拆遷補償按當(dāng)?shù)貥?biāo)準(zhǔn)還是國家標(biāo)準(zhǔn)

像這樣的問題，可以說是大多數(shù)被拆遷戶共同的疑問，不僅僅是農(nóng)村地區(qū)的被拆遷戶，許多城市地區(qū)的被拆遷戶也有類似的問題。那么，拆遷補償?shù)降资前串?dāng)?shù)貥?biāo)準(zhǔn)還是國家標(biāo)準(zhǔn)呢?

實際上，這個問題雖然被提到的頻率很高，但卻是一個“偽問題”。

首先，無論是國家的法律法規(guī)或者是地方政府的地方性法規(guī)，都不可能直接規(guī)定房屋拆遷的具體標(biāo)準(zhǔn)。從國家層面看，我國幅員遼闊，各地經(jīng)濟發(fā)展并不均衡，房地產(chǎn)價格千差萬別，怎么可能規(guī)定一個統(tǒng)一的、十分細(xì)化的標(biāo)準(zhǔn)?大家設(shè)想一下，北京市中心的房屋拆遷補償能和湘潭市中心的房屋拆遷補償一模一樣嗎?從地方層面看，即便是同一個地區(qū)，房地產(chǎn)價格也有所區(qū)別，不同的地段、不同的結(jié)構(gòu)、不同的裝修，還有其他種種不同因素，房屋拆遷補償能一樣嗎?所以，很多被拆遷戶找律師咨詢，一上來就問房屋拆遷多少錢一平，但無論是國家法律法規(guī)還是地方性法規(guī)，都不可能規(guī)定多少錢一平，不是你想知道什么，法律就會規(guī)定什么，就像你去買一棵大白菜，法律難道還要規(guī)定大白菜多少錢一棵嗎?

當(dāng)然，很多被拆遷戶會說怎么我們這里拆遷就是規(guī)定多少錢一平，都細(xì)化到磚混結(jié)構(gòu)多少錢一平、鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)多少錢一平、二層以上多少錢一平、廁所多少錢一平，還說網(wǎng)上查到國家也規(guī)定多少錢一平，沒錯，就是那份廣為傳播、害人不淺的《2015中央一號文件：農(nóng)村土地賠償政策最新版》，在上期的文章中，我們已經(jīng)深刻地揭露了這份虛假文件的真面目，沒看過的同志們可以翻閱本微信公眾號歷史消息，趕緊閱讀一下。至于被拆遷戶提到的各個地方規(guī)定的細(xì)化標(biāo)準(zhǔn)，并不是地方性法規(guī)，最多是地方政策或者具體拆遷項目的補償方案，這個問題我們后面會另行解釋。

其次，無論是地方性法規(guī)或者地方政策，都不得與國家法律法規(guī)相抵觸，只能在國家規(guī)定的范圍內(nèi)進行細(xì)化。那么問題就來了，剛才不是說國家法律法規(guī)和地方性法規(guī)都不會規(guī)定多少錢一平嗎，既然都沒規(guī)定，怎么還存在抵觸或是細(xì)化的問題?確實，法律法規(guī)、地方性法規(guī)不可能規(guī)定多少錢一平，但是不等于對房屋拆遷補償只字不提，而是進行了比較抽象的、原則性的規(guī)定。我們來看一下法律法規(guī)關(guān)于拆遷補償是如何規(guī)定的：

在國家層面，《中華人民共和國土地管理法》第四十八條第四款規(guī)定：“被征收土地上的附著物和青苗的補償標(biāo)準(zhǔn)，由省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定。”房屋就屬于地上附著物。《國有土地上房屋征收與補償條例》第十九條第一款規(guī)定：“對被征收房屋價值的補償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場價格。被征收房屋的價值，由具有相應(yīng)資質(zhì)的房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)按照房屋征收評估辦法評估確定。”此外，《中華人民共和國物權(quán)法》第四十二條第三款規(guī)定：“征收單位、個人的房屋及其他不動產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)依法給予拆遷補償，維護被征收人的合法權(quán)益;征收個人住宅的，還應(yīng)當(dāng)保障被征收人的居住條件。”

