土地使用權(quán)企業(yè)所得稅，轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的收入，對(duì)于有土地使用權(quán)的企業(yè)不單獨(dú)計(jì)稅，而是作為營(yíng)業(yè)收入，納入當(dāng)期所得，計(jì)征個(gè)人所得稅，發(fā)生非貨幣性資產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移，利用土地使用權(quán)投資的，應(yīng)當(dāng)視同銷售，繳納企業(yè)所得稅。

一、土地使用權(quán)投資是否視同銷售繳納企業(yè)所得稅?

《中華人民共和國(guó)企業(yè)所得稅法實(shí)施條例》([2007]第512 號(hào))第二十五條規(guī)定：企業(yè)發(fā)生非貨幣性資產(chǎn)交換，以及將貨物、財(cái)產(chǎn)、勞務(wù)用于捐贈(zèng)、償債、贊助、集資、廣告、樣品、職工福利或者利潤(rùn)分配等用途的，應(yīng)當(dāng)視同銷售貨物、轉(zhuǎn)讓財(cái)產(chǎn)或者提供勞務(wù)，但國(guó)家財(cái)政、稅務(wù)主管部門(mén)另有規(guī)定的除外。土地使用權(quán)投資。

關(guān)于企業(yè)處置資產(chǎn)所得稅處理問(wèn)題的通知》 國(guó)稅函 [2008]第828 號(hào))第二條：企業(yè)將資產(chǎn)移送他人的情形，因資產(chǎn)所有權(quán)屬已發(fā)生改變而不屬于內(nèi)部處置資產(chǎn)，應(yīng)按規(guī)定視同銷售確定收入。企業(yè)所得稅。

因此，將土地使用權(quán)投資應(yīng)視同銷售繳納企業(yè)所得稅。

土地轉(zhuǎn)讓時(shí)，土地收入與稅法允許扣除的成本有增值額的，需要繳納土地增值稅。對(duì)于土地轉(zhuǎn)讓是否需要繳納企業(yè)所得稅，需要將土地收入與稅法允許扣除的計(jì)稅成本與企業(yè)全部的經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)一起進(jìn)行匯算清繳，應(yīng)納稅所得額大于0的，需要繳納企業(yè)所得稅。

二、根據(jù)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)處置資產(chǎn)所得稅處理問(wèn)題的通知》(國(guó)稅函[2020]828號(hào))規(guī)定，企業(yè)將資產(chǎn)移送他人的下列情形，因資產(chǎn)所有權(quán)屬已發(fā)生改變而不屬于內(nèi)部處置資產(chǎn)，應(yīng)按規(guī)定視同銷售確定收入：

(一)用于市場(chǎng)推廣或銷售;

(二)用于交際應(yīng)酬;

(三)用于職工獎(jiǎng)勵(lì)或福利;

(四)用于股息分配;

(五)用于對(duì)外捐贈(zèng);

(六)其他改變資產(chǎn)所有權(quán)屬的用途。 因此，以土地使用權(quán)作價(jià)入股進(jìn)行投資應(yīng)確認(rèn)收入計(jì)算企業(yè)所得稅。

轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的企業(yè)所得稅不單獨(dú)計(jì)算，而是作為企業(yè)的營(yíng)業(yè)外收入，其成本計(jì)入營(yíng)業(yè)外支出，納入當(dāng)期所得一并計(jì)征個(gè)人所得稅。轉(zhuǎn)讓土地收入需要交納的稅金：

1、營(yíng)業(yè)稅=轉(zhuǎn)讓收入*5%

2、城建稅=營(yíng)業(yè)稅*7%

3、教育費(fèi)附加=營(yíng)業(yè)稅*3%

4、所得稅：

(1)如果屬于核定征收 應(yīng)交所得稅=轉(zhuǎn)讓收入*稅務(wù)和定比例*25%

(2)如果屬于查賬征收，轉(zhuǎn)讓收入要結(jié)轉(zhuǎn)到“本年利潤(rùn)”中，按利潤(rùn)計(jì)算所得稅。 應(yīng)交所得稅=利潤(rùn)總額*25

綜上所述，土地使用權(quán)企業(yè)所得稅，轉(zhuǎn)讓土地收入應(yīng)當(dāng)繳納營(yíng)業(yè)稅，城建稅，教育費(fèi)附加，所得稅，營(yíng)業(yè)稅按照轉(zhuǎn)讓收入的5%繳納，對(duì)于所得稅，如果屬于核定征收，按轉(zhuǎn)讓收入的25%繳納，如果屬于查賬征收，按照利潤(rùn)總額的25%計(jì)算繳納。

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