【案情】2005年1月10日，王某委托一家房地產(chǎn)中介公司購(gòu)買位上海市浦東新區(qū)的一套住宅，并與該中介公司簽訂了《委托購(gòu)房合同書》(以下簡(jiǎn)稱“委購(gòu)合同”)。王某與中介公司在委購(gòu)合同中約定：王某于簽訂委購(gòu)合同當(dāng)日向中介公司支付定金人民幣1萬元;中介公司于委購(gòu)合同簽訂后10天內(nèi)(以下簡(jiǎn)稱“簽約期限”)約定買賣雙方簽訂正式的《上海市房地產(chǎn)買賣合同》;王某應(yīng)于本年1月20日(即簽約期限的最后一天)簽訂正式買賣合同時(shí)支付30%的首付款。隨后，王某根據(jù)委購(gòu)合同的約定于當(dāng)日向中介公司支付了人民幣1萬元的定金。但在約定的簽約R期內(nèi)中介公司一直沒有和王某聯(lián)系過，沒有通知王某簽訂正式的《上海市房地產(chǎn)買賣合同》確定的時(shí)間和地點(diǎn)，王某在此期間也未主動(dòng)與中介公司聯(lián)系，1月20日王某也沒有去中介公司。之后,中介公司通知王某，因?yàn)?月20H王某沒有去中介公司和房屋出售方簽約,王某巳經(jīng)違約，房屋出售方已經(jīng)將房屋出售給其他人并產(chǎn)權(quán)已經(jīng)過戶，王某已經(jīng)支付的定金不再返還。王某幾次要求中介公司返還定金未果，遂向浦東新區(qū)人民法院起訴要求中介公司返還定金人民幣1萬元。

【審判】

法院經(jīng)審理后認(rèn)為，王某與該中介公司簽訂的《委托購(gòu)房合同書》系雙方真實(shí)意思表示，合同內(nèi)容也不違法，故確認(rèn)有效。鑒于中介公司沒有及時(shí)履行通知義務(wù)造成王某最終沒有買到所需房屋，責(zé)任應(yīng)在中介公司。為此，判決中介公司返還王某定金1萬元。

【評(píng)析】

本案的爭(zhēng)議焦點(diǎn)主要集中于下述三個(gè)法律問題：

一、王某是否有權(quán)要求返還定金1萬元

王某認(rèn)為：自己與中介公司簽訂的《委托購(gòu)房合同書》明確規(guī)定了由中介公司通知安排買賣雙方簽訂房地產(chǎn)買賣合同，中介公司沒有履行合同義務(wù)，即沒有通知自己簽約的時(shí)間和地點(diǎn)，導(dǎo)致自己未能在簽約期限內(nèi)與房屋出售方簽訂正式的房地產(chǎn)買賣合同，自己沒有任何違約。現(xiàn)房屋出售方已將房屋出售給其他人，且產(chǎn)權(quán)也已經(jīng)過戶，自己已經(jīng)不可能取得該房屋，自己已經(jīng)支付的定金應(yīng)當(dāng)返還。而中介公司認(rèn)為：《委托購(gòu)房合同書》中在付款約定的條款中規(guī)定王某應(yīng)當(dāng)于1月20日簽訂正式房地產(chǎn)買賣合同時(shí)支付30%的首付款，即已確定了具體的簽約日期，中介公司不需要再另行通知;而且，合同約定王某應(yīng)當(dāng)于1月20日直接到中介公司與房屋出售方簽訂房地產(chǎn)買賣合同，而1月20日王某沒有來即是違反委購(gòu)合同的約定，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任，已支付的定金房屋出售方收取后不再予以返還。

