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離婚后的房產(chǎn)如何分割

來源: 律霸小編整理 · 2025-07-13 · 216人看過

據(jù)統(tǒng)計，去年上海有三萬余對夫妻離婚。專家指出，這意味著有近四萬套的房屋要作離婚財產(chǎn)分割。對夫婦雙方來說，房屋是一筆大額財產(chǎn)。盡管誰都希望婚姻幸福美滿，但不完美的婚姻不可避免。因此，離婚后，房屋如何分割成為這些離異者關(guān)注的一個問題。根據(jù)現(xiàn)行的法律法規(guī)，離婚后房屋分割主要分為公房的分割和產(chǎn)權(quán)房的分割兩種。 公房的分割

公房承租人僅有房屋的使用權(quán)，不享有房屋的產(chǎn)權(quán)。因此，在離婚時，法院只會判決使用權(quán)的歸屬，不涉及房屋的產(chǎn)權(quán)問題。最高人民法院在 1996 年 2 月 5 日發(fā)布了《最高人民法院關(guān)于審理離婚案件中公房使用、承租若干問題的解答》的司法解釋，專門對法院在審理離婚案件中，分割承租公房使用權(quán)的問題做了相關(guān)規(guī)定。（一）在夫妻結(jié)婚登記前，公房使用權(quán)已在一方名下，離婚時，另一方可否要求分割使用權(quán)？對該問題，最高院的司法解釋采取了 “ 具體情況，具體分析 ” 的原則。筆者分析下來，以下九種情況，房產(chǎn)使用權(quán)應(yīng)夫妻共同享有。（ 1 ）婚前由一方承租的公房，婚姻關(guān)系存續(xù) 5 年以上的，離婚時，另一方有權(quán)要求分割公房權(quán)益。注意，這里一方取得的時間是在婚前，如果一方是在婚后取得的，不論時間長短，另一方均有權(quán)要求分割公房權(quán)益。（ 2 ）婚前一方承租的本單位公房，離婚時，雙方均為本單位職工的，也就是說，雖然夫妻雙方結(jié)婚不到五年，但調(diào)到同一個單位的，另一方也可以要求分割公房權(quán)益。（ 3 ）一方婚前借錢投資建房并取得公房承租權(quán)，婚后夫妻共同償還借款的，雖然公房所購時間為婚前，但由于婚后雙方共同還款，另一方也有權(quán)要求分割公房權(quán)益。當(dāng)然，這里還有不清楚的地方，如婚后共同償還了多少錢，另一方才有權(quán)提出該要求，是一部分還是全部，司法解釋沒有規(guī)定，實(shí)踐中由法院根據(jù)案情酌情處理。（ 4 ）婚后一方或雙方取得公房承租權(quán)的，無論誰是承租人，另一方均有權(quán)分割公房權(quán)益。（ 5 ）婚前一方承租的公房，婚后因該承租房屋被拆遷而重新取得房屋承租權(quán)的，雖然房子是婚前一方承租的，但只要婚后遇到拆遷又換了公房，新公房的使用權(quán)益就是兩個人共有的。（ 6 ）夫妻雙方單位投資聯(lián)建或聯(lián)合購置的共有房屋。（ 7 ）夫妻一方將其承租的本單位公房，交回本單位或交給另一方單位后，另一方單位另給調(diào)換公房的，也就是說，婚后調(diào)換的公房，使用權(quán)也是雙方共有的。（ 8 ）婚前雙方均租有公房，婚后合并調(diào)換公房的。（ 9 ）其他應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為夫妻雙方均可承租的情形。這是個彈性條款，法院有自由裁量權(quán)，當(dāng)法院認(rèn)為將公房承租權(quán)僅判給一方顯失公平，或有其他嚴(yán)重不妥的后果時，就可以根據(jù)該條酌情處理。（二）公房使用權(quán)判給男方，還是判給女方呢？根據(jù)最高院的司法解釋，結(jié)合實(shí)際業(yè)務(wù)經(jīng)驗(yàn)，筆者認(rèn)為，法院在該問題的處理上主要遵循以下原則。（ 1 ）照顧撫養(yǎng)子女的一方。夫妻離婚，受到最大傷害的是孩子。為確保孩子的健康成長，有一個穩(wěn)定的居住環(huán)境，將公房使用權(quán)判給帶孩子的一方，合情合理。此外，根據(jù)最高院的司法解釋，兩周歲以下的孩子，一般應(yīng)判歸女方撫養(yǎng)。