一、我國宅基地立法的不足之處

(一)規定原則，層次較低

調整農村房屋、宅基地使用權的法律規范數量少，且效力層次較低，很大一部分依靠文件和地方政策調整，其中關于買賣方面的規范數量就更少。目前，我國還沒有一部調整農村房屋和土地方面的民事法律，從國家立法上，僅靠《民法通則》、《土地管理法》中的極少規范進行調整。國務院雖于1993年頒布了《村莊和集鎮規劃建設管理條例》，但其僅規定了申請建房的程序和審批權限，而對農村房屋的流轉和糾紛解決問題未作規定。國家土地管理局《關于加強農村宅基地管理工作的請示》雖然直接調整農民宅基地的使用，但其效力層次較低，對房屋的流轉和登記同樣未作規定。與豐富、成熟的城市房地產立法相比，農村房地產立法不僅存在大量的法律真空，而且內容也比較粗淺。

(二)內容不明，沖突嚴重

由于法律及法規的規定原則及效力不高，實際調整農村房屋和宅基地流轉的大多是各地政府及相關職能部門的文件，不僅系統性差，而且存在矛盾、沖突、權責不清等問題。

1、、關于宅基地單獨買賣

根據前述法律規定，原則上禁止集體土地使用權進入市場用于非農業建設，轉為建設用地使用權。但宅基地作為村民建房用地，其可直接用于非農業建設，對宅基地使用權的流轉法律未作絕對禁止性規定，但在具體如何轉讓方面，《土地管理法》只是從行政管理的角度規定了宅基地使用權的批準或者不予批準，僅是規范建房行為而非買賣行為。導致各地在實踐中出現了不統一的情形。

2、關于宅基地和房屋抵押

根據《擔保法》規定，宅基地使用權不能抵押，但房屋可以抵押。當房屋與宅基地結合之后，如何確定房屋抵押后宅基地使用權是否隨之抵押，《擔保法》未作規定。實踐中有觀點認為抵押的仍然只能是房屋，而不能當然將宅基地使用權納入抵押物范圍，但按照我國目前“房地一致”的原則，如果禁止宅基地使用權抵押，則宅基地上房屋所有權抵押行為也應無效。這顯然又與房屋所有權人的自由處分原則相悖。

3、關于宅基地能否連同房屋一起移轉

《土地管理法》第六十二條雖然承認了農村房屋可以買賣和出租，但對于農村房屋買賣時其宅基地使用權是否同時流轉未作明確規定，理解上易產生歧義。如果不包括轉讓宅基地使用權，僅房屋買賣行為從表面分析因不涉及宅基地的流轉而合法有效，但又違反了“房地一致”原則。

二、農民轉讓宅基地的條件

通過以上規定可以看出，宅基地使用主體僅限于農民，不得向城鎮居民出售，但須滿足下列條件：

(一)轉讓人擁有二處以上的農村住房;

(二)受讓人沒有住房和宅基地，符合宅基地使用權分配條件;

(三)轉讓行為征得集體組織同意;

(四)宅基地使用隨房一并轉讓。

上述所說就是關于我國宅基地缺陷和農民轉讓宅基地的條件，希望能幫您解決您的問題。對司法實踐中引發的糾紛，如果需要走訴訟程序，建議最好事先咨詢相關的專家律師，以少走彎路，更好地解決自己所面臨的問題。律霸網也提供律師在線咨詢服務，歡迎您進行法律咨詢。

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