真實案例

2011年4月，某單位與某開發商簽訂購買辦公、住宅樓相關協議，明確每平方米均價3760元，地下小房和地下車位的價格與團購價每平方米相差不得超過100元等。2011年5月，王某等100多名單位干部職工，分別與該開發商簽訂購房協議，約定2012年5月31日前交房，并辦理好房產證，并明確了延期交房辦證的違約責任和建筑材料品質。

交房到期后，開發商未能交房。2013年4月，開發商向該單位發函，承諾對地下小房款業主可暫不交，作為最終解決違約事項的質押金，同時免除業主一年的物業服務費。2013年5月，開發商向100多戶業主交房。2013年10月，開發商催促該單位及時支付車位款并辦理房屋產權證書等事宜。因雙方爭議無法協商解決，100多戶業主將開發商訴至法院，要求開發商對延期交房辦證的違約行為進行賠償。

業主方主張，開發商未按購房協議如期交房，并且電梯、門窗等品質標準不符合約定，履行協議嚴重違約，開發商應按照購房協議約定賠償延遲交房、逾期辦證違約金及貸款利息差額共計37.2萬余元。此外，開發商還需向業主賠償建筑材料差價和容積率與原審批不符帶來的損失。

對此，開發商則辯稱，在施工過程中，因政策原因造成工人工資、施工費用增加，必然導致建筑成本增加，業主們不承擔增加的費用，導致工期延誤等。另外，業主沒有交付小房款和車位款，拒絕辦理合同備案手續等同樣存在違約行為。

一審法院審理后，判令開發商支付延遲交房違約金6.2萬余元;在判決生效之日起90日內為業主辦理房屋產權證、土地使用權證并支付延遲辦證違約金;駁回業主的其他訴訟請求。

購房人不承擔開發商市場風險

法院審理認為，雙方簽訂的購房協議是當事人的真實意思表示，不違反法律、行政法規的強制性規定，依法成立并有效。業主依約支付了全部購房款，開發商未在約定的期限交房，構成違約，應承擔相應的違約責任。開發商以人工費、機械臺班費調整等導致建筑成本增加不能成為逾期交房的免責事由。由于開發商的原因造成逾期辦理房產證，必然使購房業主不能在預期的時間對房屋充分行使占有、使用、收益和處分的權利。因此，開發商應支付購房業主延遲辦證違約金。

目前，團購房晚交房、晚辦證的現象十分普遍，在建筑施工過程中，開發商還會以物價變動或者政策調整等為事由，要求參加團購的購房人分擔房屋價格變動負擔，并通常把不能辦證的責任歸于購房人未簽備案合同。

在團體購房時，除非組織職工團購房屋的單位與房地產開發企業真正的合作開發房地產項目的特定情形下，團購組織者(單位)介入參加團購的購房人與房地產開發商的房屋買賣交易，不影響參加團購的購房人作為個體購房人的法律地位。當開發商違約時，參加團購的購房人有權提出訴訟維護自己的合法權益。除非雙方在購房合同中對開發期間房價變動有約定，否則，依據合同法的規定，購房人并不承擔市場風險和對方的經營風險，無需為開發商所謂的“物價變動”買單。