

(5)婚前一方承租的公房，婚后因該承租房屋拆遷而取得房屋承租權(quán)的;

(6)夫妻雙方單位投資聯(lián)建或聯(lián)合購置的共有房屋的;(7)一方將其承租的本單位的房屋，交回本單位或交給另一方單位后，另一方單位另給調(diào)換房屋的;

(8)婚前雙方均租有公房，婚后合并調(diào)換房屋的;

(9)其他應(yīng)當認定為夫妻雙方均可承租的情形。對夫妻雙方均可承租的公房而由一方承租的，承租方對另一方可給予適當?shù)慕?jīng)濟補償。

夫妻雙方均可承租的公房，如其面積較大能夠隔開分室居住使用的，可由雙方分別租住;對可以另調(diào)房屋分別租住或承租方給另一方解決住房的，可予準許。如果承租的公房已經(jīng)進行房改，變成了私產(chǎn)取得了房屋產(chǎn)權(quán)登記。法院可以判決房屋的歸屬，按照上述房產(chǎn)的基本分割原則進行分割。如果承租的公房尚未取得所有權(quán)，則應(yīng)有雙方協(xié)商。協(xié)商不成則有法院判決使用權(quán)歸一方，對于所有權(quán)歸屬法院不予處理。

(八)離婚之軍產(chǎn)房分割如果該房屋由軍隊房管部門獨立管理，所處地點在軍營之內(nèi)，對居住使用人有特別的要求，只能由現(xiàn)役軍人或者轉(zhuǎn)業(yè)軍人居住使用的，在分割此房屋時就應(yīng)遵守該規(guī)定;但既然屬于夫妻共同財產(chǎn)，某一方在得到此房屋的所有權(quán)后，另一方應(yīng)當?shù)玫秸蹆r補償，該價格可以參照地方經(jīng)濟適用房的價格進行計算。當然，在雙方協(xié)商不成，又沒有取得房屋所有權(quán)證之前，也可以由某一方暫時居住使用，待房屋所有權(quán)證取得之后再另行分割。在審理軍產(chǎn)房案件中，法院應(yīng)堅持慎重立案、慎重處理的原則，在審理中應(yīng)征求軍隊房地產(chǎn)管理部門的意見。但同時強調(diào)，對非軍人一方(大多數(shù)是婦女)應(yīng)該考慮其他的補償方式，不能因為僅僅考慮軍人的利益而忽視保護其配偶應(yīng)得的利益。軍人住房包括公寓住房和自有住房，公寓住房是指保障在職軍人工作居住的營區(qū)住房，產(chǎn)權(quán)歸軍隊，不得出售，離職遷出;自有住房是指軍人個人購買的住房，產(chǎn)權(quán)歸己，維修自理。有鑒于此，軍隊系統(tǒng)一直在呼吁：“人民法院在處理涉及軍人離婚案件時，不宜判決軍隊公寓住房歸非軍人一方使用、居住。總之，關(guān)于房產(chǎn)的處理，法院會按照財產(chǎn)的具體情形，并在照顧女方和子女的權(quán)益上，兼顧公平和正義進行裁判。