商品房合同違約金計(jì)算方式

根據(jù)《合同法》第一百一十四條的規(guī)定，當(dāng)事人雙方可以在合同里面約定好賠償?shù)慕痤~，但是不能過(guò)高和過(guò)低。也可以根據(jù)實(shí)際損失來(lái)確定的賠償金。如果合同里面沒(méi)有約定違約金，可以根據(jù)《最高院關(guān)于審理房屋買(mǎi)賣(mài)合同的相關(guān)司法解釋》第十七條解決。如果在商品房買(mǎi)賣(mài)合同中，開(kāi)發(fā)商根本違約，我們可以根據(jù)相關(guān)司法解釋要求雙倍返還預(yù)付款。

在李先生的商品房買(mǎi)賣(mài)合同中就有如下內(nèi)容，第七條“買(mǎi)受人逾期付款的違約責(zé)任”中寫(xiě)明：買(mǎi)受人如未按本合同規(guī)定的時(shí)間付款，按下列方式處理：按逾期時(shí)間，分別處理(不做累加)(1)逾期在30日之內(nèi)，自本合同規(guī)定的應(yīng)付款期限之第二天起至實(shí)際全額支付應(yīng)付款之日止，買(mǎi)受人按日向出賣(mài)人支付逾期應(yīng)付款萬(wàn)分之三的違約金，合同繼續(xù)履行;(2)逾期超過(guò)30日后，出賣(mài)人有權(quán)解除合同。出賣(mài)人解除合同的，買(mǎi)受人按累計(jì)應(yīng)付款的1%向出賣(mài)人支付違約金。買(mǎi)受人愿意繼續(xù)履行合同的，經(jīng)出賣(mài)人同意，合同繼續(xù)履行，自本合同規(guī)定的應(yīng)付款期限之第二天起至實(shí)際全額支付應(yīng)付款之日止，買(mǎi)受人按日向出賣(mài)人支付逾期應(yīng)付款萬(wàn)分之三的違約金。

合同第九條“出賣(mài)人逾期交房的違約責(zé)任”中有如下內(nèi)容：除特殊情況外，出賣(mài)人如未按本合同規(guī)定的期限將該商品房交付買(mǎi)受人使用，按下列方式處理：按逾期時(shí)間，分別處理(1)逾期不超過(guò)30日，自本合同第八條規(guī)定的最后交付期限的第二天起至實(shí)際交付之日止，出賣(mài)人按日向買(mǎi)受人支付已交付房?jī)r(jià)款萬(wàn)分之三的違約金，合同繼續(xù)履行;(2)逾期超過(guò)30日后，買(mǎi)受人有權(quán)解除合同。買(mǎi)受人解除合同，出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)自買(mǎi)受人解除合同通知到達(dá)之日起30天內(nèi)退還全部已付款，并按買(mǎi)受人累計(jì)已付款的1%向買(mǎi)受人支付違約金。買(mǎi)受人要求繼續(xù)履行合同的，合同繼續(xù)履行，自合同第八條規(guī)定的最后交付期限的第二天起至實(shí)際交付之日止，出賣(mài)人按日向買(mǎi)受人支付已交付房?jī)r(jià)款萬(wàn)分之三的違約金。

從本案例可以看出，商品房買(mǎi)賣(mài)合同中的違約金計(jì)算大致有兩種方法，一個(gè)是以逾期天數(shù)為基礎(chǔ)，約定一個(gè)固定的萬(wàn)分之幾的比例來(lái)計(jì)算，在逾期付款和逾期交付的違約金計(jì)算中采用了這種計(jì)算方法;另外一種是約定一個(gè)固定的百分比來(lái)計(jì)算違約金的數(shù)額。合同當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定，給對(duì)方造成損失的，損失賠償額應(yīng)當(dāng)相當(dāng)于因違約所造成的損失，包括合同履行后可以獲得的利益，但不得超過(guò)違反合同一方訂立合同時(shí)預(yù)見(jiàn)到或者應(yīng)當(dāng)預(yù)見(jiàn)到的因違反合同可能造成的損失。

