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寧波
按揭擔保尚無名份法律空白靠誰來填
姚麗穎
首起糾紛有驚無險
近日，本市首起按揭合同糾紛案一審審結。貸款人與開發商
共同償付銀行貸款本金及利息27萬余美元，合人民幣230萬元。
1996年7月，貸款人張某為購買價值47萬余美元的外銷公寓，
與建行前門支行簽訂為期5年的按揭貸款合同，貸款額為23.7萬
美元，按季度分20期還清。
同時開發商對此筆貸款承擔擔保責任。
但張某因“資金周轉不靈”，直至今年6月只支付貸款利息1萬美
元，此前開發商以保證人的身份代為償還了利息9千余美元。銀行
在多次催要未果的情況下將張某及開發商訴至法院。
法院審理后認定，開發商因欠繳土地出讓金未取得合法產權，
也未到房地產有關部門辦理相關手續，所以抵押不能成立，但該
項按揭貸款合同合法有效，因而張某與開發商作為產生糾紛的主
要責任人，共同承擔償還借款本金及利息的責任逾期給付按中國
人民銀行關于延期付款的規定處理。
首例按揭糾紛可以說銀行只是“虛驚一場”，但種種跡象表
明，隨著個人住房貸款總量的擴大、時間的推移，各種拖欠貸款
的行為會越來越多地出現，到時候出現“意外”恐怕在所難免。
欠債不還誰來承擔
欠債還錢自是天經地義，但按揭貸款的期限許多在十年以上，
在此期間貸款人很可能因為經濟收入發生變化而無力還款，那么
銀行將如何處理?在此案發生之前，記者曾就銀行如何規避風險
作了一番調查。
目前銀行采取的措施是謹慎調查、轉嫁風險。由于沒有一套
完善的個人信用調查制度，考證當事人過去是否有不良記錄自然
無從談起，自然要貸款人自己提供足夠的收入證明證實自己的還
款能力，銀行除了嚴把貸款條件外，有的銀行還要求貸款人投保
個人信用保險，并交納不菲的保險費用，這樣保險公司出于自身
利益又會進行更苛刻的調查。此外，根據貸款協議，如果貸款人
逾期三個月不還款，銀行可以對抵押的房產進行拍賣;對于期房
或數額較大的現房，銀行則一般與開發商簽有回購協議，由開發
商負責全額償還，也就是通常所說的開發商全程全額擔保的辦法。
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