專家解答：兩年來中國的離婚率其實(shí)還是很高的，房產(chǎn)作為我們最大的一個(gè)的財(cái)產(chǎn)，房屋分割是離婚的時(shí)候不可避免要討論的問題。

那么在討論離婚的時(shí)候，我給大家先分享一個(gè)案例，有這么一個(gè)案情，原告女方和被告男方，雙方在1988年登記結(jié)婚，在2005年的時(shí)候協(xié)議離婚，那么在1999年的時(shí)候被告男方購買了坐落于北京市海淀區(qū)的一個(gè)房屋，并且取得了房屋所有權(quán)證。

然后被告在2005年的時(shí)候簽訂了離婚協(xié)議，約定北京市海淀區(qū)的房子權(quán)屬歸屬于女方，隨后呢原告，也就是女方要求男方辦理房屋過戶，并且自己搬進(jìn)去住，結(jié)果被告男方說因?yàn)樽约荷眢w需要做手術(shù)，需要花大量的錢，欠很多外債，而且現(xiàn)在這個(gè)房子有一半的產(chǎn)權(quán)是屬于男方的，所以他不同意把房屋過戶給女方，因此女方要求去法院起訴。

法院最后判決，房屋歸屬于女方所有。這個(gè)案子法院理由是什么呢?法院認(rèn)為，離婚協(xié)議書是雙方的一個(gè)真實(shí)意思的表示，是一個(gè)由法律約束力的這么一個(gè)協(xié)議，雙方應(yīng)當(dāng)遵守，而離婚協(xié)議里明確約定，房屋歸屬女方所有，所以房屋就應(yīng)該歸屬女方所有。同時(shí)呢，這里面南方在簽署離婚協(xié)議之前，確實(shí)有一半的房屋所有權(quán)，通過簽署離婚協(xié)議，相當(dāng)于他把他的一半所有權(quán)贈(zèng)與給女方，鑒于離婚協(xié)議書是有效的，所以贈(zèng)與也是有效的，所以不應(yīng)該撤銷，所以最后判決房屋歸女方所有。這個(gè)判決其實(shí)是一個(gè)非常經(jīng)典的案例，這個(gè)案例其實(shí)給大家一個(gè)(提醒)是我們在離婚的時(shí)候一定要重視離婚協(xié)議書的約定。

通過這個(gè)案例，我們進(jìn)一步延伸，我跟大家分享一下在不同的離婚情形之下房屋的歸屬問題，這里面我們首先要明確什么呢?明確我們有沒有婚前的財(cái)產(chǎn)協(xié)議，有沒有離婚協(xié)議，正因?yàn)檫@個(gè)協(xié)議約定是優(yōu)先于法律規(guī)定的，所以呢如果約定，我們一定要遵守協(xié)議約定，而且我給大家建議是，為了避免糾紛的發(fā)生，最好在事先簽訂婚前財(cái)產(chǎn)協(xié)議書和離婚協(xié)議，這樣避免事后的糾紛。

如果沒有這種協(xié)議的情況下，我們根據(jù)不同的情形來決定房屋的歸屬，我們考慮什么呢?

考慮幾個(gè)因素。第一個(gè)因素是這個(gè)房子是婚前買的還是婚后買的，第二個(gè)因素是自己出資的，還是自己出資的，第三這房屋是全部出資的，還是說是首付加貸款，最后一個(gè)因素是考慮這個(gè)房子是男方和女方一方出資，還是雙方共同出資。針對這四個(gè)因素我們決定不同房屋的權(quán)屬。

第一個(gè)呢是婚前的財(cái)產(chǎn)的歸屬，婚前房產(chǎn)的歸屬，第一個(gè)情形在這個(gè)里面，夫妻的一方婚前支付的首付購房，然后呢婚后由雙方貸款，歸還貸款的方式去買斷這個(gè)房屋，這個(gè)房屋登記在當(dāng)時(shí)支付首付這一方名下，這種情形下房屋歸誰?這種情形房屋的歸屬是歸屬于登記方。同時(shí)登記方需要向共同還貸的另一方支付他們在共同還貸期間貸款的一半作為補(bǔ)償，作為他的債務(wù)之一，這是第一種情形，就是婚前買的房子，但是雙方共同去還貸的情況下房屋的歸屬。

第二種情形，如果是婚前全資購房，婚后才拿到房產(chǎn)證，這種情況下怎么處理，如果這種情況的話，房屋的歸屬是歸屬于婚前全資買房的那方，即使婚后獲得房產(chǎn)證，因?yàn)樵诨榍叭Y購房的話還會(huì)牽涉一個(gè)房屋買賣合同，這里面也會(huì)明確寫清楚是誰支付的全款，然后后面登記在誰誰誰的名下，這是第二種情形。

