孫某某與艾某某、劉某某(兩人系夫妻關系)民間借貸糾紛、合伙糾紛兩案，法院于2013年1月28日立案受理后，依孫某某申請于當日對登記在劉某某名下的一套房屋進行了查封。案件后經法院判決：“艾某某、劉某某償還孫某某借款本金及利息131200元，于判決生效之日始10日內給付完畢……”和“艾某某、劉某某共同償還孫某某欠款130000元，于判決生效之日始10日內給付完畢”。

判決生效后，艾某某與劉某某未能履行給付義務，孫某某申請法院執行。法院執行立案后，向兩位被執行人送達了執行通知書，要求他們履行判決書所確定的給付義務，但艾某某與劉某某在履行完民間借貸糾紛一案后，以自己已無能力為由拒絕履行，法院準備依法啟動對被查封房屋的評估拍賣程序。此時，案外人楊某向法院提出執行異議，稱現被查封的房屋早在2003年12月4日已經該法院執行變賣給了異議申請人，只是未辦理產權變更登記，現法院再度將房屋查封并準備進行評估拍賣，損害了第三人的利益，依據相關法律規定應當解除對該房屋的查封。

【分歧】

針對楊某提出的異議，主要有兩種不同的觀點：

觀點一：該房屋能夠進行查封，并依法評估拍賣，案外人的異議不能成立。理由是《中華人民共和國物權法》第九條明確規定，“不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，經依法登記，發生效力;未經登記，不發生效力”。案外人提出該房屋歸自己所有，但未經產權變更登記，且該房屋在2005年4月30日縣房地產管理局進行產權重新登記時仍登記在被執行人劉某某名下，本案中查封的房屋是被執行人劉某某的財產，可以進行查封，并依法評估拍賣，對案外人提出的執行異議應予駁回。

觀點二：該房屋不能被查封，楊某的異議成立。理由是《中華人民共和國物權法》第二十八條規定“因人民法院、仲裁委員會的法律文書或者人民政府的征收決定等，導致物權設立、變更、轉讓或者消滅的，自法律文書或者人民政府的征收決定等生效時發生效力。”該查封房屋早在2003年12月2日就已經劉某某申請，與案外人楊某協商，以5萬元的價格變賣給楊某，法院以民事裁定書確認劉某某名下的該套房屋歸買受人楊某所有。現在事隔十年，當劉某某再度官司纏身，法院的辦案人員在不知情的情況下將該房屋查封，顯然是不合法的，因此，對于案外人提出的執行異議，應予支持。

【評析】

對于兩種不同的觀點，筆者同意第二種，認為該房屋不能進行查封，案外人楊某的異議成立。

不動產物權的設立、變更轉讓和消滅雖然是以登記為準，但引發不動產物權變動的原因卻有法律行為和事實行為之分。對于買賣等法律行為所引起的物權變動，法律要求當事人必須履行過戶登記手續后，不動產方能產生物權變動的后果;但對于法院或仲裁機構的強制執行、繼承或遺贈、合法建造、拆除房屋等事實行為所引起的物權變動，自該事實行為成就時就產生不動產物權變動的后果，并不以履行過戶登記為要件。本案中的房屋，法院早在2004年就已裁定歸買受人楊某所有，只是楊某對該房屋的所有權沒有進行過戶登記，不能再對該房屋進行法律上的處分，因此法院不能查封屬于案外人的房產。