在地方層面，例如《北京市集體土地房屋拆遷管理辦法》第十四條第

一款規(guī)定：“拆遷宅基地上房屋實行貨幣補償?shù)模疬w人應(yīng)當(dāng)向被拆遷人支付補償款。補償款按照被拆除房屋的重置成新價和宅基地的區(qū)位補償價確定。房屋重置成新價的評估規(guī)則和宅基地區(qū)位補償價的計算辦法由市國土房管局制定并公布。”再如《山東省國有土地上房屋征收與補償條例》第十九條第一款規(guī)定：“對被征收住宅房屋價值的補償，按照房屋征收決定公告之日被征收房屋所處區(qū)位新建普通商品住房市場價格，由房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)評估確定。”

大家可以看到，地方性法規(guī)實際上就是對于國家法律法規(guī)的進一步明確，二者并不沖突，但實際上也只是規(guī)定的房屋拆遷補償?shù)脑瓌t、計算方法。所以，如果被拆遷戶問的“標(biāo)準(zhǔn)”是指法律法規(guī)、地方性法規(guī)，那么不存在按照哪一個的問題，就好像在問海淀區(qū)屬于北京市還是屬于中國一樣。

最后，我們來說一下地方政策或者具體拆遷項目的補償方案，也就是實踐中確實存在的可能規(guī)定到多少錢一平的情況。有的被拆遷戶會問，既然國家的法律法規(guī)和地方政府的地方性法規(guī)都沒有規(guī)定多少錢一平，那豈不是由征收拆遷方說了算?當(dāng)然不是。國家的法律法規(guī)和地方政府的地方性法規(guī)都沒有規(guī)定多少錢一平，說明地方政策或者具體拆遷項目的補償方案所寫的多少錢一平并沒有強制力，最多只是一個參考，具體還要雙方協(xié)商。

現(xiàn)實中征收拆遷方往往會以地方政策或者具體拆遷項目的補償方案為依據(jù)去跟被拆遷戶談補償，一般會說你這房子按規(guī)定是多少錢一平，規(guī)定就是這樣，你趕緊簽了拆遷協(xié)議吧，不然就要給你強拆了!但是大家想過沒有，如果真的就按地方政策或者具體拆遷項目的補償方案所寫的多少錢一平，沒有商量的余地，那征收拆遷方為什么還要找你談?還有必要非讓你簽拆遷協(xié)議嗎?如果是規(guī)定死的標(biāo)準(zhǔn)，何不直接把拆遷款打到你賬上然后直接就拆了，還需要辦什么強拆手續(xù)?當(dāng)然，像這種未經(jīng)協(xié)商、未辦理強拆手續(xù)就直接拆了的極端做法，現(xiàn)實中不是沒有，但顯然都是違法的，那就另當(dāng)別論了，法律還規(guī)定不能殺人呢，現(xiàn)實中有人故意殺人，但你也不能因此就說自己是任人宰割吧?

所以，具體到每一起房屋拆遷案件，國家的法律法規(guī)或者是地方政府的地方性法規(guī)，都不可能直接規(guī)定房屋拆遷的具體標(biāo)準(zhǔn);至于地方政策或者具體拆遷項目的補償方案，甚至是評估報告，都并不具有直接的強制力，無論是因為什么原因而征收拆遷，補償問題都應(yīng)當(dāng)由雙方協(xié)商，而不是直接按照哪個所謂的標(biāo)準(zhǔn)。那么，有的被拆遷戶就會問，既然如此，那我該案什么標(biāo)準(zhǔn)去協(xié)商?京平律師告訴大家一個秘籍：如果選擇產(chǎn)權(quán)置換，最低按面積拆一還一;如果選擇貨幣補償，城市房屋參考周邊類似房屋市場價，農(nóng)村房屋參考當(dāng)?shù)刭I地蓋房所需費用。總之，最根本的原則就是，不能因為征收拆遷而降低被拆遷戶原有的生活居住水平!

以上內(nèi)容就是小編對“拆遷補償按當(dāng)?shù)貥?biāo)準(zhǔn)還是國家標(biāo)準(zhǔn)”問題進行的解答，讀者如果需要法律方面的幫助，歡迎到律霸網(wǎng)進行法律咨詢。