（ 2 ）男女在同等條件下，照顧女方。這不是 “ 女士優(yōu)先 ” 的問題，而是在一般情況下，離婚對女方的傷害和打擊要比男方大。據(jù)調(diào)查，目前離婚率高發(fā)的年齡段有三個：第一個階段是剛結(jié)婚兩年內(nèi)，進(jìn)了 “ 圍城 ” ，想出去；第二個階段是三十五歲左右，男方事業(yè)有成，有外遇，容易離婚；第三個階段是五十五到六十歲，覺得人生一世，也要瀟灑一回，容易出軌，導(dǎo)致離婚。特別在第二個階段，離婚率相當(dāng)高。（ 3 ）照顧殘疾或生活困難的一方。（ 4 ）照顧無過錯一方。什么是 “ 過錯 ” 呢，一般來說主要是指由于誰的原因造成了夫妻離婚。在實(shí)踐中，主要的情形是一方有婚外情，或有賭博等不良嗜好，或道德品質(zhì)敗壞等。（ 5 ）參考公房產(chǎn)權(quán)人（單位）的意見，決定判給男方或女方。（三）公房使用權(quán)判給了一方，另一方能否取得補(bǔ)償？（ 1 ）如果一方無權(quán)取得公房使用權(quán)，那么也就不存在補(bǔ)償問題。（ 2 ）如果雙方均有權(quán)取得公房使用權(quán)，由于使用權(quán)最終只能判給一方，因此得房方應(yīng)向未得房方進(jìn)行適當(dāng)補(bǔ)償。（四） “適當(dāng)補(bǔ)償” 的標(biāo)準(zhǔn)如何界定？對此，目前的法規(guī)尚無明確規(guī)定。就本市而言，公房若遇到拆遷，承租人最高可以獲得拆遷費(fèi) 80 ％的補(bǔ)償款。據(jù)此，筆者認(rèn)為，可否參照拆遷，以獲得安置的一半作價補(bǔ)償給另一方。（五）有 “部分產(chǎn)權(quán)”的公房，離婚時如何分割？根據(jù)最高院最新的關(guān)于《婚姻法》的司法解釋（二）第二十一條的規(guī)定，離婚時，雙方對尚未取得所有權(quán)或者尚未完全取得所有權(quán)的房屋有爭議且協(xié)商不了的，人民法院不宜判決房屋的所有權(quán)歸屬，應(yīng)當(dāng)根據(jù)實(shí)際情況判決由當(dāng)事人使用。待取得房屋產(chǎn)權(quán)證后，再由任何一方另行向法院起訴。 私房的分割 在實(shí)踐中，私房的分割占了離婚后房屋分割的大頭，而且情況相當(dāng)復(fù)雜。主要可分為以下幾種類型。（一）夫妻雙方婚后出資（包括貸款）取得房屋產(chǎn)權(quán)，離婚后房屋如何分割？這是最簡單，也是最好處理的一種情形。首先，明確產(chǎn)權(quán)，不論房產(chǎn)證上是一方的名字，還是雙方的名字，均為共同財產(chǎn)。其次，明確產(chǎn)值，即房屋價值，按市場價計算，不按當(dāng)初購房合同金額計算。再次，分清權(quán)益部分和債務(wù)部分。如果涉及貸款，先要將貸款部分除去。比如，一套房子購買價是 50 萬元，首付 15 萬元，貸款 35 萬元，現(xiàn)值 60 萬元，未還貸款 30 萬元。夫妻可以分的部分就是， 60 萬元的現(xiàn)值減去 30 萬元貸款后的 30 萬元，每人可分得 15 萬元。也就是說，由取得房子的一方付給未得房一方 15 萬元，得房方單獨(dú)償還剩余的本金及利息。（二）夫妻一方婚前付了全部房款，并取得了房產(chǎn)證，離婚時房屋如何分割？既然是夫妻一方婚前付了全部房款，并取得了房產(chǎn)證，那么該房屋是婚前財產(chǎn)。因此，離婚時，另一方無權(quán)要求分割。最高人民法院關(guān)于《婚姻法》司法解釋（二）的規(guī)定也是如此的。（三）夫妻一方婚前通過按揭貸款購房，取得了房產(chǎn)證，婚后夫妻共同還貸的房屋，離婚后如何分割？雖然房屋是一方婚前購得，但婚后房屋增值部分以及共同償還貸款的部分，除夫妻雙方另有約定外，應(yīng)當(dāng)視為共同財產(chǎn)。需要說明的是，共同還貸部分，不論是由一方用個人工資還貸，還是用雙方工資還貸，均應(yīng)認(rèn)定為夫妻共有財產(chǎn)。