農(nóng)村房屋買賣糾紛：

一、農(nóng)民有沒有資格買賣自家的房屋

土地管理法第62條規(guī)定：“農(nóng)民一戶只能擁有一處宅基地，起建住宅應(yīng)盡量使用原有的宅基地和村內(nèi)空閑地，農(nóng)村村民出賣、出租住房后，再申請宅基地的，不予批準(zhǔn)。”第63條規(guī)定：“農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)建設(shè)。”從以上條文可以看出，法律禁止的是一戶農(nóng)民兩次申請宅基地，并未禁止農(nóng)民出租、出售宅基地上所建房屋，也未對出售行為設(shè)置任何限制，而僅僅是規(guī)定農(nóng)民轉(zhuǎn)讓住房后不得再次申請宅基地。到目前為止，我國還沒有法律或者行政法規(guī)對農(nóng)村房屋的買賣作出禁止性或者限制性規(guī)定。

二、農(nóng)民是否有處分權(quán)

2004年憲法修正案明確規(guī)定保護(hù)公民的私有財產(chǎn)。農(nóng)民住房作為農(nóng)民的重要的私有財產(chǎn)，當(dāng)然應(yīng)當(dāng)?shù)玫椒傻谋Ｗo(hù)。既然住房是農(nóng)民所有，而所有權(quán)最核心的權(quán)能就是處分權(quán)，如果限制農(nóng)民的處分權(quán)，那么實(shí)質(zhì)上就是限制農(nóng)民對其房屋的所有權(quán)。這種限制是不合理的。從全國人大法工委的物權(quán)法草案來看，其規(guī)定：“建造再宅基地上的住房所有權(quán)轉(zhuǎn)讓的，宅基地使用權(quán)使用權(quán)同時轉(zhuǎn)讓。”從草案的精神來看，也是允許農(nóng)村房屋進(jìn)行交易的。

三、農(nóng)村房屋轉(zhuǎn)讓的對象問題

目前我國法律只是禁止了一戶農(nóng)民不可以兩次申請宅基地，但是并沒有明確禁止一戶農(nóng)民同時擁有兩塊以上宅基地。農(nóng)民可以通過購買而同時擁有兩塊以上宅基地。原因有兩個，其一，這樣做可以促進(jìn)農(nóng)村的房屋交易;其二，我國法律允許城市居民同時擁有多處房產(chǎn)，也允許在農(nóng)村擁有住宅的農(nóng)民到城市再購買房屋，那么沒有理由不允許農(nóng)民在農(nóng)村同時擁有兩處以上房產(chǎn)。

在農(nóng)村私有房屋買賣中，合同當(dāng)事人主要有三種情況：

第一種是雙方都是本集體經(jīng)濟(jì)組織的成員，因?yàn)殡p方都是本集體經(jīng)濟(jì)組織的成員，而宅基地的所有權(quán)又是歸屬于同一集體。所以，雙方的房屋買賣所轉(zhuǎn)移的僅僅是地面房屋的所有權(quán)，而對宅基地的使用權(quán)在本集體內(nèi)部的成員之間轉(zhuǎn)移，一般都認(rèn)為是可以的。

第二種情況是雙方是不同集體的成員，農(nóng)民要將房屋轉(zhuǎn)讓給其他集體的農(nóng)民，如果可以轉(zhuǎn)讓，那么根據(jù)目前我國的“房隨地走”的房地產(chǎn)政策，就必然會存在著宅基地所有權(quán)與宅基地使用權(quán)沖突的問題。因?yàn)槿绻梢宰杂赊D(zhuǎn)讓，那么就會出現(xiàn)別村的農(nóng)民在本村所有的土地上擁有房屋的情況。本村的村民也可能不會答應(yīng)。

第三種情況是農(nóng)民與城市居民。正是因?yàn)橘I方的身份問題，又產(chǎn)生了一些問題。房屋交易是發(fā)生在農(nóng)民和城市居民之間，不僅存在著和第二中情況一樣的沖突。而且國務(wù)院辦公廳1999年發(fā)布的《關(guān)于加強(qiáng)土地轉(zhuǎn)讓管理嚴(yán)禁土地炒賣的通知》規(guī)定：“農(nóng)村的住宅不得向城市居民出售，也不得批準(zhǔn)城市居民在農(nóng)民集體土地建住宅，有關(guān)部門不得違法為建造和購買的住宅發(fā)放土地使用證和房產(chǎn)證。這個通知禁止了城市居民購買農(nóng)民住宅。”但是該通知不是法律，也不是行政法規(guī)，其效力是值得探討的。隨后，國務(wù)院在2004年發(fā)布的《關(guān)于深化改革嚴(yán)格土地管理的決定》中又重申：“禁止城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購置宅基地。”但該決定并沒有禁止城市居民購買農(nóng)村的住宅。

既然目前我國法律沒有明確限制宅基地不能轉(zhuǎn)讓給本集體以外的人。那么農(nóng)民就有權(quán)自由處分屬于自己所有的房產(chǎn)，可以將住宅轉(zhuǎn)讓給本集體外的農(nóng)民，也可以轉(zhuǎn)讓給城市居民。但是這里的確有一個不可回避的問題，那就是如何解決土地所有權(quán)和土地使用權(quán)的沖突。其實(shí)這個可以參照城市房改房的做法，由集體經(jīng)濟(jì)組織一次性收取一定的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓金。因?yàn)楸炯w的農(nóng)民無償使用宅基地完全是基于它的特定的成員身份，而本集體之外的農(nóng)民和城市居民想要卻不具有這種特定身份，那么可以通過讓他們向集體交納土地使用費(fèi)的形式來取得宅基地的使用權(quán)。

四、農(nóng)村房屋買賣的權(quán)屬登記問題

農(nóng)民對其住宅也是有宅基地使用證和房屋產(chǎn)權(quán)證的。如果不經(jīng)過登記而房屋轉(zhuǎn)讓就已經(jīng)生效的話，那么造成的后果是對該住宅擁有產(chǎn)權(quán)的人卻不是權(quán)利證書上載明的所有人。特別是現(xiàn)在隨著城市化進(jìn)程的加速，許多農(nóng)村的房產(chǎn)的價值都一路飆升。可能會有許多農(nóng)民持著權(quán)利證書要求確認(rèn)原來的買賣無效，而引發(fā)許多的糾紛。