學區房四大法律問題

問題一

原房主未將戶口遷出，能否辦理入戶?

為便于孩子入學，A在市區購買了一套學區房，并簽訂了購房合同。但是，在辦理入戶手續時，卻發現原房主還沒有將戶口從該地址遷出。A在買房時沒有問清楚，而原房主也沒有主動告訴A，A無法辦理入戶手續，影響了A的孩子入學。請問，遇到這種情況該怎么辦?簽訂購房合同時應該注意些什么?

可先為新房主辦理落戶，再動員原房主遷出戶口。

首先，房屋出賣后，原房主在此處已沒有了固定住所，不具備在此處登記戶口的條件，不應當繼續以該房屋所在地為其戶籍地。因此，原房主應當將戶口遷入其具備落戶條件的地方入戶，以便新房主遷移戶口。對原住戶居民搬走但戶口仍未遷出的，可先為新搬入的現住居民辦理落戶手續，再采取措施動員原房主盡快辦理遷出手續。因此，新房主可依據該文件，向派出所申請為其辦理落戶手續。

其次，因派出所無法強制原房主遷移戶口，所以在簽訂購房合同時，可以約定賣方應當在合同簽訂之日起一定期限內將戶口遷出，逾期未遷出，需承擔一定金額的違約責任。另外，因購買學區房通常是因子女上學需要，在購房合同中可以注明合同的目的，并約定若因原房主拒絕遷出戶口導致新房主無法或延期落戶，從而影響子女入學的，買房者有權解除合同。通過以上違約及解除條款可以督促原房主盡早辦理戶口遷移手續。

問題二

學區房變更水電戶名，原房主是否有協助義務?

不久前，B在市區購買了一套面積小于60㎡的學區房，并簽訂了購房合同。由于疏忽，B沒有把該學區房的水電戶名變更過來。根據相關政策，小升初時，面積在60㎡以下的房屋要提供居住滿3年的證明，才能滿足第一批入學條件，而提供居住證明需要有水電費繳納情況。請問，原房主是否有義務協助新房主將水電戶名變更?

即便購房合同沒有約定，也應協助變更水電戶名。

原房主是否有義務協助新房主將水電戶名變更，要看協助更名是否是原房主應當履行的合同義務。合同義務包括主義務和附隨義務，附隨義務是為協助實現主給付義務，遵循誠實信用原則，根據合同的性質、目的和交易習慣而履行的通知、協助、保密等義務。

因房子已經歸給新房主所有，繳納水電費的義務人也是新房主，則水電戶名理應與新房主一致。原房主將水電戶名進行變更，屬于購房合同中附隨的協助義務，即便購房合同中對此沒有進行約定，作為合同的附隨義務，原房主也是有義務協助新房主將水電戶名進行變更。

問題三

房齡已超30年，無法辦理按揭貸款咋辦?

C想購買一套學區房，因為經濟能力有限，無法一次性支付全部購房款，就打算辦理按揭貸款。看中一套房，并簽訂合同之后，C才發現該房的面積過小，而且房齡已經超過30年。這樣的話，商業銀行不給予辦理銀行按揭貸款，請問，C該怎么辦?

要看雙方事先是否知情，購房前應了解貸款條件。

如果在簽訂購房合同時，約定付款方式為按揭貸款，但雙方對該房屋不能辦理按揭貸款均不知情的，因雙方均無過錯，雙方可以約定變更付款方式為一次性付款或分期付款，并且賣方應當在變更付款方式后，給予買方一定的合理期限籌備資金以支付購房款。若買方明知房屋不能辦理銀行貸款，依然簽訂購房合同，則其應當自行承擔簽訂合同后可能面臨的不利后果，即在不能辦理銀行貸款時仍應當依約按時支付足額購房款給賣方;若賣方明知房屋不能辦理銀行貸款卻隱瞞這一事實，買方最終不能辦理銀行貸款，導致購房目的不能實現，則買方有權解除購房合同。

因此，購房者需要貸款購房的，應當先向當地銀行了解哪些房產不能辦理按揭貸款，在買房時注意房產面積及房齡，以免簽訂了購房合同卻無法貸款。

問題四

購買租期未滿的學區房，已支付的租金如何結算?

前幾天，D購買了一套學區房，并簽訂了購房合同。原房主之前已將房屋出租，且D在購買時租期未滿。但原房主并沒有告訴D，租客給他一次性支付了一年的租金。請問，租客已支付給原房主的剩余租金該怎么結算，是否應當從購房款中抵扣?簽訂合同時并未對此進行約定該如何處理?

剩余租金可由購房款抵銷，取得所有權即享有收益權。

首先，根據《合同法》第229條：“租賃物在租賃期間發生所有權變動的，不影響租賃合同的效力。”即買賣不破租賃原則。原先的承租人可以要求繼續租住在該學區房內直至租賃期滿。為此，建議購房者事先了解清楚所購房屋是否存在租賃情況，如果出租，租賃期限是否快到期，租金和保證金收取情況，承租人是否同意解除租賃合同等事宜，最好在房屋買賣合同中一并予以解決，因均屬于金錢債務，雙方可以合意在購房款中予以抵銷，以免產生法律糾紛。

其次，如果雙方并未對此進行約定，根據《物權法》規定，新房主取得房屋所有權后，即享有房屋出租收益權，而原房主在簽訂協議時違反《合同法》規定誠實信用原則，未向新房主披露后續租金已經收取的事實，損害了新房主的合法權益，新房主據此可以向原房主主張經濟損失賠償。