工程留置權是如何取得的

(1)發生留置權登記后，業主有權向不動產登記機關提交一份第三方保證擔保，從而解除留置權登記，以免友好協商期間影響不動產的銷售或轉讓。留置權人取得業主同意書或法院判決書后，即可獲得擔保人的支付。

(2)留置權人可通知工程抵押貸款人依法扣押部分貸款，因為工程貸款是業主以留置權人創造的財產為抵押。留置權人取得業主同意書或法院判決書后，即可獲得貸款人的支付，例如美國新墨西哥州的《停止通知法案》。

(3)對于法律禁止拍賣的政府工程，留置權可設于政府基建帳戶上。例如美國紐約州留置權法律的“留置公共改良工程帳戶的通知”當局收到這種通知后，必須造冊登記，并凍結相應的政府基建資金。留置權人取得工程部門同意書或法院判決書后，即可獲財政部門的支付。美國術語指公共財產的新建、擴建、改建、維修等“改良”工程。

(4)對于承租人的裝修工程，留置權人一般不能拍賣業主的不動產，但可以拍賣租約，亦即拍賣承租人的承租權、裝修財產和租約的押金。

(5)對于收費公路，留置權可設于收費賬戶上。我國有些地區規定，對于拖欠工程款的開發商，由政府指定機構代售其商品房，銷售收入優先償還工程款，如同留置了業主收費賬戶中的資金。在英國法中，未來財產(例如未來收入)的擔保稱為“押記權”，而美國法稱為“浮動留置權”。

優先受償次序的例外規則

不動產拍賣清償時，所有擔保物權按登記生效日期排定優先受償次序。但是，如果業主開工前辦理了工程抵押貸款，并將貸款挪為它用，則會損害施工留置權人的合法利益。另一方面，如果不能保護貸款人的合法利益，也就沒有人愿意提供在建工程抵押貸款給業主清償工程債務，因此有以下例外規則：

(1)開工前已登記的工程抵押貸款，其中用于支付工程款的部分優先于留置權，其余部分劣于留置權。

(2)開工后新登記的工程抵押貸款用于支付工程款或者清償已登記的留置權時，優先于其后登記的留置權，否則劣于留置權。工程抵押貸款人支付工程款猶如贖買了工程債權人的留置權，并取代了這些留置權的優先位置，因而優先于其后登記的留置權。為保衛自己的優先受償權，工程貸款人必然要嚴格監管業主的工程貸款賬戶，認真審核所有支出的用途，以保證“專款專用”。留置權人還要向已登記的工程抵押貸款人遞送留置通知，催促貸款人監督業主及時清償留置權。

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