第三種情形房屋由婚前的購房，同時(shí)是由父母出資購房，房屋登記在該子女的名下，這種情形怎么辦?那么這里面分兩種情形，第一種如果是雙方父母全額出資的話，那么很明顯這個(gè)房子是屬于該登記子女一方的個(gè)人財(cái)產(chǎn)。第二種情形如果是父母資助了一部分，剩余的部分是由夫妻雙方共同還貸，這種情形一般也是判給登記方，也就是婚前支付首付的那一方都是父母出資支付首付，還貸，這種情況下也是登記一方享有這房子的所有權(quán)。但是同理這個(gè)時(shí)候登記方需要向更多還貸那一方配偶，離婚的那方去支付一半的還貸的貸款的金額。

第四種情形，婚前雙方共同出資購買的房屋，但是登記在其中一方名下，這種情形怎么辦?這種情形除非我們的當(dāng)事人離婚的時(shí)候有一方?jīng)]有登記的那一方有證據(jù)證明有自己的出資，同時(shí)不屬于贈(zèng)與，在這種情形下，他是有權(quán)作為共同的產(chǎn)權(quán)人去享有這個(gè)房屋產(chǎn)權(quán)，否則的話他是沒有辦法享用一產(chǎn)權(quán)的，也就是他要證明自己出過資，第二自己并沒有贈(zèng)與給對方，因?yàn)楹芏鄷r(shí)候談戀愛過程中，比如男方他出資和女方一起買房，登記在女方名下，當(dāng)時(shí)說這房子我送給你的，如果這種清醒的話他就沒有辦法再享有房子的所有權(quán)。

第五種情形是婚前有一方全額去出資購買了房屋，并且取得了房屋所有權(quán)證，如果這種情況下很顯然屬于婚前財(cái)產(chǎn)，沒有辦法做分割。這是關(guān)于婚前財(cái)產(chǎn)的歸屬。

另外一種情形是婚后購買的房屋，這個(gè)我們也分幾種情形，第一種情形是婚后由雙方父母共同出資買房，房屋登記在其中一方名下，在這種情形下，有兩種處理方式，第一種處理方式，房屋可以由雙方的協(xié)議約定的情形去分割房屋歸誰，另外的情形如果沒有約定的話，那么按照雙方出資的比例去分別享有所有權(quán)。比如說南方出資了70%，女方出資30%，全額去購買的房屋，拿的房產(chǎn)證，這個(gè)時(shí)候男方享有70%的所有權(quán)，女方享有30%的所有權(quán)。這種情形，婚后按揭購房，支付了首付之后，剩下是用貸款的的方式，如果這種清醒的話，同時(shí)呢這種首付款是由其中一方父母支付的，房屋登記在支付首付的子女名下，由雙方夫妻共同還貸，在這種情形下首付款可以認(rèn)定是父母贈(zèng)與給自己子女的財(cái)產(chǎn)。但是離婚的時(shí)候房產(chǎn)是歸雙方共有，那么呢沒有支付首付那一方，需要對對方的首付款進(jìn)行補(bǔ)償。這是如果是其中一方父母支付了首付，但登記在自己子女名下的時(shí)候房產(chǎn)歸屬的問題。

第三種情形，婚后一方父母全額出資，并且房產(chǎn)登記在自己子女名下，在這種情形下，我們一般視為這個(gè)房子是對自己的子女的贈(zèng)與，該房屋認(rèn)定為該子女的財(cái)產(chǎn)，對方無權(quán)去處分，因?yàn)檫@個(gè)錢屬于對方父母全額出資的。

第四種情形，如果婚后財(cái)產(chǎn)是其中一方以個(gè)人財(cái)產(chǎn)出資買的，全額出資買的，同時(shí)房產(chǎn)登記在該方名下，在這種情形下房屋的所有權(quán)歸屬于以自己的財(cái)產(chǎn)全額出資的這一方名下。但是他需要證明資金全部來源于自己的個(gè)人財(cái)產(chǎn)，因?yàn)榇蠹叶贾阑楹笕〉玫氖杖胧欠蚱薰餐?cái)產(chǎn)，如果是以夫妻雙方共同財(cái)產(chǎn)去購買房屋就不是個(gè)人財(cái)產(chǎn)，必須是歸屬他自己一方的財(cái)產(chǎn)才屬于個(gè)人財(cái)產(chǎn)，這是在以婚后個(gè)人財(cái)產(chǎn)全額支付來購房的時(shí)候房產(chǎn)歸屬問題。

所以呢，第五種情形是婚后一方或者雙方以夫妻共同財(cái)產(chǎn)出資買房，取得房產(chǎn)證，這種情況下很明顯屬于雙方共同財(cái)產(chǎn)。

我們剛才分析了關(guān)于婚前買房和婚后買房各自的這種權(quán)限歸屬，大家可以看到這里面一定要看清楚購房房屋的時(shí)間，是自己的，以自己的資金買的，還是以父母資金買的，房屋登記在誰的名下，這些都是我們考慮房產(chǎn)歸屬的時(shí)候要注意的問題。