開發(fā)商土地使用證抵押還能否購買?

開發(fā)商土地使用證抵押能購買，但存在風險。根據(jù)《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》中第三十七條做了明確的規(guī)定："經(jīng)抵押權人同意，抵押房地產(chǎn)可以轉讓或出租，所得價款應當向抵押權人提前償還所擔保的債權，超過債權數(shù)額的部分歸抵押人所有。”

依照物權法第180條和第182條的規(guī)定，債務人或者第三人有權處分的建設用地使用權可以抵押。以建設用地使用權抵押的，該土地上現(xiàn)有的建筑物一并抵押，抵押人未一并抵押的.未抵押的建筑物視為一并抵押。建設用地使用權抵押后，抵押人仍然有權依法對該土地進行開發(fā)，建造建筑物。

對于該土地上新增的建筑物，由于其不在抵押合同約定的抵押財產(chǎn)的范圍內(nèi)，因此不屬于抵押財產(chǎn)。

為了實現(xiàn)抵押權，需要處分抵押的建設用地使用權時，如果該土地上已存在建筑物，一般來講，只有將建筑物與建設用地使用權一并處分，才能實現(xiàn)建設用地使用權現(xiàn)實的使用價值和交換價值，這就是為什么我們在實踐中要遵循“房隨地走”的原則。因此，本條規(guī)定，處分抵押的建設用地使用權實現(xiàn)抵押權時，雖然新增的建筑物不屬于抵押財產(chǎn)，仍可以將其與建設用地使用權一并處分。但處分后，由于新增的建筑物不屬于抵押財產(chǎn)，處分新增建筑物所得的價款，抵押權人沒有優(yōu)先受償?shù)臋嗬Ｖ荒茏鳛槠胀▊鶛嗳诵惺箼嗬?

開發(fā)商抵押的是土地建設用地使用權，其抵押效力不及于該土地上的新增建筑，對業(yè)主而言，該抵押權不影響對住房的所有權。如銀行對開發(fā)商請求實現(xiàn)抵押權，僅對建設用地使用權進行抵押。

這需要看開發(fā)商是否按時還款，若不按時還款對購買者來說是沒有保障的，根據(jù)《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》中第三十七條做了明確的規(guī)定經(jīng)抵押權人同意，抵押房地產(chǎn)可以轉讓或出租，所得價款應當向抵押權人提前償還所擔保的債權，超過債權數(shù)額的部分歸抵押人所有。”

對購房者來說，存在的風險就是開發(fā)商到期不能還款銀行行使抵押權時，地上的建筑會一起拍賣。

綜述，購房者在購房選擇時要注意房產(chǎn)開發(fā)商對房產(chǎn)是否具有絕對的所有權，購房后是否存在風險。決定購房后一定要注意相關的購房合同尤其是購買正在建設的房產(chǎn)時，在交齊款項之前也要記住去房管局辦理房產(chǎn)證，依法保障自己的合法權益。

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