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寧波
張付杰律師：正確認識預告登記
張*杰律師：正確認識預告登記當事人簽訂房屋買賣的協議，為保障將來實現無權，按照約定可以向登記機構申請預告登記。預告登記后，未經預告登記的權利人同意，處分該不動產的，不發生物權效力。預告登記的權利人同意，處分該不動產的，不發生物權效力。預告登記后，債權消滅或者自能夠進行不動產登記之日起3個月內未申請登記的，預告登記失效。1、預告登記保全的債權請求權必須是能夠引發具有登記能力的不動產物權變動的請求權，建設部《房屋登記辦法》第67條規定，當事人申請預告登記的情形有：預購商品房、以預購商品房設定抵押、房屋所有權轉讓、抵押等。2、預告登記依附于其保全的請求權，請求權轉讓或消失時，預告登記隨之轉讓或消失，但應辦理相應的手續。3、房屋預告登記期間，出賣人（預告登記義務人）未經預告登記權利人同意轉讓房屋的，不影響房屋買賣合同的效力。因預告登記權利人取得房屋所有權致使買賣合同不能履行的，買受人要求出賣人承擔合同責任的，應當依據《合同法》的相關規定處理。（1）出賣人將房屋轉讓他人，并辦理了預告登記手續后，出賣人又將房屋再行轉讓的，辦理了預告登記的合同買受人請求履行合同的，應予支持。（2）出賣人將房屋轉讓他人，并辦理了預告登記手續后，出賣人又將房屋對外設定抵押權的，該處分相對于買受人不發生法律效力，抵押權人主張對房屋行使抵押權優先受償的，不予支持。（3）出賣人將房屋轉讓他人，并辦理了預告登記手續后，出賣人又將房屋出租給他人的，該租賃行為屬于上述的“處分行為”，承租人主張“買賣不破租賃”的，不予支持。4、司法實踐中，一般認為，在物權法規定預告登記制度之前，商品房預售合同備案登記在一定意義上具有預告登記的性質。
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