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二手房在房屋征收和補(bǔ)償中被補(bǔ)償人如何確定？

來源: 律霸小編整理 · 2025-07-13 · 551人看過

一、二手房已經(jīng)過戶

在合法的房屋買賣合同關(guān)系中，房屋所有權(quán)的轉(zhuǎn)移以不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載變更為標(biāo)準(zhǔn)。房屋產(chǎn)權(quán)證上的記載對(duì)房屋所有人的證明具有公示效力，而征收補(bǔ)償款的支付對(duì)象是房屋的所有權(quán)人，二手房的買受人自然就成為被補(bǔ)償人。二手房過戶后，合同履行完成，被補(bǔ)償人的確定也就毫無疑問了。

二、二手房尚未過戶

在合法的房屋買賣合同關(guān)系中，如果尚未辦理房屋變更登記手續(xù)，即使二手房的購(gòu)買者已經(jīng)支付了全款，甚至已經(jīng)入住，征收補(bǔ)償款的支付對(duì)象還是要依據(jù)房屋產(chǎn)權(quán)證上的記載進(jìn)行。征收部門沒有義務(wù)與未成為合法房屋所有人的買受人訂立征收補(bǔ)償協(xié)議，征收部門應(yīng)當(dāng)將征收補(bǔ)償費(fèi)交付給二手房原有的房主，即房屋產(chǎn)權(quán)證上登記的房主。

根據(jù)物權(quán)變動(dòng)的區(qū)分原則，在債權(quán)形式主義物權(quán)變動(dòng)模式下對(duì)物權(quán)變動(dòng)的原因行為和結(jié)果行為作為兩個(gè)法律事實(shí)進(jìn)行區(qū)分，二者的成立生效取決于不同的法律依據(jù)。根據(jù)物權(quán)變動(dòng)的公示公信原則，沒有辦理房屋產(chǎn)權(quán)變更登記，房屋的物權(quán)并未發(fā)生變動(dòng)，而其原因行為買賣合同，如果沒有其他效力瑕疵則是有效的。合同是一種相對(duì)法律關(guān)系，在合同雙方當(dāng)事人之間生效。買受人可以請(qǐng)求出賣人繼續(xù)履行、辦理過戶登記;也可以請(qǐng)求其返還價(jià)款，并賠償相應(yīng)的損失。

根據(jù)最高人民法院《關(guān)于貫徹執(zhí)行民事政策法律若干問題的意見》第56條的規(guī)定：買賣雙方自愿，并立有契約、雙方已交付了房款，并實(shí)際使用和管理了房屋，又沒有其他違約行為，只是買賣手續(xù)不完善的，應(yīng)認(rèn)為買賣關(guān)系有效，但應(yīng)著其補(bǔ)辦房屋買賣手續(xù)。因此，房屋買賣關(guān)系合法有效，買受人可以據(jù)此請(qǐng)求法院確認(rèn)自己是房屋的真正產(chǎn)權(quán)人，并依法要求出賣人返還征地補(bǔ)償款。

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