一、影響房屋拆遷補償的這幾件事，你可能正在做!

　　1、評估價格低于實際市場價格

　　拆遷補償標(biāo)準(zhǔn)與市場價格或房屋本身價值相差很大是房屋拆遷糾紛的核心問題。某些地方政府部門常常以多年之前的補償標(biāo)準(zhǔn)為依據(jù)對被拆遷戶進行補償，或單方確定補償標(biāo)準(zhǔn)，代替房屋拆遷市場主體的自由選擇，甚至單方面決定評估公司對被拆遷戶的房屋進行評估。

　　2、先拆房后補償，程序顛倒

　　實踐中，“先補償后搬遷”沒有得到較好的實施。好多被拆遷戶簽訂了拆遷補償協(xié)議，但是好多地方還存在故意拖延的現(xiàn)象。選擇產(chǎn)權(quán)置換，以安置房源緊缺，擅自抬高回遷房價，致使房屋被拆遷后被拆遷戶的房屋安置面臨較嚴(yán)重的困境。選擇貨幣補償，只進行低補償，致使被拆遷戶在拿到補償款之后僅能遷移到地價相對便宜的城市邊緣。一定程度上不但沒有改善被拆遷人的生活水準(zhǔn)，反而導(dǎo)致其生存環(huán)境更加惡劣。

　　3、 拆遷性質(zhì)模糊，界限不明確

　　實踐中假借公共利益之名，行商業(yè)拆遷之實，更加激化了房屋拆遷的矛盾。我國現(xiàn)行的《國有土地上房屋征收與補償條例》明確列舉了公共利益的范圍。相對減少了一些地方政府給一些開發(fā)項目掛上“公共利益”的外套，借助政府的公權(quán)力侵害被拆遷人的私有財產(chǎn)的現(xiàn)象。

　　二、怎么判斷拆遷補償是否合理

　　1、是否降低了現(xiàn)有的生活水平

　　無論是征地還是拆遷，在基本要求上，確保被征收人生活水平不降低，長遠(yuǎn)生計有保障，這是征地拆遷工作堅持的底線。《土地管理法》第四十七條規(guī)定：征用土地的，按照被征用土地的原用途給予補償。征用耕地的補償費用包括土地補償費、安置補助費以及地上附著物和青苗的補償費。征用耕地的土地補償費，為該耕地被征用前三年平均年產(chǎn)值的六至十倍。征用耕地的安置補助費，按照需要安置的農(nóng)業(yè)人口數(shù)計算。需要安置的農(nóng)業(yè)人口數(shù)，按照被征用的耕地數(shù)量除以征地前被征用單位平均每人占有耕地的數(shù)量計算。每一個需要安置的農(nóng)業(yè)人口的安置補助費標(biāo)準(zhǔn)，為該耕地被征用前三年平均年產(chǎn)值的四至六倍。但是，每公頃被征用耕地的安置補助費，最高不得超過被征用前三年平均年產(chǎn)值的十五倍。 支付土地補償費和安置補助費，尚不能使需要安置的農(nóng)民保持原有生活水平的，經(jīng)省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準(zhǔn)，可以增加安置補助費。但是，土地補償費和安置補助費的總和不得超過土地被征用前三年平均年產(chǎn)值的三十倍。由此可見 ，國家在立法精神層面充分考慮百姓的利益，不得降低其生活水平。

　　2、是否按照先補償后拆遷的方式進行拆遷

　　先補償后拆遷是指政府為公共利益進行的拆遷，必須通過正常的程序，即在取得被拆遷人的同意、給予充分補償?shù)幕A(chǔ)上，能進行房屋的拆遷。而商業(yè)性開發(fā)，也必須由開發(fā)商與屋主先進行談判，在達成協(xié)議后才能進行拆遷。

　　《征收補償條例》則明確了“實施房屋征收應(yīng)當(dāng)先補償、后搬遷”。并進一步明確“作出房屋征收決定前，征收補償費用應(yīng)當(dāng)足額到位、專戶存儲、專款專用”。對于之前由建設(shè)單位執(zhí)行補償，容易出現(xiàn)推委、拖欠等不負(fù)責(zé)任的情況，《征收補償條例》明確現(xiàn)在由政府替代建設(shè)單位，政府也需滿足這個要求，以保證在搬遷前補償?shù)轿弧?/p>

　　3、是否參照周邊的市場價進行補償

　　城市的房子，有兩種補償方式：1.房屋置換，相同地段最低拆多少補多少;2.貨幣補償，最低是周邊房地產(chǎn)市場價。《國有土地上房屋征收與補償條例》第十九條　對被征收房屋價值的補償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場價格。被征收房屋的價值，由具有相應(yīng)資質(zhì)的房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)按照房屋征收評估辦法評估確定。

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