一、房屋層高的概念和理解

層高，從字面上理解也就是一層房屋的高度，是指上下兩層樓面或樓面與地面之間的垂直距離。說到層高，我們必須將其與“室內(nèi)凈高”予以區(qū)分。室內(nèi)凈高是指“樓面或地面至上部樓板底面或吊頂?shù)酌嬷g的垂直距離。室內(nèi)凈高和層高的關(guān)系可以用公式來表示：層高=室內(nèi)凈高+樓板厚度，即層高和樓板厚度的差叫室內(nèi)凈高?！渡唐贩抠I賣合同》中一般是就層高進行約定，而許多買受人在交房驗收時測量的是室內(nèi)凈高，忽視了樓板厚度的，因此產(chǎn)生了誤解。一般而言，商品房的樓板厚度為12厘米至15厘米，買受人在測量了室內(nèi)凈高后加上樓板厚度即為商品房的層高，可以初略判斷該商品房的層高是否符合《商品房買賣合同》的約定。

二、房屋層高現(xiàn)有的標(biāo)準(zhǔn)和要求

《住宅設(shè)計規(guī)范》規(guī)定：普通住宅層高宜為2.8米;臥室、起居室(廳)的室內(nèi)凈高不應(yīng)低于2.4米，局部凈高不應(yīng)低于2.1米，且其面積不應(yīng)大于室內(nèi)使用面積的1/3;利用坡屋頂內(nèi)空間作臥室、起居室(廳)時，其1/2面積的室內(nèi)凈高不應(yīng)低于2.10米;廚房、衛(wèi)生間的室內(nèi)凈高不應(yīng)低于2.20米;廚房、衛(wèi)生間內(nèi)排水橫管下表面與樓面、地面凈距不應(yīng)低于1.90米，且不得影響門、窗扇開啟。

《住宅設(shè)計規(guī)范》是為了保證住宅設(shè)計符合適用、安全、衛(wèi)生、經(jīng)濟等要求而制定的，不符合《住宅設(shè)計規(guī)范》中的強制性標(biāo)準(zhǔn)的商品房不能通過竣工驗收，買受人當(dāng)然也可以拒絕交房。就層高而言，在《住宅設(shè)計規(guī)范》中規(guī)定“普通住宅層高宜為2.80米”，該規(guī)定表明在層高問題上允許稍有選擇，即并非層高必須為2.80米，但是“室內(nèi)凈高”卻必須符合《住宅設(shè)計規(guī)范》的強制性規(guī)定。

三、實際房屋層高與《商品房買賣合同》的約定不符怎么辦?

一般而言，買賣雙方會在《商品房買賣合同》中對商品房的層高的具體數(shù)值進行約定，如果商品房的實際層高與合同約定不符，則開發(fā)商須承擔(dān)違約責(zé)任。但是，鑒于導(dǎo)致實際層高與合同約定層高不符的原因不同以及層高誤差值大小不同，理應(yīng)具體問題具體分析，可參照以下方式分別處理。

1、因變更規(guī)劃設(shè)計導(dǎo)致層高、實際層高與合同約定不符的，應(yīng)當(dāng)按照《商品房買賣合同》中關(guān)于變更規(guī)劃、設(shè)計的約定處理。按批準(zhǔn)的規(guī)劃、設(shè)計建設(shè)商品房項目是開發(fā)商的義務(wù)，開發(fā)商不得擅自變更建筑設(shè)計。但是，實際建設(shè)中，開發(fā)商經(jīng)設(shè)計單位同意且經(jīng)政府規(guī)劃部門批準(zhǔn)后變更規(guī)劃設(shè)計的情況時有發(fā)生，商品房層高的變化直接影響房屋的空間尺寸，屬于變更規(guī)劃、設(shè)計。經(jīng)政府規(guī)劃部門批準(zhǔn)后變更層高的，即應(yīng)當(dāng)參照《商品房買賣合同》中關(guān)于變更規(guī)劃、設(shè)計的約定處理。

