首先，我們先來(lái)看比較正式的區(qū)別。

區(qū)別一：土地使用年限

商業(yè)住宅土地使用年限為40-50年;商品住宅土地使用年限為70年。

區(qū)別二：產(chǎn)權(quán)性質(zhì)

商業(yè)房和住宅建設(shè)規(guī)劃的目的和使用性質(zhì)不同，二者的公共配套設(shè)施指標(biāo)不同，產(chǎn)權(quán)證標(biāo)的內(nèi)容也不同。

對(duì)于購(gòu)房人而言，還有一些實(shí)際的區(qū)別。

區(qū)別三：戶(hù)口

通常情況下，北京二手住宅有70年產(chǎn)權(quán)，是可以辦理落戶(hù)的。但北京二手商住房的產(chǎn)權(quán)有50年或40年，不能辦理落戶(hù)。

區(qū)別四：限購(gòu)

在北京，二手住宅屬于限購(gòu)范圍，購(gòu)房人只有符合北京購(gòu)房資格，才能購(gòu)買(mǎi)二手住宅。特別是對(duì)于外地人而言，需要在北京連續(xù)交納個(gè)人所得稅5年，或是連續(xù)交納社保5年，才有資格購(gòu)買(mǎi)二手住宅。

與北京二手住宅不同，北京二手商住房不屬于限購(gòu)范圍。但需要注意的是，北京通州區(qū)商住房在今年5月被限購(gòu)，但其他地區(qū)商住房仍然不屬于限購(gòu)范圍。

區(qū)別四：貸款利率

在北京，購(gòu)買(mǎi)二手住宅可以使用公積金貸款，但是購(gòu)買(mǎi)二手商住房不能使用公積金貸款。購(gòu)買(mǎi)兩種房產(chǎn)都可以使用商業(yè)貸款。

購(gòu)買(mǎi)二手住宅，可以按照各家銀行規(guī)定而享受貸款利率優(yōu)惠。但購(gòu)買(mǎi)二手商住房，使用商業(yè)貸款，利率上浮10%。

區(qū)別五：納稅

在北京二手房交易中，購(gòu)買(mǎi)商住房與購(gòu)買(mǎi)住宅所要交納的稅費(fèi)有不同。購(gòu)房人購(gòu)買(mǎi)二手住宅，需要交納增值稅、契稅、個(gè)稅。若是購(gòu)房人購(gòu)買(mǎi)商住房，不僅要交納增值稅、契稅、個(gè)稅，還要交納印花稅、土地增值稅。

以北京某一小區(qū)為例，網(wǎng)簽價(jià)為100萬(wàn)元，面積為80平方米，原值50萬(wàn)元，購(gòu)房人是買(mǎi)首套房產(chǎn)。如果這套房產(chǎn)是住宅，屬于滿(mǎn)五年唯一房產(chǎn)，增值稅、契稅都是免征的，購(gòu)房人只需要交納契稅1萬(wàn)元。如果這套房產(chǎn)是商住房，購(gòu)房人需要繳納所有稅費(fèi)，共計(jì)18.44萬(wàn)元。

最后，還有一些居住后的區(qū)別。

區(qū)別六：水電燃?xì)赓M(fèi)用

商住房其實(shí)使用的是用于開(kāi)發(fā)寫(xiě)字樓的地塊，所以是商業(yè)用水，商業(yè)用電，不通燃?xì)狻５遣慌懦械拈_(kāi)發(fā)商動(dòng)用關(guān)系，最后把商業(yè)用電改為民用電，給通燃?xì)狻５嵌鄶?shù)情況下都是商水商電，生活成本可能會(huì)很高。

區(qū)別七：戶(hù)型樓層

純住宅一般板樓居多，南北通透，和雙陽(yáng)戶(hù)型居多，一般小戶(hù)型也得70-90平米之間，沒(méi)有太小的戶(hù)型。

但是商住房幾乎沒(méi)有南北通透戶(hù)型，東南西北都有戶(hù)型，俗稱(chēng)墩子樓。面積也以40-80平米為主，所以很多開(kāi)發(fā)商就想出辦法來(lái)將房子變成復(fù)式、LOFT之類(lèi)，以增加住戶(hù)的使用面積。

區(qū)別八：居住舒適度

純住宅一般一層2-4戶(hù)居多，住著比較安靜，舒適度也大大提高。

與之相比，商住房居住密度大，一般從7-20多戶(hù)都出現(xiàn)過(guò)，居住舒適度大大降低。電梯使用頻率過(guò)高，坐電梯等候時(shí)間過(guò)長(zhǎng)。同時(shí)，因?yàn)榫幼∪硕啵尘皬?fù)雜，所以環(huán)境很難保障。

對(duì)于有老人或孩子的家庭，商住房幾乎沒(méi)有綠化和孩子活動(dòng)區(qū)域，一般會(huì)隔幾層弄一個(gè)共享露臺(tái)供大家活動(dòng)，但也很容易成為堆放廢品和停自行車(chē)的空間。