筆者認(rèn)為，本案中的《委托購(gòu)房合同》明確規(guī)定了由中介公司在簽約期限內(nèi)負(fù)責(zé)通知買賣雙方簽訂買賣合同的具體時(shí)間和地點(diǎn)，并安排雙方簽訂買賣合同，因此，中介公司負(fù)有通知義務(wù)。盡管，委托購(gòu)房合同中在有關(guān)房款支付款中約定了王某應(yīng)于1月20日簽訂正式買賣合同時(shí)支付30%的首付款，可以推斷理解為已經(jīng)確定了簽約的日期，但是，具體的簽約時(shí)間和地點(diǎn)合同中并無明確的約定。按H前中介行業(yè)的操作慣例，在正式的房屋買賣合同簽訂前，買賣雙方不見面，所有交易信息包括簽約的時(shí)間、地點(diǎn)等均須中介公司傳遞，因此，中介公司的通知義務(wù)不能免除。如果要求王某在不能確知簽約時(shí)間、地點(diǎn)的情況下，在中介公司每天開門時(shí)就等在中介辦公室要求與房屋出售方見面簽訂買賣合同顯然不合理。因此，本案中由于中介公司沒有履行約定的通知義務(wù)導(dǎo)致王某沒有在簽約期限內(nèi)與房屋出售方簽訂正式的房地產(chǎn)買賣合同，不能認(rèn)定為王某違約，王某是有權(quán)要求返還定金的。

二、中介公司是否有權(quán)直接將王某支付的定金轉(zhuǎn)交給房屋出售方

王某認(rèn)為：自己從未同意中介公司將定金轉(zhuǎn)交給房屋出售方，中介公司沒有權(quán)利將自己支付人民幣1萬元定金轉(zhuǎn)交給房屋出售方。中介公司認(rèn)為：王某是為購(gòu)買房屋而支付的定金，該定金本來就是支付給房屋出售方的，中介公司僅僅是代為收取而已，應(yīng)當(dāng)轉(zhuǎn)交給房屋出售方的，無須取得王某的同意。

筆者認(rèn)為，本案中中介公司無權(quán)在無合同約定并未取得王某同意的情況下將定金轉(zhuǎn)交給房屋出售方。雖然王某支付的定金是購(gòu)買房屋的定金，要交給房屋出售方需通過中介公司代為轉(zhuǎn)交，但是，本案中王某并未直接與房屋出售方簽訂任何的書面文件約定定金的支付時(shí)間和方式，而僅僅是王某與中介公司簽訂了委購(gòu)合同且明確規(guī)定了王某是將定金支付給中介公司。委購(gòu)合同中對(duì)于中80介公司是否可以不經(jīng)王某同意直接將定金轉(zhuǎn)交給房屋出售方，中介公司何時(shí)可以將定金轉(zhuǎn)交給房屋出售方均沒有約定。因此，在王某與房屋出售方就定金支付的時(shí)間沒有約定的情況下，未經(jīng)王某的同意，中介公司是不能將定金先轉(zhuǎn)交給房屋出售方的。

三、中介公司是否承擔(dān)返還定金的責(zé)任

王某認(rèn)為：定金是根據(jù)委購(gòu)合同的約定支付給中介公司的，因此應(yīng)當(dāng)由中介公司承擔(dān)返還定金的義務(wù)。中介公司認(rèn)為：中介公司已經(jīng)在雙方簽訂委購(gòu)合同的當(dāng)天就將定金轉(zhuǎn)交給房屋出售方了，定金不在中介公司，王某應(yīng)當(dāng)向房屋出售方要求返還定金，不應(yīng)向中介公司要求。

筆者認(rèn)為，本案中，王某未主動(dòng)于1月20日至中介公司要求簽訂買賣合同并不能認(rèn)定就是王某違約，因此，不能適用定金罰則沒收王某的定金。定金是支付給中介公司的，因此，中介公司應(yīng)當(dāng)承擔(dān)返還定金的責(zé)任。若中介公司確實(shí)已將定金轉(zhuǎn)交給房屋出售方的，則中介公司可以向法院申請(qǐng)要求房屋出售方作為本案的第三人，要求由房屋出售方承擔(dān)返還定金的責(zé)任。