當(dāng)然，如果一方確能證實(shí)，其還貸資金來源于個人婚前財產(chǎn)，那么該部分不應(yīng)認(rèn)定為夫妻共有財產(chǎn)。（四）夫妻一方婚前付了部分房款，但婚后才取得房產(chǎn)證的，婚后雙方共同還貸的房屋，離婚后如何分割？該問題實(shí)際上就是，房產(chǎn)證的取得與房屋產(chǎn)權(quán)歸屬有無關(guān)系的問題。筆者認(rèn)為，房產(chǎn)證雖然是物權(quán)憑證，是證明房屋權(quán)屬關(guān)系的法定憑證，但并不是意味著婚后取得房產(chǎn)證的房屋就應(yīng)當(dāng)是婚后財產(chǎn)，還是要將財產(chǎn)來源細(xì)分為婚前婚后兩部分進(jìn)行分割。畢竟，財產(chǎn)權(quán)益在婚前簽訂購房合同后就已經(jīng)取得，房產(chǎn)證是婚前訂立的購房合同及付款行為的結(jié)果而已。（五）夫妻一方婚前付了部分房款，婚后共同還貸，或一方用個人財產(chǎn)還貸但房屋升值，離婚時，尚未取得房產(chǎn)證的房屋如何分割？根據(jù)最高人民法院關(guān)于《婚姻法》司法解釋（二）的規(guī)定，離婚時，雙方對尚未取得所有權(quán)或者尚未完全取得所有權(quán)的房屋有爭議且協(xié)商不了的，人民法院不宜判決房屋的所有權(quán)歸屬，應(yīng)當(dāng)根據(jù)實(shí)際情況判決由當(dāng)事人使用。待取得房屋產(chǎn)權(quán)證后，再由任何一方另行向法院起訴。另外，最高院民一庭有關(guān)解釋明確，法院不宜判決房屋所有權(quán)歸屬的范圍包括：（ 1 ）購買福利性政策房屋；（ 2 ）購買商品房；（ 3 ）購買經(jīng)濟(jì)適用房。購買以上三種房屋，在離婚時，尚未取得房產(chǎn)證的，法院不宜就該房所有權(quán)直接判決。（六）父母參與出資購買的房屋，子女離婚后，房屋如何分割？最高人民法院關(guān)于《婚姻法》司法解釋（二）第二十二條規(guī)定，（ 1 ）父母在雙方結(jié)婚前的出資，視為對自己子女的贈與，另有約定除外；（ 2 ）父母在雙方結(jié)婚后的出資，視為對夫妻雙方的贈與，另有約定除外。在實(shí)踐中，還有一種情況：在離婚時，一方突然提出，買房子的錢是向父母借的，不是父母贈與的，并拿出借據(jù)證實(shí)。對此，法院一般的做法是，首先看另一方的態(tài)度，如果另一方不承認(rèn)，法院一般不對該債權(quán)債務(wù)是否成立進(jìn)行實(shí)質(zhì)性審查，因?yàn)閭鶛?quán)人不能作為第三人參加訴訟。因此，法院在這類案件中，在對房屋進(jìn)行分割的同時，會告訴主張是借錢的一方可以另案起訴。（七）房產(chǎn)證上有第三人的名字，離婚后房屋如何分割？比如，房產(chǎn)證上除了有夫妻雙方的名字外，還有子女的名字，或有父母的名字。對此，法院一般不會將主動追加第三人，而是采取如下措施：（ 1 ）根據(jù)當(dāng)事人的申請，對房屋部分的財產(chǎn)分割不予審理，由當(dāng)事人另案起訴；（ 2 ）根據(jù)當(dāng)事人的申請，將案件中止審理，告訴當(dāng)事人另行提起析產(chǎn)之訴，后根據(jù)析產(chǎn)的判決結(jié)果，對夫妻共有部分的房屋進(jìn)行分割。（八）婚前雙方出資購房，但婚前取得的房產(chǎn)證上只有一方的名字，離婚后房屋如何分割？在實(shí)踐中這樣的情況主要是，男女戀愛期間感情覺得不錯，婚前商議買房子。后雙方共同出資，出于各種原因，購房合同及房產(chǎn)證上只寫了一方的名字，另一方?jīng)]有寫進(jìn)去。兩人結(jié)婚后因感情破裂決定離婚，此時，一方不承認(rèn)另一方購房時出過資，認(rèn)為房屋屬于婚前個人財產(chǎn)，不作分割。在不能證實(shí)自己有出資且不是贈與給另一方的前提下，一方的權(quán)益法院是無力保護(hù)的。也就是說，即使一方真出了錢，但不能證明出資行為，法院也無法判決另一方給予適當(dāng)補(bǔ)償

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