2、經(jīng)批準(zhǔn)的規(guī)劃、設(shè)計中的層高與《商品房買賣合同》中約定的層高不符的，且實際層高也與經(jīng)批準(zhǔn)的規(guī)劃、設(shè)計中的層高不符，若開發(fā)商存在欺詐買受人的故意，即開發(fā)商故意隱瞞經(jīng)批準(zhǔn)的規(guī)劃、設(shè)計中的層高而虛報層高欺騙買受人，而買受人因不知道真實情況而訂立了《商品房買賣合同》的，那么，根據(jù)《合同法》第五十四條的規(guī)定，買受人有權(quán)請求人民法院或者仲裁機構(gòu)變更或者撤銷該《商品房買賣合同》，且開發(fā)商應(yīng)當(dāng)賠償買受人的損失。但是，值得注意的是，《合同法》第五十五條規(guī)定，具有撤銷權(quán)的當(dāng)事人自知道或者應(yīng)當(dāng)知道撤銷事由之日起一年內(nèi)沒有行使撤銷權(quán)的，撤銷權(quán)消滅。因此，買受人應(yīng)當(dāng)在知道或者應(yīng)當(dāng)知道開發(fā)商存在欺詐之日起一年內(nèi)請求人民法院或者仲裁機構(gòu)變更或者撤銷該《商品房買賣合同》。

3、因建設(shè)施工失誤導(dǎo)致實際層高與合同約定不符，如果《商品房買賣合同》對實際層高與合同約定不符的違約責(zé)任如何承擔(dān)有約定，原則上應(yīng)當(dāng)按合同的約定處理。如果合同對此沒有約定，則按相關(guān)法律規(guī)定處理。我國《合同法》一百零七條規(guī)定：“當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責(zé)任。”因此，如果因建設(shè)施工失誤導(dǎo)致實際層高與合同約定不符的，買受人首先可以要求開發(fā)商采取補救措施，這一般適用于實際層高高于合同約定的情況。若實際層高低于合同約定，則買受人可以要求開發(fā)商賠償損失。實際層高低于合同約定給買受人造成的損失肯定是存在的，如造成感官上的壓抑，通風(fēng)、采光的影響等，但是這些損失卻很難用金錢數(shù)字予以準(zhǔn)確確定。但是，筆者認(rèn)為有一個損失卻是確定無疑的，即空間對價損失，房屋的空間尺寸決定房價，層高減少意味著空間的減少，因此按照買受人支付的總房款乘以層高減少的比例確定損失是完全合情合理的。例如：買受人支付的總房款為50萬元，合同約定的層高為3米，實際層高為2.9米，則買受人的損失應(yīng)當(dāng)為50萬元的三十分之一，開發(fā)商理應(yīng)賠償該損失。

4、因建設(shè)施工失誤導(dǎo)致實際層高與合同約定不符，而《商品房買賣合同》對實際層高與合同約定不符的違約責(zé)任如何承擔(dān)沒有約定，買受人可否要求解除合同?按照《合同法》及《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》的相關(guān)規(guī)定，交付的房屋只有在構(gòu)成根本違約的情況下才能解除。而最高人民法院的司法解釋規(guī)定了《商品房買賣合同》存在以下兩種情況時可以解除：一是房屋主體質(zhì)量結(jié)構(gòu)不合格;二是因質(zhì)量問題嚴(yán)重影響正常居住使用。如果商品房實際室內(nèi)凈高違反了《住宅設(shè)計規(guī)范》的強制性規(guī)定，則可以認(rèn)定該房屋主體質(zhì)量結(jié)構(gòu)不合格且嚴(yán)重影響正常居住使用，很顯然屬于根本違約，買受人有權(quán)要求解除合同。如果實際層高與合同約定不符，而實際室內(nèi)凈高并未違反《住宅設(shè)計規(guī)范》的強制性規(guī)定，則應(yīng)當(dāng)根據(jù)實際層高與約定層高的誤差值來判斷是否構(gòu)成根本違約。商品房建設(shè)雖然已經(jīng)是機械化施工，但畢竟不是一門精密的科學(xué)，要求施工精密度與合同約定不差毫厘未免過于苛刻也是不切實際的，因此一些較小的層高誤差不應(yīng)當(dāng)被認(rèn)為構(gòu)成根本違約，買受人不能因此要求解除合同，但是出賣人仍應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任

多大的誤差可以構(gòu)成根本違約，買受人可以解除合同呢?我國現(xiàn)行的法律法規(guī)尚無明確規(guī)定。筆者認(rèn)為可以參照《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》關(guān)于在合同沒有約定或者約定不明確的情況下處理商品房面積誤差的原則處理，即出賣人交付使用的房屋層高誤差比絕對值在超出3%，買受人有權(quán)請求解除合同、返還已付購房款及利息的。因為，房屋的層高和面積一樣，都是影響買受人的購房判斷力和購房價格的重要因素，獲得同樣的處理才符合公平的理念。

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