雖然已經(jīng)有不少地方開始承包經(jīng)營權(quán)、農(nóng)村宅基地地上房屋等的抵押試點(diǎn)，但是目前法律體系內(nèi)，集體產(chǎn)權(quán)土地可以作為抵押的情況仍然只有兩種：

1、鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村企業(yè)的建設(shè)用地使用權(quán)不得單獨(dú)抵押。以鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村企業(yè)的廠房等建筑物抵押的，其占用范圍內(nèi)的建設(shè)用地使用權(quán)一并抵押。(《物權(quán)法》第一百八十三條)，擔(dān)保法也有相應(yīng)規(guī)定：鄉(xiāng)(鎮(zhèn))、村企業(yè)的土地使用權(quán)不得單獨(dú)抵押。以鄉(xiāng)(鎮(zhèn))、村企業(yè)的廠房等建筑物抵押的，其占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)同時(shí)抵押。(《擔(dān)保法》第三十六條)。

2、抵押人依法承包并經(jīng)發(fā)包方同意抵押的荒山、荒溝、荒丘、荒灘等荒地的土地使用權(quán)可以作為抵押物(《擔(dān)保法》第三十四條第五項(xiàng))。物權(quán)法相應(yīng)的規(guī)定為：通過招標(biāo)、拍賣、公開協(xié)商等方式承包荒地等農(nóng)村土地，依照農(nóng)村土地承包法等法律和國務(wù)院的有關(guān)規(guī)定，其土地承包經(jīng)營權(quán)可以轉(zhuǎn)讓、入股、抵押或者以其他方式流轉(zhuǎn)。(《物權(quán)法》第一百三十三條)雖然這里加上一個(gè)“等”字，但實(shí)際上執(zhí)行的仍然是荒地。但是操作人需要注意“公開協(xié)商”對荒地使用權(quán)取得的影響。

對于集體產(chǎn)權(quán)的抵押問題而言，以上規(guī)定是限制性允許集體產(chǎn)權(quán)物作為抵押物的范圍。具體操作以上物之抵押手續(xù)時(shí)則應(yīng)當(dāng)注意各個(gè)操作細(xì)節(jié)中的問題。

二、產(chǎn)權(quán)無瑕疵

農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織使用鄉(xiāng)(鎮(zhèn))土地利用總體規(guī)劃確定的建設(shè)用地興辦企業(yè)或者與其他單位、個(gè)人以土地使用權(quán)入股、聯(lián)營等形式共同舉辦企業(yè)的，應(yīng)當(dāng)持有關(guān)批準(zhǔn)文件，向縣級以上地方人民政府土地行政主管部門提出申請，按照省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的批準(zhǔn)權(quán)限，由縣級以上地方人民政府批準(zhǔn);其中，涉及占用農(nóng)用地的，依法辦理審批手續(xù)。(《土地管理法》第六十條)

作為抵押物的廠房及土地或荒地本身在產(chǎn)權(quán)上無任何瑕疵是辦理抵押手續(xù)前首先必須考慮的問題。實(shí)務(wù)中的常見現(xiàn)象是，集體擁有所有權(quán)的廠房本身不符合當(dāng)?shù)赜玫匾?guī)劃，甚至屬于濫占耕地的情況。對于荒地而言，承包關(guān)系存在爭議也是影響抵押手續(xù)順利辦理及抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)的重大障礙。

三、抵押人主體資格

鄉(xiāng)鎮(zhèn)村企業(yè)的廠房做抵押時(shí)，其合法抵押人應(yīng)當(dāng)是鄉(xiāng)鎮(zhèn)村企業(yè)。荒山、荒溝、荒丘、荒灘等荒地的抵押人應(yīng)當(dāng)是依法獲得承包經(jīng)營權(quán)的該荒地承包人。以上主體的范圍中均無法直接包括集體經(jīng)濟(jì)組織。集體經(jīng)濟(jì)組織實(shí)施上述行為在法律上只能被認(rèn)定為無權(quán)處分。

四、相關(guān)書證

主要涉及以下三個(gè)方面：

1、相關(guān)權(quán)屬證書;

2、主體信息資料;

3、承包經(jīng)營合同或其他權(quán)益確認(rèn)文本。

各文件之間應(yīng)當(dāng)相互印證。辦理抵押時(shí)應(yīng)當(dāng)注意抵押證書與抵押合同的一致性。

五、抵押登記

集體荒地土地使用權(quán)和鄉(xiāng)村企業(yè)集體土地使用權(quán)抵押必須依法向土地管理部門申請辦理抵押登記，抵押合同自批準(zhǔn)登記之日起生效。未經(jīng)土地管理部門辦理土地使用權(quán)抵押登記的，土地抵押權(quán)不受法律保護(hù)，土地使用權(quán)亦不能作為抵押財(cái)產(chǎn)進(jìn)行處置。(《農(nóng)村集體土地使用權(quán)抵押登記的若干規(guī)定》第二條)

六、辦理抵押登記應(yīng)當(dāng)符合下列程序：

1、集體土地所有者出具同意抵押的證明;

2、對抵押的土地使用權(quán)進(jìn)行地價(jià)評估;

3、確認(rèn)土地估價(jià)結(jié)果;

4、抵押雙方簽訂抵押合同;

5、申請抵押登記;

6、審核、登記;

7、核發(fā)抵押證明書。

集體土地抵押抵押合同發(fā)生變更的，抵押人和抵押權(quán)人應(yīng)當(dāng)重新簽訂合同，并在簽訂后十五日內(nèi)，持有關(guān)文件到土地管理部門申請辦理抵押變更登記。