正確計(jì)算損失維護(hù)合法權(quán)益

經(jīng)營(yíng)者對(duì)消費(fèi)者提供商品或者服務(wù)有欺詐行為的，依照《中華人民共和國(guó)消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》的規(guī)定承擔(dān)損害賠償責(zé)任。以逾期交付房屋為例，按照上述合同文本的約定，如果購(gòu)房者不退房，那么逾期天數(shù)越多，購(gòu)房者得到的違約金也相應(yīng)增加。但是購(gòu)房者退房的情況下，違約金的數(shù)額是固定的，也就是即使說(shuō)逾期天數(shù)增加了，違約金的數(shù)額也不變。消費(fèi)者如欲行使自己退房的權(quán)利，就要盡早決定，及時(shí)與開(kāi)發(fā)商協(xié)商退房事宜;協(xié)商不成的情況下，盡快依據(jù)合同的約定申請(qǐng)仲裁或者進(jìn)行訴訟。在計(jì)算損失時(shí)，必須要考慮按揭付款的特殊問(wèn)題。按揭付款的方式中，每個(gè)月的還款中包含了一部分本金和利息，特別是在還款初期，利息所占的比例是很大的。在退房的情況下，這部分利息實(shí)際就是購(gòu)房者的經(jīng)濟(jì)損失，而且隨著時(shí)間的推移，退房的程序結(jié)束得越晚，購(gòu)房者與銀行之間的借款關(guān)系的結(jié)束也相應(yīng)延續(xù)，這部分損失也會(huì)持續(xù)不斷地增加。開(kāi)發(fā)商逾期交付房屋，理應(yīng)承擔(dān)全部經(jīng)濟(jì)損失。如果單純地以“購(gòu)房者應(yīng)該認(rèn)識(shí)到期房購(gòu)買(mǎi)的風(fēng)險(xiǎn)”這個(gè)理由來(lái)讓購(gòu)房者個(gè)人承擔(dān)利息，無(wú)異于讓一個(gè)完全沒(méi)有過(guò)錯(cuò)的當(dāng)事人來(lái)承擔(dān)經(jīng)濟(jì)損失，這是非常不公平的。依據(jù)《合同法》第114條的規(guī)定：當(dāng)事人可以約定一方違約時(shí)應(yīng)當(dāng)根據(jù)違約情況向?qū)Ψ街Ц兑欢〝?shù)額的違約金。約定的違約金低于造成的損失的，當(dāng)事人可以請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)予以增加;約定的違約金過(guò)分高于造成的損失的，當(dāng)事人可以請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)予以適當(dāng)減少。

在此特別提醒采取按揭付款方式的購(gòu)房者，為了彌補(bǔ)損失，在進(jìn)行仲裁或訴訟的時(shí)候，發(fā)現(xiàn)利息損失超過(guò)合同約定的違約金后應(yīng)及時(shí)提出，以維護(hù)自己的合法權(quán)益。

另外提醒消費(fèi)者注意的兩個(gè)問(wèn)題是：

當(dāng)事人一方違約后，對(duì)方應(yīng)當(dāng)采取適當(dāng)措施防止損失的擴(kuò)大;沒(méi)有采取適當(dāng)措施致使損失擴(kuò)大的，不得就擴(kuò)大的損失要求賠償。當(dāng)事人因防止損失擴(kuò)大而支出的合理費(fèi)用，由違約方承擔(dān)。

如果當(dāng)事人既約定違約金，又約定定金的，一方違約時(shí)對(duì)方可以選擇適用違約金或者定金條款。以上就是律霸網(wǎng)小編為你總結(jié)的相關(guān)問(wèn)題的信息，希望能夠幫助你解決問(wèn)題。如果你還有其他的問(wèn)題，歡迎致電律霸。