近日發布的《2015年P2P網貸投資人問卷調查報告》報告顯示,超過兩成的投資人偏好房產抵押業務。目前,不少P2P平臺,如**創投、新新貸、和信貸等也開展了房產抵押業務。盡管房產抵押的風險相對于其他信用貸抵押模式來說要小,但并不意味著沒有風險。咨詢研究員秀表示,投資人容易面臨房產重復抵押、借款人違約、房價下跌帶來的資產貶值、唯一住房不得用于抵債等風險。

A房產抵押成P2P平臺做大首選

目前經營抵押業務的P2P平臺可以分為兩大類:房產抵押類和車輛抵押類。近年來受我國各地房價的不斷攀升的影響,房產抵押在眾多抵押貸款業務中占據了重要位置。高*秀也表示,特別是從2013年以來,銀行對房產抵押借款收緊,很難從銀行渠道獲得貸款,也使得P2P網貸平臺有了更大的機會參與到這一塊業務中來,成為當前P2P網貸平臺的重要細分市場。

一般而言,房地產抵押貸款業務流程基本是:申請借款,機構受理后提交材料,然后找到專業公司進行房屋評估,審核通過就簽訂合同,繼而辦理公證及他項權利登記。據新快報記者了解,目前P2P平臺的房產抵押業務的年化利率一般在10%到15%之間。2015年P2P平臺年房地產抵押標成交量呈現穩步上升的走勢也印證了這一趨勢。其中,根據律霸網數據顯示,2015年7月房地產抵押業務成交量出現較大幅度上升,達到了70.92億元,環比6月上升了21%。

一直以來,大額房地產抵押標的成為不少平臺做大量的不二之選。原因很簡單,對于平臺來說,開發一個房產抵押借款人的綜合成本更低。

“一方面資產可以標準化,另一方面也容易讓平臺做大成交量?！鄙钲谀砅2P負責人對新快報記者說。該人士還表示,“我們有一組衡量開發成本的指標數據,單位是每萬元綜合費用,這其中的費用包括貸款經理的工資、提成、電話費、活動費、手續費、公證費、材料費、一些宣發費用等,一個200萬元的房產標和一個20萬元的信用標很多成本是一樣的,貸款業務員所耗費的精力也差不多,那大額標自然也更劃算一些。多發幾個房產抵押標,網站成交量一下就上來了,數據拿出去也好看?！?/p>

B房產可二次抵押但風險更大

“P2P網貸平臺做房產抵押貸款,并不占優勢,同時我國房產抵押貸款市場相對成熟,產品流程標準程度高,業務產品容易復制和拷貝,雖然我國有規模較大的房貸市場,但競爭者眾多,面臨市場競爭壓力也較大?！备?秀表示,P2P網貸作為后來者,能否后來者居上,這取決于P2P網貸平臺是否能獲取更多的優質房產抵押借款人,以及P2P網貸平臺公信力如何,能否吸引到更多的投資人。

目前,有的網貸平臺允許房產二次抵押,這就造成了房產重復抵押的風險。“二次抵押是對已設有抵押權的房產再次設定抵押權,二次房抵同樣有效,但需要房屋目前的估計值大于原評估值,只對大于原評估值的部分進行抵押借款,但二次抵無法享受優先受償權?！备?秀提醒說。

律霸網分析師也認為,一旦房產重復抵押的話,比如在向平臺申請借款前,借款人的房產已經在銀行抵押貸款過,那么出現問題,在清償時是按時間先后排序的,首次抵押排在前面,而投資人能拿到手的賠付可能不夠覆蓋借款額。高*秀建議,平臺在對房屋進行二次抵押貸款時,要防范此類風險的發生,需要提高借款人信用等級。

“以房地產作為抵押進行貸款,需要確保房屋的價值能覆蓋借款人的違約金額?！备?秀表示,P2P網貸平臺審貸的重點包括房屋的市價估算和抵押率的確定,是否能有效控制借款人的投資成數,還需要考慮房屋產權的效力以及房屋的處置等問題,而且此類貸款一般較信用貸款的額度更大,更加考驗平臺的審貸技術。

C市場法律風險等多重風險并存

除了重復抵押、借款人信用風險這兩大風險外,房價下跌帶來的資產貶值、抵押不過租賃和唯一住房等法律規定對房地產抵押投資的安全性也會造成影響。

房地產抵押作為抵押物,其保值和增值性毋庸置疑,但是也要防范房地產整個市場行情引起的系統性風險及地域風險。曾有業內人士表示,以P2P網貸平臺做房抵普遍流行的60%—80%的抵押率來計算,萬一房價出現像溫州、鄂爾多斯似的被攔腰斬斷,就算賣掉房子也無法完全讓投資人回本。

盈燦咨詢研究員陳*俊也表示,特別是近期人民幣貶值,對房地產抵押類P2P的影響主要是會在一定程度上導致熱錢外流,從而利空房價,一旦房價出現下跌,將會導致以房產為抵押物的P2P產品出現資不抵債的狀況,最終給從事房地產抵押類P2P平臺帶來風險。

此外,房產抵押還面臨其他法律的風險。高*秀表示,比如“抵押不過租賃”,即如果借款人在抵押前把房子租了出去,即使借款人違約,由于租約受《物權法》保護,P2P平臺很難處置被抵押房屋,投資人也無法順利將房子賣掉變現;“而當房屋為共有財產,在未得到所有共有人同意的情況下被抵押,根據《擔保法》的規定,抵押無效”。她表示,如果借款人在只有一套房子的情況下出現違約或壞賬情況,平臺和投資人就很難做清償,因為司法規定不能強制將其趕出去。即使在一定條件下,抵押可以被強制執行,因耗費的各項成本居高,所得賠付可能無法覆蓋投資人全額本息。